北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們目前想置換房子（先賣房再租房、買房），住大興天宮院附近，通勤都很遠。工作地一個在呼家樓（或金臺路）附近，一個在五棵松。孩子五年級，趁這次換房也想給他明年小升初轉學換個學區。

我們想優先西城，不行了再考慮東城。西城優先展覽路學區，再陶白或廣外學區。東城目前只在地圖上看了永定門外通勤合適，但對應的是天永弱學區。西城的坑校56，66中也了解過，孩子是普娃，給他一個升學通道，總比大興中考路要寬些，也做好掉坑打算。

想買一個近地鐵的兩居，通勤時間50分鐘內，五六百萬的預算。您幫我們看看這樣考慮合適嗎？展覽路片區（地鐵二里溝、車公莊附近）有哪些滿足條件還不錯的小區？如果我們想法不太對路，或者您有哪些更好的建議？

A：

1、大興換到東西城，從行政區角度來說沒什么不合適的。只是從學區角度考慮好，如果萬一派入渣校，那這就沒什么太大的提升了。主要是現在的學區溢價沒降低太多，以5/600來說，至少包含著100多萬。本來單獨為了個小升初就有些利用不足，再派入渣校就有點兒虧了。

再者，明年就是入學人數的拐點，之后這溢價部分得看政策，如果沒有支持的話有可能受影響。尤其是不太強的學區，再不是多宜居的房子，拿什么支撐溢價??？如果萬一受損失，哪怕是10%也是好幾十萬，這筆錢給孩子補課好不好?。?/p>

2、常規建議是如果小升初跨區，孩子是普娃，那先看東城強學區。因為東城在派位上更公平，只要學位差不多的就不至于出區。也就是在強學區的概率高一些，永外的話弱了點兒，萬一呢，那這么多溢價就沒發揮多少作用了。

西城則沒譜兒，尤其南城的更得看運氣了。陶白則沒什么必要，因為沒有小學學籍的不許直升，都是派位。

所以建議是要么展覽路，在北城的概率高些。要么就東城龍體，進入好學校的概率也高。畢竟溢價的比例是基本一致的，那為什么不提高些概率?。?/p>

3、具體的房子還是問當地中介吧，這預算沒必要局限于小區，關注具體房源更合適?？捶康臅r候算算溢價比例，畢竟只是小升初，溢價越低的越好。

4、建議？工作在呼家樓和五棵松，換到西城或永外，也就是中間的位置。孩子五年級，那考慮好中學之后學業加重的問題，看誰能每天早到家？常規建議是有一方能抽出更多的時間陪伴，畢竟中學的壓力可比小學大多了。

所以我要建議就是考慮一下朝陽的選項吧。因為朝陽區單獨對口中學牛校的學區房是沒什么溢價的，也就是居住的性價比正常，沒有這部分保值的風險。而且因為是單校劃片，小升初也就省心了?？恐环浇茯v出更多的時間陪孩子。朝陽的牛校都管的很緊的，能多陪伴就更好。

但這只是建議，具體的只能家長定。中考的話朝陽肯定沒有東西城的通道多。

僅供參考。

二

Q:

請問，一是決定一步到位，預算提到1400買大三居，二是去看看望京陳分周邊兼顧學區和居住。最后縮小范圍到帝景和華彩國際公寓，帝景能買144平，華彩能買175平，覺得華彩的小區比帝景更適合居住，性價比更高，不知道華彩小區有什么缺陷嗎？

然后現在華彩中有兩套備選，一套次頂20層171平，客廳和單臥朝南，兩個次臥朝北。一個明衛暗衛，兩梯三戶。另一套中樓層7樓175平，客廳和雙臥朝南，一個次臥朝北，兩個明衛，兩梯兩戶。總體來說戶型格局是7層的更好，但19層視野和采光更好，價格目前差不多，我不確定哪個更性價比更高，以后更好賣呢？

A：

1、華彩的缺陷，小啊，也就是占地規模不大，導致綠化空間相對少，樓座的密度就偏高了，這在地圖上能看的很清楚。然后是大戶型為主，戶數少+總價高，在板塊內的關注度也就不太高了。

這種設計在公寓類產品中不特殊，也就是在望京，價格走勢基本正常，要在其他板塊的話價格大多會明顯走弱。所以這就看物業的維護吧，只要不降低水平，以板塊的支撐力沒什么問題。

2、具體戶型我判斷不了，不去現場的話看戶型圖都沒用，只有當地中介清楚。要不就自己算算租售比，哪個低就算性價比高。

哪個好賣也是讓中介查成交記錄，比較一下成交周期。常規來講，如果價格差不多，那高層的流動性更好，這本身就是優勢。

3、另外雖然對口校都是頭部校，但帝景有學區溢價，因為南邊的好學校少。北部華彩這種小區沒什么溢價，包括亞運村周邊的都沒什么，也屬于性價比更高。

僅供參考。

三

Q:

請問，家里情況是首付500，sfsd，不考慮學區的話，一個在朝陽門上班，一個建國門上班，單純考慮自住加保值，想買套三居室居住，適合家里三代人居住。

目前看了四惠的愛這城二期，東恒二期，雙井的石韻浩庭，朝青的華紡。目前華紡的130多平三居940左右，其他的都在1100左右，請問從保值角度來說，哪個更合適一些？

有沒有其他區域可以推薦的？

A：

1、在只看板塊和小區的情況下，那肯定是華紡和東恒二期啊，兩個沒什么區別，這是送分題。但華紡的這價格不太對，7萬出頭兒的單價偏低了，大概率是樓座或樓層有些瑕疵，否則不至于。所以還是同等房源做橫向比較才合適。

