文 | 余飛

01

住建部：力保樓市回升

房地產(chǎn)，依舊被視作推動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)復(fù)蘇的主要力量。

這一點(diǎn)，正在召開的重要會(huì)議，不斷強(qiáng)調(diào)。

這一次的政府工作報(bào)告，對(duì)于樓市的表述，給予了罕見的篇幅：

持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

有人給出了總結(jié)，“穩(wěn)定樓市股市”是歷史以來(lái)首次被寫入政府工作報(bào)告。

而且，這一次的表述，沿用了去年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的醒目字眼，“持續(xù)用力”。

這四個(gè)字，釋放了中央穩(wěn)定樓市的強(qiáng)烈決心，同時(shí)也表明當(dāng)前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續(xù)發(fā)力。

那么，怎么持續(xù)用力？3月9日， 住建部部長(zhǎng)倪虹給出了明確解釋， 會(huì)同有關(guān)部門長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，主要從四個(gè)方面發(fā)力：

一、鞏固政策組合拳效果。

二、努力實(shí)施城中村和危舊房改造。

三、推進(jìn)收購(gòu)存量商品房。

四、推動(dòng)建設(shè)好房子。

來(lái)源：住建部官網(wǎng)

02

四大利好要來(lái)

這四大舉措，或者可以理解為針對(duì)樓市的四大利好，將會(huì)貫穿整個(gè)2025年，意味著，2025年仍會(huì)是救市大年。

當(dāng)然，救市力度如何，主要看市場(chǎng)企穩(wěn)水平和趨勢(shì)。

下面將展開逐一分析四大舉措的內(nèi)容和目的。

第一，鞏固政策組合拳效果，旨在釋放需求。

這一條，旨在告訴我們，針對(duì)去年四季度以來(lái)的大力度救市所取得的效果，中央會(huì)已經(jīng)在政策工具箱中儲(chǔ)備了措施，來(lái)守護(hù)果實(shí)。

以我所在的深圳來(lái)說(shuō)，去年四季度的救市，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)率先響應(yīng)，且回升速度迅速。

四季度深圳的新房和二手房成交量干拔式上升，最終拉動(dòng)了其全年成交量。

去年全年，深圳新房網(wǎng)簽量超越了2023年。

來(lái)源：每日樓市早讀

二手房，回暖勢(shì)頭更加明顯。

網(wǎng)簽量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續(xù)增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。

最終拉動(dòng)其二手房成交量創(chuàng)下2021年以來(lái)新高。

來(lái)源：每日樓市早讀

進(jìn)入2025年，包括廣州在內(nèi)的一線城市，成交量企穩(wěn)趨勢(shì)沒有改變。

如果接下來(lái)的市場(chǎng)，仍延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，可能不會(huì)用到。但如果市場(chǎng)再次調(diào)頭轉(zhuǎn)向，一批措施將會(huì)出臺(tái)。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)，如果市場(chǎng)再次變冷，那么京滬外環(huán)的限購(gòu)將可能會(huì)被取消。深圳核心區(qū)的限購(gòu)措施，會(huì)進(jìn)一步放松乃至取消。

此外，降息、減稅、增貸措施也會(huì)到來(lái)。

由于其他城市基本都放開了限購(gòu)，所以政策的作用點(diǎn)基本就剩北京、上海、深圳三座城市。

除了鞏固政策組合拳效果，提升需求外，減少供應(yīng)量也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重，第二第三條的目的，就是減少庫(kù)存，用專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋，就是房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。

第二，努力實(shí)施城中村和危舊房改造，旨在降低庫(kù)存同時(shí)提升需求。

這一條是過去三年一以貫之的措施。住建部披露的數(shù)據(jù)顯示，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民，加裝電梯超過13萬(wàn)部。

