3月5日，兩會《政府工作報告》首次將“穩住樓市”寫入總體要求，并用歷史最大篇幅介紹了房地產政策舉措，宏觀層面也對房地產給予更大支持。

3月9日，在兩會民生主題記者會上，住建部倪虹部長提出將協同有關部門長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市。本文中指研究院將針對《政府工作報告》中房地產內容進行解讀，并提出相關政策建議。

從宏觀層面來看，財政、貨幣政策將更大力度支持樓市健康發展。財政政策方面，2025年赤字率擬提升至4%左右，赤字規模達5.66萬億元，超長期特別國債1.3萬億元，地方政府專項債4.4萬億元，均為歷史最高，全年新增政府債務總規模達11.86萬億元，增加2.9萬億元，財政支出強度明顯加大。2024年地方政府專項債主要投向基建、地方政府債務置換、生態環保等領域，今年土地收儲和收購存量商品房也是專項債的重點投向。

貨幣政策方面，報告指出將適時降準降息，降低社會綜合融資成本，并強調要“更大力度促進樓市股市健康發展”，預計2025年房貸利率仍有下行空間，企業的融資成本或繼續下降。

針對房地產政策方向，本次《政府工作報告》涉及的房地產政策基調和具體舉措在2024年9月底之后的重要會議中多有提及，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”政策目標與中央經濟工作會議保持一致，也體現了政策的連續性。與2024年《政府工作報告》相比，本次內容更加豐富和細化。

第一，房地產政策依然放在防范化解重點領域風險的工作任務中，本次進一步強調“牢牢守住不發生系統性風險底線”；政策目標側重于“穩市場”。

第二，擴需求政策增加“因城施策調減限制性措施”和“加力實施城中村和危舊房改造”，居民剛性和改善性住房需求也由此前的“滿足”調整為“充分釋放”，提法更為積極；針對城中村和危舊房改造，在民生主題記者會上，倪虹部長繼續強調要在新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。核心城市優化限購政策、貨幣化或房票安置城中村改造將是2025年增加住房需求的重要舉措。

第三，本次報告較大篇幅增加了去庫存政策，主要圍繞合理控制新增土地供應、盤活存量用地和商辦用房、收購存量商品房等方面。“優化城市空間結構和土地利用方式”或意味著未來城市發展更加聚焦集約高效，并通過調規等方式提高土地資源利用效率；在推進收購存量商品房中強調“在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，表明未來配套政策將持續跟進，打通目前收購存量商品房存在的卡點。在用途方面，倪虹部長提出“收購的商品房，優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等”。

第四，做好保交房工作，房地產融資協調機制仍將發揮重要作用，首提“有效防范房企債務違約風險”。截至目前，商業銀行房地產“白名單”項目貸款金額超6萬億元，房地產融資協調機制已經支持超1500萬套住房建設交付，2025年協調機制仍將在保交房中發揮重要作用。另外，本次報告首提“有效防范房企債務違約風險”，給予更大的金融支持或是改善企業資金壓力的有效方式之一。

第五，近幾年構建房地產發展新模式持續在重要會議中出現，本次未強調加大保障性住房建設和供給，相關基礎性制度由2024年的“完善”調整為“有序搭建”，預計2025年相關基礎性制度會出現一些新的進展。另外，“好房子”建設也是發展新模式的重要內容，今年首次被寫入《政府工作報告》，足見其重要性。“好房子”供應增加有利于帶動改善性住房需求入市，也是促進需求釋放的重要舉措。

（2024年和2025年《政府工作報告》宏觀指標對比）

整體來看，本次《政府工作報告》涉及房地產的內容較多，2025年穩住樓市、推動房地產市場“止跌回穩”，各項政策的實質性落實是關鍵。為了更好地促進相關政策落實，中指研究院提出以下幾點建議：

第一，擴需求：是促進市場止跌回穩的首要要素，建議核心城市加快優化限制性政策。

《政府工作報告》明確指出“出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時間，看準了就一次性給足，提高政策實效”，國研室副主任陳昌盛在解讀報告時也強調“有的政策看準了就要做”“盡可能發揮政策的最大效能”，建議北上深加快優化限購政策，促進市場活躍度提升，發揮帶頭效應，具體包括北上取消郊區限購或進一步降低社保年限，北上深取消大面積段限購，帶動改善性住房需求釋放。

