◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

近日，成都百年春熙路商圈核心區緊鄰IFS的一塊“空地”，突然熱鬧起來了，除了已有的打圍之外，內部還有施工動作。

來源：地產密探圖庫

這塊“空地”地處總府路6號，過去曾是“四川省圖書館”老館所在地，于2015年遷出，經拆掉后騰出了這么一塊絕對堪稱“寸土寸金”的“袖珍型寶地”。

該地塊旁邊就是IFS、百盛、茂業等成都春熙路上地標級商業大廈，斜對面就是王府井、皇冠假日酒店等。

2021年6月中旬，成都市位于錦江區總府路6號、占地約8.22畝純商業用地最終以掛牌形式底價成交，成交樓面價1.78萬元/㎡，計容總建面約2.19萬方，總價約3.9億元，競得人是德化縣雍熙房地產開發有限公司。

該地塊雖是只有8畝多的袖珍地塊，若當時采取拍賣的話，估計參與爭搶的房企會很多，溢價不菲。

經查，前述競得人是一家來自福建泉州民企，此次拿地前的2021年4月下旬才成立，很顯然是為拿地而來的，唯一出資股東是德化縣桉晴商貿公司，背后出資人均為自然人，其中顏彬彬持股99%，黃濱濱雖持股1%但擔任該司法人。

2021年6月11日，成都桉晴置業公司以5億元注冊資本成立，唯一出資人就是前述拿地的德化縣雍熙房地產開發公司。如下圖所示，成都桉晴置業就是總府路6號8.22畝純商業項目開發商，總建面約3.38萬方，涵蓋地上9層、地下3層，建筑高度59.3米，工程造價近1.3億元。

從上圖顯示來看，該總府路6號8.22畝純商業項目開工于2023年8月，擬于2026年10月竣工，再結合當前情況看，也就是說，最初開工后并不順利。這從成都桉晴置業股權頻繁變動即可看出端倪。

2022年6月中旬，成都桉晴置業被“浙江望達貿易公司”全資收購，德化雍熙房地產開發公司徹底退出。2024年底，浙江望達貿易以出售桉晴置業51%股權引入了重慶居業云輝企管公司，而該公司背后就是“閩系知名房企”金輝集團。

如今來看，成都春熙路商圈位于總府路6號的8.22畝袖珍型純商業體已變成由金輝集團實際控股操盤，相較于其他非知名實力企業，由其操盤呈現勝算更大。

圍繞春熙路商圈，在最核心區早些拿地但暫時被擱置的重點項目，就是藍潤集團2015年摘得“原一醫院”那個商業地塊，成交樓面價約1.7萬元/㎡，受制于特殊因素，一直無進展。

就金輝集團來說，在西部的房地產業務拓展區域，重心在重慶和西安這兩個重鎮，為成都總府路6號項目引入的施工方是陜西順隆建設。

一年前，金輝曾一度“險象環生”。當時，其曾公告尚未支付原定于該年3月20日到期、票面利率7.8%的未償還本金3億美元票據，頓時市場悲觀認為“閩系之光”獨苗的金輝也爆雷了。

沒想到，該年4月15日，金輝居然解除了逾期危機，最終成功對付了3億美元債。金輝當時還強調說，其已結清了所有公開發行的信用債。去年7月，金輝還發行了5.5億元中期票據。

就業務而言，金輝集團現在是住宅開發與商業“兩條腿”走路，住宅開發依靠“高周轉”回血快，目前主要包括“銘著系、云著系、優步系、大城系”等，商業需要持續投入與運營創新等，與住宅業務深耕一樣，重心主要在北京、上海、福州、重慶、西安等核心城市。

聚焦到金輝的商業產品線，比如寫字樓主要是金輝大廈，比如11.8萬方全自持的北京金輝大廈；在西安已開業了金輝環球廣場、金輝國際廣場、金輝環球中心、金輝創智大廈4個項目，業態包括區域型購物中心、酒店、寫字樓等；在重慶主要是鄰里型商業，已開業包括金輝銅元道、金輝廣場。

按照金輝商業戰略，圍繞"創建一個新的城市中心,建造一座新的生活之城"的開發理念，打造“工作+生活+社區”三分鐘生活圈，其野心是金輝進駐即成為區域核心，提高區域經濟活力，形成全新的商圈，改寫城市商業格局。

目前大家都能切身感覺到的是，各類商業體都面臨著電商浪潮的持續沖擊，尤其是品牌商業體，對其招商運營能力提出了更高的要求。

從財務角度看，金輝集團截至去年6月底涉及借款抵押的存貨260億元、投資性房地產近131億元（自持商業），截至去年9月底貨幣資金余額31.47億元，較上年底70.84億元減少了過半，而無短期借款，一年內到期非流動負債70.63億元，較上年底減少近47億元。

去年前三季度，金輝實現經營凈現金流只有4.04億元，較上年同期近43億元可謂暴降，投資凈現金流仍是凈流出2.77億元，而籌資凈現金流為凈流出近37億元，也就是說更多是在償債，致使該期末現金余額較上年底大幅減少。

依此看，金輝今年4月至9月會面臨較大的償債壓力。除此之外，金輝該期末長期借款124.7億元，應付債券50.1億元，較上年底均增加了10多億元。去年前3季度，金輝營收214億元，同比下滑，而營業利潤虧損28億元，凈利潤虧損31億元，同比虧損均明顯擴大。

目前，閩系金輝作為“信用零違約”百強房企，與其他穩健房企一樣，均將受益于當前“穩定樓市”政策加碼帶來的積極影響。