北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

民國時期北京的四合院價格，計價單位是1935年之后的法幣，但也可以看作是大洋。只不過是銀元的紙幣而已。

在全面抗戰(zhàn)爆發(fā)之前，法幣是基本做到保值的，也就是沒有太過分的超發(fā)，和美元的匯率一直是在2.5-4之間浮動。所以從1921年至1937年，北京的四合院價格漲的不算多，十多年才升值了25%。其實這都不能算升值，就是因為對抗貨幣增發(fā)+銀價貶值的保值而已。

注：這統(tǒng)計避開了1930年前后的銀價下跌，當(dāng)時北京（北平）的房價大多是用黃金計價的，確實不好統(tǒng)計。

而且當(dāng)年北京的房價在1928年的時候還崩盤過一次，就因為國民黨北伐成功，張作霖被趕跑，蔣介石汪精衛(wèi)和各路軍閥鬧騰來鬧騰去的定都南京了。北京也就改名為北平，被定義為“中華民族衰落的中心場”，一度貶低為河北省的地級市，之后的最高級別也不過是“院轄市（直轄市）”而已。

一旦失去了首都的地位，那北京的達官顯貴們就立刻南下，到南京上海去抱新政權(quán)的大腿了。他們有錢有關(guān)系的能跑，那些普通的小職員可就只能是失業(yè)了，一夜之間，北京十多萬小官僚+政府雇員家庭陷入困境。

房子的主流消費群體突然消失和疲軟，那北京房價和租金都立刻暴跌唄，平均跌幅高達30%以上，很多“吃瓦片兒的”都入不敷出了，收的房租還不夠修房的呢。

但好歹這里是北京，雖然不算全國的政治中心了，但仍然是北方的文化教育和軍事情報中心，各色人等往來穿梭，到1930年中原大戰(zhàn)之前，北京房價就已經(jīng)恢復(fù)了元氣。

另外1937年七七事變之后北京房價也有過一次大跌，發(fā)生在“728”前后，也就是日寇占領(lǐng)北京城的時候。當(dāng)時一是不愿意當(dāng)亡國奴的業(yè)主們紛紛賣房出逃，導(dǎo)致房價暴跌。二是日本人雖然到處找房子，但房東寧可把房低價賣了也不愿跟小日本打交道，所以連房價帶租金的都快速下跌。

再之后就不太好統(tǒng)計價格了，淪陷區(qū)的法幣被日偽政府的偽幣所替代，超發(fā)貶值程度比法幣還要嚴重，日寇漢奸們敲骨吸髓的掠奪北京人的財富。

所以像1944年的房價都沒什么意義，那會兒根本沒人用鈔票結(jié)算?；蚴屈S金白銀，或是糧食白布，甚至是用大煙鴉片，反正就是沒人用紙幣（用也是美金英鎊），其他的都太不保值了。

1945年的價格也意義不大，抗戰(zhàn)倒是勝利了，但國民黨的“劫收大員”們從天上地下的沖向北京，更加瘋狂的搶奪財產(chǎn)，沒有不搶的。

而且當(dāng)時四大家族可以說是放縱下屬搶劫光復(fù)區(qū)，把法幣和偽幣的兌換比例定位了1:200?！度f歷十五年》的作者黃仁宇先生當(dāng)年就來過北京，按他的說法，拿著在南京僅夠吃頓早點的法幣，到了北京就能買套四合院，這簡直就是赤裸裸的搶劫。雖然這話有些夸張，但也體現(xiàn)了當(dāng)年國民黨的貪婪和瘋狂吧，這種政府沒法兒不被百姓拋棄。

抗戰(zhàn)之后的房價也就是當(dāng)個參考吧，那些年法幣都是用來購買普通商品，大宗交易都是“兩白一黑”和“黃白綠”。兩白是白布和糧食，黑是煤炭，都是最重要的物資。黃白綠是美金白銀和黃金，全是硬通貨。

那問題來了，從20年代到解放，北京的房價到底漲了多少？按我的計算，幾乎沒有升值。因為那個年代中國的生產(chǎn)力不僅沒有增加，反而被大肆破壞了，那社會財富沒有增加，房子這種居住功能的不動產(chǎn)憑什么漲價？而且北京的人口也沒有太大變化啊，一直是100萬左右，沒有增量憑什么漲價？

反正我按照糧食計算過從晚清到解放初期的北京房價，得出的結(jié)論是北京房子的實際價格幾乎沒什么漲幅，一間房始終在3000斤糧食左右波動，最高也就到過5000斤。也就是說，所謂的房價暴漲，其實都是貨幣貶值造成的，真實價值沒有太大變化，甚至解放后都是如此。

總之吧，在我看來，民國時期的北京房子可以說是保值，非常的保值，保值到不增值。

當(dāng)然，解放后北京房價有一段時間暴漲了，因為人口突然增加是上百萬，房價房租陡然間上升，“拉房纖兒的”也就趁機興風(fēng)作浪，導(dǎo)致后來都不得不鎮(zhèn)壓他們了……

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。