建議更多二線和三四線城市通過加大購房補貼力度、優化公積金政策、降低房貸利率和交易費用等方式促進需求釋放，并借鑒其他城市優秀經驗，加快出臺穩樓市政策。去年四季度佛山出臺“九條”新政，包括取消限售、支持城中村改造與存量商品房銷售相結合（如利用專項借款購買存量商品房用于村民安置）、允許自持商品住房上市流通、優化規劃方案調整（如優化戶型、公共服務、公共空間等）、加大公積金購房支持力度（如支持“商轉公”）、規范房產經紀服務(如鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價)等，對市場預期和活躍度均帶來了積極效果。

第二，去庫存：完善專項債回收閑置存量土地和收購存量商品房政策。

一方面，針對閑置存量土地，根據中指監測，截至3月8日，各地公示第一批擬使用專項債收回收購閑置存量土地的數量已接近240宗，擬收儲價格超450億元。除了廣東省已經發行超300億元專項債用于回收閑置存量土地外，其他地區整體進展較慢。

經過調研，各地落實過程中的難點主要包括受專門用于土地儲備的專項債額度不清晰或擠占整體債務空間、調規程序復雜、土地置換利益難協調等因素影響，部分地方政府參與積極性不足；收購價格低，政府和企業協調困難，企業參與意愿低；同時當前收購標的物更集中在地方國企，也較難調動其他類型企業的積極性等，建議地方以增量價值為原則，結合調規、退換地等方式積極申報專項債：

一是，針對收購價格，建議以土地出讓時的起拍價作為收購價格的重要參考；

二是，針對收購標的物，可以限定收購2020年以來的存量土地，最大化發揮資金效益；

三是，針對城市類型，聚焦核心城市/區域項目，更能夠產生增量價值；

四是，針對企業類型，加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給，如將收購企業項目的比例設定為地方國資：央企：民企=35%：30%：35%，部分地區可以將民企的比例提升至40%以上。

在此過程中，若中央能單列用于收回閑置存量土地的土儲專項債額度，也將有助于加快各地收儲節奏，特別是加快“自審自發”地區發債的速度。另外，充分發揮省內的統籌作用，建議在政策層面和執行機制上系統性打通跨區、省內跨市換地的障礙，并進一步完善配套政策，如解決土地出讓、收購過程中重復計提土地出讓金和土地增值稅的問題等。

另一方面，針對存量商品房，當前收購存量商品房的卡點包括收購價格過低，標的物戶型、樓棟要求難匹配，資金和運作成本較高等。要實現相關資金落到實處，建議：一是以合理價格收購；二是放寬收購標的物限制（如取消整棟優先要求等）；三是收購項目用于保障房時，主要先用于保租房，未來適當時仍可作為商品房出售。

值得關注的是，收購存量商辦項目或更具有可操作性，主要基于商辦項目一般為整棟，易于收購，項目存量大也帶來一定議價空間，并且收購存量商辦項目的用途更為廣泛。

第三，防風險：給予企業更多融資支持，加快“白名單”資金實質性落地。

截至目前，融資“白名單”項目貸款審批通過金額超6萬億元，但金融機構出于風控和經營責任考慮，資金實際到位仍較慢，建議各部門加強協同，進一步明確金融機構盡職免責，加快落實“白名單”資金，優化項目放款條件，加快放款節奏，實質性改善企業資金面。另一方面，建議商業銀行等金融機構對企業債務能展盡展，特別是即將到期的貸款要提前謀劃展期，避免企業違約，進一步穩定市場預期。

第四，新模式：優產品優服務，為市場提供真正的“好房子”。

建設符合市場需要的“好房子”、提供好服務是房地產行業發展新模式的重要內容。近兩年不少地方持續優化土拍規則、改善土地規劃設計條件和套型要求，引導和鼓勵房企打造更優質的產品。近期，倪虹部長指出“正在組織編制‘好房子’建設指南，也在修訂《住宅項目規范》，其中一項是把住宅層高提高到不低于3米”，將給“好房子”建設預留空間，進一步提升居民居住品質。建議各地加快出臺適合當地實際的“好房子”標準，并在土地、金融、財稅等方面給予更大支持，鼓勵企業真正建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

針對好服務，建議推動服務價格市場化，完善質價相符機制，并細化地方管理規范，明確各方責任，加強政府內部跨部門協同，推動“物業+養老/家政”民生融合等，提升物業服務質量和效益。（中指研究院）

責編：李霞

編審：莫非

出品：城樓網/城樓財經