2023年7月份的國(guó)常會(huì)上就審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。

當(dāng)時(shí)圈定的城中村改造范圍是超大城市和特大城市。

現(xiàn)在，這個(gè)邊界已經(jīng)很模糊了，不再固定在超大和特大城市。

去年10月份，住建部強(qiáng)調(diào)：

在前期城中村危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬(wàn)套，并通過貨幣化方式加大政策支持力度。前期工作做得好，還可以在100萬(wàn)套上繼續(xù)加大力度。

今年，范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

一方面，要在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。預(yù)計(jì)核心城市優(yōu)化限購(gòu)政策、大力推動(dòng)貨幣化或房票安置城中村改造,將是2025年增加住房需求的重要舉措。

另一方面，把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，鼓勵(lì)地方探索居民自主改造老舊住宅；城中村改造現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，下一步要繼續(xù)擴(kuò)大改造范圍；大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)聚焦“一老一小”，完善無(wú)障礙、適老化配套設(shè)施，政府托育服務(wù)設(shè)施，兒童活動(dòng)場(chǎng)地等建設(shè)。

那么，如何理解城中村改造與減少庫(kù)存與提升需求的關(guān)系？

按照之前住建部的改造原則，一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

變量就在拆除重建這一部分中。

拆除城中村，必然減少了住房供應(yīng)。同時(shí)增加了市場(chǎng)上的租房和購(gòu)房需求。當(dāng)然，有人說(shuō)重建會(huì)彌補(bǔ)回來(lái)，但是拆除與重建之間會(huì)存在較長(zhǎng)時(shí)間的空檔，而且拆了以后會(huì)不會(huì)重建，都還不確定。

第三、推動(dòng)收購(gòu)存量商品房，旨在減少庫(kù)存。

去年開始，轟轟烈烈的收儲(chǔ)工作展開。

最開始的范圍，雖然沒有明確強(qiáng)調(diào)，但主要是直轄市、副省級(jí)、省會(huì)這些中心城市，以及部分地級(jí)市而已。

去年6月份，范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。

住建部召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)： 推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

這意味著，收儲(chǔ)工作已經(jīng)從主要城市延伸到了縣和縣級(jí)市。

華夏時(shí)報(bào)針對(duì)此發(fā)表的文章，標(biāo)題就特別醒目，“收購(gòu)范圍擴(kuò)大至2884個(gè)縣級(jí)以上城市”。

中國(guó)新聞周刊也用了一個(gè)特別吸引眼球的標(biāo)題，“1800多個(gè)縣城，要出手收房了”。

但是，推動(dòng)過程比較緩慢。

主要是價(jià)格拉扯、利益糾葛難以實(shí)現(xiàn)快速。

到底以什么價(jià)格回收？

目前，很多地方公布的收儲(chǔ)細(xì)則，定價(jià)相當(dāng)于周邊商品房的五折以下。

這就要求收儲(chǔ)價(jià)格必須在4折及以下，過度壓低開發(fā)商的售價(jià)，開發(fā)商不樂意。 開發(fā)商有拿地成本，還有各種建設(shè)、稅收、建安等成本，這個(gè)價(jià)格回收，開發(fā)商肯定是虧本的。

退一步講，在當(dāng)下的環(huán)境下，即便有開發(fā)商甘愿虧損，開發(fā)商大可以自己折價(jià)賣給市場(chǎng)，何必賣給政府，領(lǐng)這樣一份恩情？

如果高價(jià)回收，政府方面又不可能。

所以，回購(gòu)存量商品房的談判過程會(huì)比較漫長(zhǎng)。

今年的政府工作報(bào)告，已經(jīng)明確，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億，較去年增加5000億元，用途的方向是投資建設(shè)、收儲(chǔ)、化債等。

雖然有增加，但收儲(chǔ)規(guī)模并不會(huì)比去年大多少。

這就是我一直強(qiáng)調(diào)過的，收儲(chǔ)規(guī)模不可能大。邏輯在于：

如果大規(guī)模大幅壓低開發(fā)商手中的庫(kù)存價(jià)格，以最低成本收購(gòu)，比如市場(chǎng)價(jià)1萬(wàn)每平方米，收儲(chǔ)壓低至5000元乃至三四千，看似解決了成本問題，但又會(huì)產(chǎn)生新的問題。

