來源|贏商網（ID：winshang）

作者|陳晶

圖片來源|除特別注明外，均來自項目官方

“又來一個，鄭州撐得起這么多奧萊嗎？”近期在鄭州百聯奧特萊斯（中原店）正式開工的報道下，網友的評論道出了千萬鄭州人的質疑。

作為百聯集團入鄭的首個項目，鄭州百聯奧特萊斯（中原店）總用地面積約10萬㎡，預計引入約300家品牌，打造集合國際名品、休閑餐飲、文化娛樂等業態于一體的文商旅綜合體，建成后將成為鄭州第8家奧特萊斯。

這是鄭州奧特萊斯突飛猛進的一個縮影。從簽約到動工，用時5個月，百聯奧萊的加速度，再次將奧萊業態推向風口。當下，高頻亮相的奧特萊斯，在鄭州發展如何？

一場奧特萊斯的鏖戰打得正酣

康城奧萊、麥迪遜奧萊皆已閉店；鴻裕奧萊、世貿奧萊、天河奧萊、豐登奧特萊斯芭蕾雨先后“停工”。奧特萊斯在鄭州一度沉寂，直到2016年才重新激活——鄭州杉杉奧特萊斯·中牟店的開業，讓鄭州擁有了真正意義上的奧特萊斯。

此后十年間，鄭州奧特萊斯建設駛向快車道，一方面得益于杉杉奧特萊斯·中牟店良好開局，讓外來企業看中了鄭州及周邊城市的消費蛋糕；另一方面也是走勢昂揚的奧萊業態，讓鄭州舊有物業調整看到了新希望。

目前，鄭州在營奧特萊斯項目共有7家，分別是鄭州杉杉奧特萊斯·中牟店、鄭州華盛奧特萊斯、鄭州首創奧特萊斯、鄭州萬華V奧特萊斯、鄭州杉杉奧特萊斯·二七店、鄭州王府井城市奧萊、鄭州丹尼斯奧萊天地，總體量達66.2萬㎡，人均奧萊面積0.05㎡/人，高于全國人均奧萊面積。這意味著鄭州奧萊業態由增量機會進入博弈機會，競爭加劇，未來2年還將迎來百聯奧特萊斯中原店入市，進一步加劇存量階段的奧萊博弈。

鄭州奧萊的運營公司主要分為兩類：

• 一類是如首創集團、杉杉商業、華盛在內的專業奧萊運營商，其專注奧特萊斯門店經營，有相應品牌資源的積累；

• 一類是如 王府井 、丹尼斯在內的百貨運營商，多元業務齊頭并進。

商業模式存在郊區奧萊和城市奧萊兩種，這兩種模式在選址、品牌結構、經營策略等方面具有顯著差異。

6座遠郊型奧萊分布在鄭州主城區與周邊鄉鎮的交叉帶，其中鄭州首創奧萊、杉杉奧萊二七店、華盛奧萊和百聯奧萊更是布局地鐵沿線，通過鄭州交通內循環和出城道路，輻射至鄭州主城區及周邊城市。

杉杉奧萊和首創奧萊戰略布局鄭州城郊，發揮自身“名品+折扣”的品牌資源，依托較大的土地面積、較低的租金成本、更寬敞的購物環境和停車設施，打造國內主流的綜合性奧特萊斯。它們占據鄭州東、南、西三側，加上北側新鄉市的王府井奧萊·平原小鎮，形成“包圍鄭州、虹吸周邊”之勢。

相較于遠郊型奧萊的主動布局，2座城市奧萊地處鄭州主城區，卻是“百貨業租金高企、優勢流失之際”的轉型之舉，通過百貨“奧萊化”以求自救，但品牌級次和折扣力度不敵遠郊型奧萊。

2015年，丹尼斯集團對丹尼斯四、五天地進行調整，騰退原本冷清的家具業態，引入“城市奧萊”概念，打造丹尼斯首個奧萊天地。2019年，傳統百貨騰籠換鳥，城市奧萊批量下水——二七商圈的金博大牽手麥迪遜城市奧萊，王府井百貨錦藝城店轉身投向城市奧萊……時至今日，原本熱火朝天的城市奧萊降了溫，僅剩2家，部分項目或離場，或夭折。

鄭州商業聚光燈下，頭部企業搶占市場，老百貨轉型謀存，新老玩家入局和出局。其帶來的結果是，奧萊這塊蛋糕在鄭州越做越大，日漸向頭部企業、頭部品牌富集，形成商業領域最常見的“強者恒強”格局。

鄭州奧萊們活得如何？

冰火兩重天

奧萊玩家在鄭州玩家摩拳擦掌，與之相伴的是，有人歡喜有人愁。

贏商大數據監測發現，2024年鄭州奧萊市場呈現“冰火兩重天”，部分項目表現亮眼，高流量、人氣穩定，成為區域商業標桿，而另一些則面臨困境，人氣低迷。客流量盡管不是判斷奧萊高下的唯一指標，卻照見“微度假”的晴雨傘。

??鄭州杉杉奧特萊斯中牟店作為鄭州奧萊啟航之作，至今已經走到了第九個年頭，客流、人氣始終穩居鄭州奧萊第一梯隊，其中異地客群高達52%，重點來自開封、新鄉、周口、商丘等地，借勢“只有河南”、“電影小鎮”、“方特“等8個景區，讓“景區奧萊”創造更多情緒價值。

2024年升級定位為“花園奧萊·休旅杉杉”，新增三期高街潮牌區、美食街和美食坊，植入自然友好、兒童友好、女性友好、寵物友好等概念，同時，對原來70%的店面進行了升級，匯聚超100家品牌旗艦店，躋身“30億+俱樂部”，形成了50家全國第一品牌、5個億元店、40個超級奧萊品牌旗艦店、80個中原奧萊獨家高階品牌。

