原創 劉曉博

昨天（3月9日），住建部長在“兩會”新聞發布會上宣布了兩個重要政策：

1、2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新范圍，因地制宜實施改造。

2、住建部正在制定“好房子”的標準，準備把新建住宅層高的標準從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

這兩個大招堪稱樓市的“深水炸彈”，將引發利益格局的變化。

2000年以前老舊小區的改造，在2019年就已經提出來。2020年7月更進一步明確，五年內完成2000年底前建成的老舊小區改造任務。最新的表態，加上了“都要”兩個字，引人注目。

有媒體解讀說：這意味著上億人住的房子，未來可能拆除重建。真的是這樣嗎？

這樣的解讀并不準確，城市更新不等于全部“拆除重建”，而是包括了微改造、提升和拆除重建多個選項。

2021年，樓市調控政策最嚴厲的時候，官方曾出臺了“關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知”，提出了三個“嚴格控制大規模”，具體如下：

1、嚴格控制大規模拆除。除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。

2、嚴格控制大規模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2。

3、嚴格控制大規模搬遷。不大規模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

這幾條紅線依然有效，是城市更新的重要原則。

全國一共有多少個2000年以前的老舊小區？媒體和券商研報給出了多個數據，但都不太準確。

根據第七次人口普查后，國家統計局公布的統計年鑒，2000年以前老舊小區的住房（套數）占了全國存量房（截至2020年11月1日）的35%。最近幾年，隨著新房增加，占比會略有下降。

我們根據七普數據計算了一下，普查時全國大約有各類城鎮住房328.7億平方米，住了大約9.02億居民。

2000年以前的房子，從套數上占了35%，按照建筑面積推算大約是115億平方米。但老房子面積普遍較小，按照8折估算，2000年以前老舊小區的住宅建筑面積大約是92億平方米，大約住了1億戶、3億人。

從各省市區看，2000年以前老舊小區住房占比較高的，是上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等，其中上海占比超過50%。

老舊住房占比較低的，是寧夏、新疆、青海、西藏等西部省區。

老舊小區占比高低，跟2000年以前經濟發達程度正相關。

如果其中的20%拆除重建，大約對應2000萬戶居民，6000萬人左右。拆除重建的面積，上限大約是18.4億平方米。

有媒體分析說，2000年以前老舊小區的城市更新，已經接近尾聲了，按照官方之前的計劃，2025年是收官之年，所以對樓市影響較小。

這個看法并不正確，官方公布的已經改造的數據，也未必準確。

以我之前居住過的一個1997年投入使用的深圳小區為例，微改造搞了好幾年了，主要是加裝電梯。

四五年前，就有一些樓棟裝上了電梯，但大部分樓棟目前尚未加裝。原因大多是1樓的居民反對。

多層住宅加裝電梯，對1樓房屋的估值影響最大，居民會普遍反對，2樓居民積極性也未必高。這其中要做大量細致工作，還要有利益調整。比如適當給1樓居民補償。一個樓棟有1戶反對，加裝電梯就無法完成。

老舊小區的微改造，也是沒有上限的。粉刷了一輪外墻，地方就可以放在統計數據里，但實質性的工作（比如加電梯，增加停車位、托幼養老設施等）并沒有做。

至于拆除重建，最近幾年更是受制于樓市低迷，要么爛在半途，要么停頓下來了。

未來真正能拆除重建的，要么是危房，要么是有顯著人口增量的大城市。

如果一座城市既不是超大、特大城市，也不是省會、計劃單列市，拆除重建的難度很大，因為市場缺少需求，開發商很難盈利，根本不會積極推進。

所以，2000年以前老舊小區的改造和拆建，空間仍然很大，只是現在市場氛圍不利于推進：大家收入下滑，房產縮水，再讓拿錢出來搞改造，積極性不大。

對于國家來說，大基建搞了這么多年，有效益的項目不多了。老舊小區改造是有真實需求的，至少可以產生社會效益，讓老百姓有獲得感，是有價值的項目，所以會一直推進。

上海這種大城市，樓市本身比較活躍，拆除重建的更新一直在穩步推進。去年上海冒出了20多個風貌別墅項目，單價動輒在20萬元以上，其實質就是拆除重建型的城市更新。

有人說，上海2024年工業增長乏力，汽車產量下滑，外貿增長也一般，主要是靠房地產撐住了經濟。事實的確如此，比如深圳和北京2024年房地產投資都是下滑了11%到12%，上海則增長了2.8%。

上海居民杠桿率比較低，再加上2000年之前的老小區占比超過一半，浙江、江蘇企業家、富二代追捧上海房地產，所以上海樓市活躍的態勢會延續。

拆除重建的過程中，一般會使用房票安置，這樣可以創造出購房需求，同時減少了城市的住宅存量，類似當年的貨幣棚改。老舊小區拆除后，重新建設房子投入使用，一般需要3到5年時間，這個時間差有利于推動樓市回暖。

國家制定好房子的新標準，也非常值得關注。目前劇透的只有層高，從之前不低于2.8米提高到了不低于3米，這有利于改善居住體驗。

在好房子標準中，還應該增加樓板厚度、隔音效果；改善戶型設計，允許贈送，提高得房率；還應該涉及到梯戶比、車位比，讓居住體驗更好。

想想看：老房子的得房率往往低于80%，新房子將常態化高于100%，甚至達到120%。在這種情況下，老標準的二手房會受到 “降維打擊”。如果片區、學位、地鐵、商業配套不是一流或超一流的，老的二手房價值將顯著降低。

所以，好房子標準也是一枚深水炸彈，對二手房不利。同時也告訴我們，房子跟車子一樣，也將不斷迭代。如果有條件，每隔20年換一次房子是應該的，否則不僅資產會貶值，生活素質也會下降。

對于那些沒有顯著增量人口的三四五線城市，老舊小區拆除重建難度會不斷加大。如果房子不在核心區，不是多層小區，未來拆除重建幾率大大降低。