各縣（市）、區人民政府，市人民政府有關部門：

《新鄉市市本級收購已建成存量商品房（含公寓）用作保障性住房的工作流程和實施方案（試行）》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

新鄉市人民政府辦公室

2025年2月20日

新鄉市市本級收購已建成

存量商品房（含公寓）用作保障性住房的

工作流程和實施方案（試行）

為認真貫徹落實黨中央國務院、省委省政府、市委市政府決策部署，根據《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）、《住房城鄉建設部關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44號）要求，切實做好收購已建成存量商品房（含公寓）用作保障性住房工作，支持我市房地產業平穩發展，擬收購符合條件的商品房（含公寓）作為保障性住房，方案如下：

一、收購原則

堅持配套完善、價格合理、戶型控制、套型合理、過程公開、結果公正、以需訂購、分批實施的原則，面向一定區域范圍內的房地產開發企業公開收購已建成存量商品房（含公寓）。

為方便日后管理，其中每個房產企業入圍收購項目原則上以樓棟為基本單位，整棟樓收購為主。

二、收購主體

新鄉新投保障性住房有限公司、新鄉國晟置業有限公司為新鄉市市本級已建成存量商品房用作保障性住房的收購主體（以下簡稱：收購主體）。

三、收購區域

本次收購區域原則上為我市城市總體規劃市域范圍內（即紅旗區、衛濱區、牧野區、鳳泉區、高新區、經開區）已建成的房源，以及生產生活等配套設施齊全的其他區域。

四、收購條件

收購的房源嚴格限定為已建成未出售的住房，同時應證件齊全，手續齊備，權屬清晰，無產權糾紛，無抵押查封，可以辦理房屋不動產權證書并符合銀行貸款要求。

（一）證件齊全：應有建設用地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、不動產權證；應提供竣工圖紙、竣工驗收備案證書、相關設備設施合格證書、使用說明書等。

（二）配套完善：已竣工驗收備案、基礎設備設施完善（上、下水、電、暖氣、電視、電話、網絡、電梯、道路等）、具備辦理房屋不動產權證書條件。收購項目公共設施（機動車停車位、非機動車棚或庫等）需同步配套完成。

（三）權屬清晰：房源所屬企業資產負債和法律關系清晰。房源在簽訂正式收購協議前應當已完成住房竣工備案手續、取得房屋實測面積報告、獲得或在交易前能夠取得該房源房屋所有權首次登記，且保證沒有與房源直接相關的法律糾紛。

五、房源戶型

（一）籌集方式：

公開向社會征集已建成存量商品房（含公寓）。

（二）收購標準：

1．原則上以樓棟為基本單位，整棟樓收購為主。

2．公開征集存量商品房（含公寓）：單套建筑面積以70（含）平方米以下為主。以整小區為單位收購的項目，可放寬面積限制，原則上最大戶型建筑面積不超過144（含）平方米。

3．擬收購的項目房產企業應參照河南省住房和城鄉建設廳《關于印發河南省保障性住房建設導則（試行）的通知》（豫建〔2012〕78號）“推薦標準”進行簡約、環保的裝飾裝修，也可以按照公寓酒店式進行裝飾裝修，達到“拎包入住”條件優質優價。

六、收購價格

價格合適，收購房屋價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本（含裝修）、加不超過5%的利潤；收購配套設施價格按照成本價為參考上限，配套設施包含（不限于）地下車庫、地下儲藏間等。

選取五家評估公司出具初步評估報告加權平均，確定最終的評估公司。最終收購價格，不高于評估公司出具的正式評估報告書，評估費用由收購主體承擔。

收購房屋面積以房屋測繪報告實測面積為準。

七、支持政策

（一）市財政部門負責統籌各類財政資金予以支持。

（二）關于保障性住房稅收優惠政策，在正式出臺專項稅收優惠政策之前，參照執行《財政部 稅務總局關于繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（2023年第33號）文件中有關公租房的稅收優惠政策，具體如下：

1．收購主體：包括租金收入免征增值稅、房產稅和契稅全免、按保障性住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅，以及對收購主體與保障性住房相關的印花稅予以免征。

2．被收購主體：對轉讓舊房作為保障性住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

八、收購程序

收購存量住房用作保障性住房房源的，實行項目預收購制度。

（一）房源供給企業向收購主體申請列入收購備選房源。

（二）收購主體對計劃收購的房源、面積，先簽訂《收購意向書（協議）》，納入備選房源。

九、臺賬管理

收購的項目列入“河南省收購已建成存量商品房用作保障性住房計劃表”臺賬，按照相關規定進行管理。收購的存量商品房（含公寓）由市住房保障主管部門出具“新鄉市保障性租賃住房項目認定書”，收購主體到相關單位按照民用標準，辦理水、電、氣、暖等價格。

十、后期管理

收購的保障性住房納入新鄉市公租房信息服務與監管平臺統一管理，通過保障房中心公眾號發布房源信息，進行房源核驗、房屋租賃合同網簽，未完成信息錄入納入平臺管理的項目,收購主體不得開展業務運營。

十一、配租管理

收購的保障性住房實行配租管理，優先保障符合條件的新市民、青年人特別是從事基本公共服務的機關事業單位和企業人員，以及相關部門確定的人才。剩余房屋預留一定比例后，按照新鄉市公共租賃住房辦法進行出租。配租價格和物業服務價格，參考同區域、同品質公租房標準，由收購主體測算或第三方機構評估后確定。

十二、其他事項

收購主體不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售等。收購主體作為新鄉市保障性住房資產管理和運營服務專業單位，確保收購的保障性住房真正發揮應有的社會效益。租金收入按照公租房相關規定執行，專項用于償還貸款本息及收購項目的維護、管理等。

本《工作流程和實施方案》僅限于落實《住房城鄉建設部關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保〔2024〕44號）的要求，收購新鄉市市本級符合條件的商品房（含公寓）作為保障性住房工作使用。

本工作流程和實施方案自發布之日起施行，有效期五年。

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