在城市的喧囂中，長租公寓行業正上演著一場沒有硝煙的戰爭。

2024年，隨著經濟環境的波動，全國租賃需求下滑、租金下降，“租賃寒冬”已然到來。

據同策監測的約2000家長租公寓項目，2024年上海長租公寓的空置率在16%-20%之間波動，很多項目已經打破盈虧平衡點、經營情況較差，不得不選擇關店。

為了進一步了解長租公寓的關店情況，我們對公寓市場進行深度調研，發現2024年上海長租公寓項目的閉店率已達到15%，平均每7家門店就有1家關閉，這一數字背后，究竟隱藏著怎樣的故事？

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為什么近期閉店率特別高？

曾經，長租公寓被視為房地產市場的“新寵”，資本紛紛涌入，品牌如雨后春筍般涌現。然而，如今的長租公寓市場，卻讓每一個參與者都如履薄冰。這背后，是運營成本的居高不下，是租金回報率的不盡如人意，更是行業模式的亟待變革。

通過全面研究長租公寓關閉的原因，我們總結了以下五個核心影響因素。

第一、品牌成為長租公寓的第二競爭力。

在調研中，整體閉店率在15%左右。長租公寓市場上約30%的項目屬于“三無”項目，即“近期無營銷推廣、無國資背景、未納入保租房體系”，其閉店率高達1/3。而其余70%的項目，閉店率在6-7%左右。

數據來源：同策長租公寓專項研究小組

第二，業務模式上過度綁定企業客戶。

在調研中，某些主要面向企業、提供員工租住服務的項目閉店率相對較高。受2024年經濟波動的影響，企業客戶縮減員工規模、甚至倒閉，導致宿舍型公寓的空置率波動更大。企業退租造成的空置難以填補，使得這類長租公寓的經營更加困難，出現了較大規模的關店現象。

第三、保租房項目對長租公寓市場的沖擊。

在上海各區域中，虹口、楊浦的閉店率超過20%，其核心原因之一在于這些區域保租房上市項目多、占長租公寓市場的比例高。這些保租房項目在租金和政策上具有優勢，對市場化運營的長租項目形成較大沖擊，導致局部板塊的閉店率上升。

第四、原收房成本過高，租金下跌、空置率上升后，達不到預期收益。

前幾年資產價格及租金預期較高，行業內企業跑馬圈地，在高出租率、高租金預期的條件下進行測算獲取項目。現在租金下跌、空置率上升，但成本支出剛性，項目達不到預期的收益水平，甚至部分項目面臨持續虧損的壓力，運營方主動調整、尋求更高收益項目。

第五，全國化布局的頭部企業進行戰略戰術調整。

某些全國化布局的頭部企業，面臨全國性的行業寒冬，一方面，需要投入大量資金用于房源收購、裝修和運營；另一方面，被迫應對全國性的租金下跌、空置上升，不得不關停部分虧損門店，削減支出。某些頭部企業進行戰略上的轉向，主動利用運營管理上的優勢，加大輕資產業務上的開拓，而對持有的資產進行結構調整，維持一定的資產規模、優化資產質量，甚至主動出售成熟項目套現。

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關停公寓運營業態的調整方向

在行業的大浪淘沙中，那些已經停業的項目，其實并沒有完全消失。根據我們的調研，這些曾經熱鬧的公寓樓，如今正以各種各樣的方式重新出現在市場上。

▲ “50%項目仍以長租形式運營，但品牌更替頻繁” 數據來源：同策長租公寓專項研究小組

大約有50%的停業項目“改頭換面”后繼續以長租公寓的業態對外運營。不過，挺有意思的是，很多原本由大品牌運營的項目，如今都改成了小品牌接手。這背后的原因也不難理解。大品牌在市場寒冬中，可能更傾向于收縮戰線，集中精力保住核心資產。而業主方面臨資產空置，被迫降低租金再次出租、甚至考慮親自下場運營。某些品牌則看到了租金二次調整的機會，趁機打壓價格、撿漏接手這些項目，試圖在市場中分得一杯羹。未來能不能活下來還是要依賴品牌影響能力、產品力和運管能力，不然還是會面臨倒閉。

約20%的項目“跨界轉型”、被改做酒店對外運營。這種轉型的邏輯在于，長租公寓和酒店在物業要求上有很多相似之處，改造成本相對較低。受限于物業自身條件，其中大多被更換為漢庭、如家、格林豪泰這樣的快捷酒店品牌。不過，酒店行業同樣競爭激烈，這些從長租公寓轉型而來的酒店，能否穩定運營，仍然面臨考驗。

剩下的約30%項目，多數處于空置狀態、少量被改作其他用途。

在調研中，大量項目面臨資產成本較高、區域氛圍不成熟等因素，業主方無法以預期的價格出租，被迫空置。部分項目尚未找到明確的運營方向，業主方仍在觀望好的運營機會。僅有少量項目完全改做其他用途，如月子中心，有的則干脆轉為銷售。這些項目的選擇，其實也反映了市場的無奈。在長租公寓行業前景不明朗的情況下，與其繼續燒錢運營，不如暫時空置等待更好的時機，或者干脆轉型，尋找新的生存方式。

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總結

總之，這些停業項目的去向，就像一面鏡子，映照出了長租公寓行業的現狀：有人在退場，有人在轉型，也有人在等待。

即便如此，扣除停業項目后，2024年上海機構運營的長租公寓項目總量依然同比上漲了16.4%。新玩家不斷涌入，老品牌疲于奔命，各自摩拳擦掌，試圖在有限的份額中脫穎而出。

而這一切，都在無聲地告訴我們，長租公寓行業正在經歷一場深刻的變革。

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