2、或者說如果華紡的這套沒有瑕疵，那就是首選項，性價比更高，也可以說是近期的價格被低估了，意思都一樣。

3、愛這城當然也挺好，但這不是有比較嘛，同等房源的情況下錯后一點兒。石韻浩庭看自己的喜好，如果也是同等房源，那就說明價格走勢還是不算強。當然這是板塊的特色，跟小區的關系不是太大。小區挺好的，開發商是當年的懷柔首富，下了挺大工夫的。

4、甭推薦了，這幾個小區都挺好的，再多增幾個選項也意義不大，先從其中選吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，前兩次已經咨詢了一些困擾，但家里仍然猶豫不決達不成共識，終于到了臨門一腳，還是想再請教您給些建議。具體情況如下：

1、之前猶豫外地還是北京上學，終于達成一致決定回北京上學了。

2、25年9月適齡上小學，戶口在海淀馬連洼，四老順序能加一點zb助力，對口上農大附小。按往年學位不緊張應該可以上。（這個方案優點是大大省錢，缺點是距離遠，對口初中有坑。暫時還不想租房。）

3、目前住在豐臺區青塔西路。還是想自己接送，不想全托老人，距離有點遠。

4、原本糾結入手豐臺北大地這邊，前兩次咨詢和學區變化已勸退不考慮了。

5、想離家近還在海淀讀書考慮再掙扎一下買房，看了離家近的五一，圖強和玉泉，五一太貴太難了，玉泉不便宜學位也緊，圖強占坑房大概率能探到。五一未來不太確定初中，就沒有考慮。（剛改善完，兜里不充裕，只能占坑。大概300出頭的情況）

6、現在糾結的是，只為了近，該不該換圖強？圖強二小和農大附小對比，哪個好一些？

7、另外，現在張羅的有點晚，是不是已經來不及了？

而且不一定買了就能對口上，又考慮到初中的對口情況，如果先在農大附上小學過幾年再轉海淀這邊行不行呢 ？確實不太了解海淀區內轉學對學籍和升初中有啥影響，想再請教您一下。

A：

1、既然有政保那當然是北京為主了，有福利就用上。不過我沒太明白這是哪種政保?。吭趺催€要用房子限定具體學區呢？

2、政保對四老房有限制嗎？一般不至于吧。農大附小學位應該不緊張，沒聽說有調劑的，有政保就更穩了。但這有點兒沒發揮出政保作用似的，有沒有都一樣的結果。

3、入手北大地，豐臺也可以考慮運作第五實驗，離的不算遠。學校相當強勢的，九年制也省心，質量有可能排入北京第一序列，至少校長老師是朝這目標在努力。不過2025年是今年上學是吧？那時間肯定來不及了。

4、五一如果不合適，那看看五一晉元呢？雖然也有溢價，但畢竟單價總價低，建西苑現在6萬多。

5、如果按排名肯定是圖強二小啊。學區雖然不是太強，但學校的口碑一直不錯，傳說前幾年的上岸率不算低。不過換不換的意義不太大，學校雖然算提升，但學區不強啊，背著抱著差不多，整體上沒有明顯的提升。而且如果追求提前上岸，那和課外教育的關系更大了。

6、是有點兒晚了，如果全款買房的話來得及，貸款的話得計算好時間。

7、海淀可以轉學，但得是目標學校有學位+愿意接收，這一般得自己去聯系，孩子要成績好的話就好辦的多。對學籍和小升初都沒影響，點招就更沒影響了。海淀到目前為止還是更看成績，以后大概率也還是。

8、如果是我的話就先不換了，省下這稅費來給孩子當教育基金吧，或許比換學校的效果明顯。

僅供參考。

五

Q:

請問，我和孩子目前朝陽集體戶，我有朝陽公租房，比較偏遠（如果買房就要還回去）。孩子27年上小學。計劃離婚后以老公名義買城里學區房，能夠得著又不是特別老破小的就是清朝附近了。

又覺得孩子上學那會應該不用非得買學區房，是不是應該在別的地方買個大一些，新一些的房子，再到上學的地方租房子，以租換租更合適一些。畢竟是掙的不多。

A：

1、清朝本校的學區房沒什么溢價，居住的性價比基本正常，就算用不上學位也不算吃虧。這自己算算就行，或者讓中介給算，用房子價格除以預估租金，數值在600左右就基本是平均值。

現在新源里的均價6萬多塊錢吧，這里老房的平均租金是每平米120塊錢左右。一套50來平的小兩居300來萬，租6000上下，租售比500-600之間，基本合理。所以清朝的學區房算性價比高的，朝陽區特色，一直這樣兒。

2、買東西海的那就肯定溢價高了，如果總價在5/600萬或以下，現在東西城+海淀好學區基本在30%左右，越好的學區溢價率越高。海淀弱點兒的學區在20%上下，只具備學籍功能的在10%或多點兒。

3、2027年幼升小，那好學區肯定是還得用學區房，溢價率未必降多少，好東西永遠都受追捧。普通學區那就無所謂了，溢價率有可能下降，商品價格由供需關系決定。

4、以租換租，換到東西海的好學區肯定是劃算的，至少不虧。在朝陽熱度高的幾個學區也劃算，比如朝外80這級別的。普通學區得到時候算溢價，有可能占便宜。

不過這也得看房子買在哪兒，如果是郊區改善型的房子，那租金收益有可能偏低，未必能占多少便宜?；蛘哒f郊區的租金收益大多偏低，都得具體算賬。

5、另外我沒明白，如果買在別的地方的改善房，那怎么到城里上學?。渴怯姓幔窟€是說辦租房上學的手續？這都得看到時候的政策，不好預測。

僅供參考。

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