比如可能會(huì)令低谷中的商品房市場(chǎng)定價(jià)紊亂、“雪上加霜”。

第四，推動(dòng)建設(shè)好房子，旨在提升改善需求。

“好房子”建設(shè)也是發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，今年首次被寫入《政府工作報(bào)告》。

好房子，也就是第四代住宅建設(shè)。

更低的容積率，更高的室內(nèi)層高，更合理的梯戶比、車位比，更多的現(xiàn)代科技成果融入。這一次還強(qiáng)調(diào)，住宅高度不得低于3米，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、范圍等大家關(guān)心的問題。

大規(guī)模推動(dòng)好房子建設(shè)，一方面是為了滿足時(shí)代轉(zhuǎn)變下的住房需求到好房子需求的品質(zhì)轉(zhuǎn)變。

另一方面，則是以大規(guī)模新一代住宅入市，推動(dòng)市場(chǎng)置換需求提升，帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。

但凡事都有兩面性，這對(duì)老房子、二手房會(huì)構(gòu)成利空。

03

為何要力保樓市企穩(wěn)回升

持續(xù)用力穩(wěn)定股市樓市、力保樓市企穩(wěn)回升，這是今年官方對(duì)于樓市的表態(tài)。

那么，為何要穩(wěn)住樓市，力保樓市回升？

邏輯并不復(fù)雜，房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)、就業(yè)穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。

房地產(chǎn)的重要性，去年官方的重要會(huì)議上，多次強(qiáng)調(diào)過。

去年3月份的國(guó)常會(huì)上，官方提到，“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局”。

去年5月份又提到，“深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性”。

6月份的國(guó)常會(huì)上又指出，“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。”

從數(shù)據(jù)來(lái)看，也是如此。

1998年，房地產(chǎn)業(yè)增加值3435億元，占GDP比重為4%； 2007年，增加值上升到了1.4萬(wàn)億元，占GDP比重上升到5.1%。

2022年，增加值上升到了7.38萬(wàn)億元，占GDP比重上升到6.1%。 如果算上建筑行業(yè)占比的6.9%，廣義房地產(chǎn)行業(yè)占比達(dá)到了13%，妥妥的經(jīng)濟(jì)支柱。

2023年，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重下降到了5.8%。2024年回升至6.3%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2、房地產(chǎn)涉及到上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，如 冶金 、 建材 、 裝修 、 家具 、 家電等行業(yè) ， 基本上都要靠房地產(chǎn)吃飯。

之前有專家計(jì)算過，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員大約1300萬(wàn) ； 建筑行業(yè)5800萬(wàn)人 ， 至少4000萬(wàn)跟商業(yè)房地產(chǎn)密不可分 ； 由于全國(guó)財(cái)政收入的35%以上直接來(lái)自賣地收入和房地產(chǎn)稅收 ， 那么全國(guó)財(cái)政供養(yǎng)人口5000萬(wàn)人 ， 三分之一相當(dāng)于吃房地產(chǎn)飯。

3、據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)占GDP的比重接近三成，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

然而，這些事實(shí)一直在，過去三年為何不強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性，不說(shuō)房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)民眾利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)大局？

過去三年來(lái)，房地產(chǎn)異常艱難，雖然救市托底政策頻出，但高層對(duì)待樓市的態(tài)度，仍非常堅(jiān)定，不再以刺激房地產(chǎn)為復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的手段。

只能說(shuō)明，當(dāng)下的房地產(chǎn)持續(xù)三年回調(diào)已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的回暖產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)，需要企穩(wěn)回升，至少不能再拖累經(jīng)濟(jì)回暖。

所以，才有了今年如此堅(jiān)決的表態(tài)。

除了房地產(chǎn)就事論事的措施外，宏觀層面上的貨幣、財(cái)政力度也會(huì)加強(qiáng)從而作用于房地產(chǎn)，理論上也在助攻房地產(chǎn)企穩(wěn)回升。