?? 或許因第一家店的成功，杉杉集團選擇在二七區開設第二家奧特萊斯，進一步鞏固和擴展鄭州市場，形成“一城兩店”的聯動布局。鄭州杉杉奧特萊斯·二七店建筑面積14萬平方米，利用地勢高低差，設計成雙首層戶外街區，引入了GUCCI、PRADA、BURBERRY等奢侈名品，以及CNC女裝、Coccinelle（可可奇奈爾）、Ladytoday（粉合集團）等20+家河南首店。 開業首日實現“開門紅”，客流達12萬人次，活動期間銷售額2億元。 不過度過新手期后，流量回落至日常水平，比之一店仍有不小差距。

??鄭州丹尼斯奧萊天地在調改初期并未達成預期，經過幾年的努力，丹尼斯奧萊天地側重“女裝、運動和童裝”做折扣品，與CBD、丹尼斯其他商業業態店構成生態圈，加大折扣力度，日常5-8折，節假日1-6折，逐步實現流量增長。 同時作為本土第一大零售公司，丹尼斯集團有能力協調品牌商將部分尾貨、奧萊貨留給丹尼斯奧萊天地，穩住其在鄭州奧萊市場的一席之地。

?? 首創置業聯手河南新田置業打造的鄭州首創奧特萊斯，2018年開業，建面9.6萬㎡，選址鄭州下轄的滎陽市，以“一站式購物+意大利風情體驗”為核心，匯集近200個國際國內知名品牌，號稱鄭州“最具性價比的奧特萊斯”。 客流數據顯示，鄭州首創奧特萊斯主要輻射周邊的馬賽鎮、賈峪鎮，以及依托洞林湖“旅游+”資源。 隨著百聯奧特萊斯（中原店）開業，必將因輻射面重疊與之形成直接競爭。

未來，鄭州奧萊市場將面臨更多挑戰和機遇，如何優化品牌結構、提升折扣吸引力和差異化定位，將是各項目能否持續發展的關鍵。

鄭州奧萊的現在

武漢、長沙都經歷過

奧特萊斯（OUTLETs）在國內的發展，其歷史沿革基本是向上的趨勢，尤其是近五年，折扣經濟大行其道，消費者“可以買貴的但不能買貴了”的心理變化，令全國奧萊興起了規劃和建設“熱”。

據統計，2024年全國新開奧特萊斯項目12家，合計入市體量超205萬方，在營奧特萊斯總數達到251家，總銷售額約為2390億元，其中80%以上在一、二線城市。

城市決定奧萊項目上限。城市能級越高，對產業、資本、人口的吸附能力越強，經濟發展水平越高，在其余約束條件理想化的情況下，商業項目的經營環境和經營業績上限越高。

鄭州，河南省會，身處中原腹地，常住人口超千萬，2024年全市生產總值為14532.1億元，社會消費品零售總額5884.6億元。與鄭州同屬中部的省會城市，如長沙、武漢，都有過奧萊大規模開發經歷，也飽受“奧萊是否過剩”的質疑。

綜合各個城市奧萊存量來看，按照人均奧萊面積來算，武漢、長沙、鄭州三城均屬博弈機會城市，是人均奧萊面積高于均值的城市。這些城市的奧萊業態雖然進入了存量發展階段，依然有無懼競爭的新玩家入場。

比如長沙就擁有砂之船（長沙）奧萊、環球奧特萊斯、時代奧特萊斯、友阿奧特萊斯購物公園、百聯奧特萊斯廣場、通程奧特萊斯（華晨店）、友阿城市奧特萊斯（五一店）、友阿城市奧特萊斯（喜樂店）8家。

武漢是中部唯一進入GDP前十的城市，其社會消費品零售總額為7931.87億元，擁有7家在營奧特萊斯，總商業面積約102.79萬㎡，分別為黃陂的百聯奧特萊斯主題公園、光谷的武漢首創奧特萊斯、江夏的羅馬春天國際奧萊小鎮、青山的武商城市奧萊、漢陽的泛悅·城市奧特萊斯等。

透過三地入駐奧特萊斯類型能發現，頭部奧萊企業占比擴大，城市奧萊由熱轉冷，競爭的主站場在遠郊型奧萊之間展開。單看遠郊型奧萊規模，鄭州與長沙、武漢站在同一梯隊，杉杉奧特萊斯拓展勢頭猛烈。

不過，快速增長過后，三地奧特萊斯生態正從藍海轉變為紅海，市場分化加劇。一邊是鄭州杉杉奧特萊斯中牟店、武漢百聯奧特萊斯、長沙友阿奧特萊斯購物公園、武漢首創奧特萊斯、砂之船（長沙）奧萊躋身中國奧特萊斯50強；另一邊是長沙時代奧特萊斯經營情況一般，武漢綠地城歐鎮奧特萊斯近乎閑置……

“人人都想分一杯羹”的奧萊未來，入局者或將面臨“贏家通吃”：奧萊頭部企業將繼續領跑奧萊，發展集中化程度越來越高，規模效應將愈發凸顯。即便對頭部奧萊企業來說，當前正處于火熱建設期，也難以保證未來一定是一片坦途。

鄭州奧特萊斯將面臨著怎樣的挑戰？又將帶給消費者什么驚喜？讓我們把一切交給未來。

哪里有年輕人，哪里就有OPPO旗艦店。

OPPO在武漢開出首家獨棟旗艦店，

持續探索有趣的線下零售空間，積極擁抱年輕人。

借此機會，贏商股份董事長吳傳鯤和

OPPO副總裁/大零售系統負責人李杰，

展開了一場關于“新型零售場景”的對談。

時間地點：2025年5月28-29日丨廣州朗豪酒店