那么，會(huì)有效果嗎？

04

效果會(huì)如何

效果肯定會(huì)有的。

畢竟，一方面，商品房經(jīng)歷三年的調(diào)整，就銷量來(lái)說(shuō)，跌幅已經(jīng)很大。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

央行公布的去年全年住戶部門中長(zhǎng)期貸款增量，增加了2.25萬(wàn)億，這一增量規(guī)模較去年減少了3000億元，繼續(xù)創(chuàng)下新低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

另一方面，官方如此堅(jiān)決的態(tài)度，也預(yù)示著樓市不回暖，政策就不會(huì)斷，宏觀貨幣、財(cái)政政策也會(huì)不斷支援。

因此，今年熱點(diǎn)城市銷量，大概率會(huì)比去年好，但低能級(jí)城市仍會(huì)慘淡。

本號(hào)認(rèn)為：

第一，全國(guó)整體商品房銷量跌幅仍會(huì)有，只是跌幅縮窄而已。

第二，全國(guó)房?jī)r(jià)整體仍會(huì)下跌。

理由在于，這些過往的慣用招數(shù)，過去能夠?qū)崿F(xiàn)房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)，邏輯在于：

第一， 過去我 們的財(cái)政支出一直都是以中央投資、地方債為主，投向大基建，拉動(dòng)就業(yè)復(fù)蘇，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖。

這時(shí)候的背景是高速城市化帶來(lái)的大量需求 ，包括大量農(nóng)民進(jìn)城后的購(gòu)房需求、交通需求、醫(yī)療需求、教育需求等等。

第二，過去大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，大量小城市人口流入大城市，帶來(lái)了巨大的購(gòu)房需求，并因此引發(fā)了供需矛盾。

在需求作用之下，房產(chǎn)的金融屬性不斷顯現(xiàn)，因此在真實(shí)需求和炒作需求雙重疊加下，大量貨幣進(jìn)入了房地產(chǎn)這個(gè)池子中。

而現(xiàn)在難以做到是因?yàn)椋?/strong>

第一，隨著固定投資邊際效益遞減，這種模式對(duì)于拉動(dòng)就業(yè)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)顯得有點(diǎn)力不從心。

第二，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重過剩，哪怕個(gè)別中心城市供需矛盾仍在，但全國(guó)整體供過于求的局面官方已經(jīng)多次承認(rèn)。

這意味著大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還得調(diào)整，而沒有增值空間的城市的房產(chǎn)，就是純粹的消費(fèi)品，行情熱不起來(lái)。也就意味著房地產(chǎn)再也容納不了超發(fā)的貨幣。

本號(hào)對(duì)于后市一二三四線城市的判斷是：

第一，后續(xù)我們的經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)在如今的各種貨幣、財(cái)政增量政策加持下，如果筑底回穩(wěn)，市場(chǎng)信心可能起來(lái)，否則依舊扭轉(zhuǎn)不了。

第二，等這一輪調(diào)整結(jié)束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時(shí)代，不存在了。

第三，全國(guó)分化、區(qū)域分化、城市分化。

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)是一個(gè)極度碎片化的市場(chǎng)。不僅全國(guó)范圍內(nèi)分化嚴(yán)重，區(qū)域分化、城市內(nèi)部分化同樣嚴(yán)重。

畢竟，中國(guó)人口紅利已經(jīng)終結(jié)，而大多數(shù)城市海量的庫(kù)存現(xiàn)狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調(diào)整之后，我們的房?jī)r(jià)會(huì)類似于日本。

幾個(gè)核心城市群中的核心城市（一線與部分強(qiáng)二線城市），價(jià)格在通脹和需求作用下，繼續(xù)上漲。其他大多數(shù)城市，會(huì)在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)羸弱的城市，房?jī)r(jià)白菜化。

核心城市，核心區(qū)與郊區(qū)，會(huì)有同樣的分化。

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