韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在過(guò)去那可是好多人眼里的“發(fā)財(cái)傳奇”呢可現(xiàn)在卻掉進(jìn)了一場(chǎng)非得做出生死決定的危機(jī)里。從“江南超級(jí)厲害”變成“首爾趕緊跑”，這中間到底藏著啥樣稀奇古怪的現(xiàn)實(shí)呀？會(huì)不會(huì)跟日本“丟了的三十年”一樣呢？這不光是韓國(guó)人得去應(yīng)對(duì)的事，也值得咱們好好琢磨琢磨。　

韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史，就是一部有著很多波折的“狂飆突進(jìn)”的歷史。在1960年代的時(shí)候，樸正熙推動(dòng)了工業(yè)化，首爾-仁川這個(gè)工業(yè)帶崛起了，接下來(lái)就吸引了好多人口往這邊涌過(guò)來(lái)。首爾的人口在30年的時(shí)間里一下子就增加了1338萬(wàn)，平均每年增長(zhǎng)的速度達(dá)到了44.6萬(wàn)人?！?/p>

可是土地實(shí)行私有制存在著缺點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候，政府在住宅方面的投入比較晚，這樣就導(dǎo)致三次房?jī)r(jià)出現(xiàn)了迅猛的增長(zhǎng)。1969年，首爾的房?jī)r(jià)在一年里快速上漲了84.7%。在20世紀(jì)70年代，國(guó)外的資金回流使得房?jī)r(jià)在8年里漲了7倍。1988年漢城舉辦奧運(yùn)會(huì)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫達(dá)到了最厲害的程度?！?/p>

盡管樸正熙、全斗煥盧泰愚三任政府輪番調(diào)控，卻始終難以遏制房?jī)r(jià)的瘋狂上漲?！?/p>

樓市成了全民都信奉的東西，韓國(guó)人創(chuàng)造出了人類歷史上最瘋狂的一種金融玩法——全租房?！?/p>

租客把房?jī)r(jià)的60%到70%當(dāng)作保證金，接下來(lái)就可以免費(fèi)用房子住，房東就拿這筆錢去加杠桿買別的房子，這樣就形成了“租客貸款→房東炒房”這種不好的循環(huán)。在2016年的時(shí)候，全部租房所占的比例達(dá)到了35.9%，居民實(shí)際的負(fù)債比率一下子就升到了GDP的135%，比國(guó)際上規(guī)定的警戒線要高很多很多。　

這種制度把整個(gè)社會(huì)都拉到了賭桌跟前：利率稍微上漲一點(diǎn)，房東的資金鏈條就斷了；房?jī)r(jià)稍微下跌一些，租客就把本錢全賠光了。在2022年美聯(lián)儲(chǔ)加息之后，韓國(guó)的基準(zhǔn)利率從0.5%一下子猛漲到3.5%，首爾的公寓平均價(jià)格直接腰斬了40%，房東逃跑、租客跳樓這樣的悲慘事情頻繁發(fā)生?！?/p>

全租房市場(chǎng)垮掉了，一下子就引發(fā)了這場(chǎng)“韓國(guó)版次貸危機(jī)”?！?/p>

2017年，文在寅帶著“反財(cái)閥斗士”的模樣上臺(tái)了，他推出了有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控措施：購(gòu)買第二套房子需要支付80%的首付，購(gòu)買第三套房子則禁止貸款，資本利得稅高達(dá)60%。　

可實(shí)際情況是政策沒(méi)達(dá)成預(yù)想的成果，首爾的房?jī)r(jià)在5年間翻了一倍，年輕人們被逼得“啥也不干”，生育率跌到了0.8這個(gè)全球墊底的數(shù)值。在2022年，尹錫悅政府趕忙推出了“1·3救市政策”，對(duì)限購(gòu)進(jìn)行了放松，還降低了稅和利息，甚至準(zhǔn)許新房可以在3年內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)售?！?/p>

不過(guò)12032套遁村住宅一塊兒進(jìn)入市場(chǎng)，再加上全租房出問(wèn)題了，市場(chǎng)就進(jìn)到了那種“越救它就越往下跌”的不好的循環(huán)里?！?/p>

首爾成交量暴跌70%，地方城市房?jī)r(jià)跌幅達(dá)4.8%，房企應(yīng)收賬款激增34.1%，金融脆弱性指數(shù)升至48.1，韓國(guó)央行已發(fā)出系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)警告。　

首爾在韓國(guó)經(jīng)濟(jì)總量中占了70%，形成了一種很不正常的格局，這使得房地產(chǎn)變成了資本玩的游戲。2004年的資料表明，5%的富人掌控著82.7%的房產(chǎn)有的人甚至擁有一千套房子；而30歲以下的年輕人住房擁有率幾乎為零。一方面是財(cái)閥的炒房團(tuán)利用“保證金-貸款”來(lái)獲取利益，另一方面是年輕人大聲喊出“全拋世代”（也就是放棄戀愛(ài)、結(jié)婚然后去買房）。這種分裂的狀況正在一點(diǎn)點(diǎn)侵蝕韓國(guó)社會(huì)的根基?！?/p>

1998年發(fā)生金融危機(jī)之后，韓國(guó)借助結(jié)構(gòu)性改革順利融入了全球化的進(jìn)程當(dāng)中。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇而出現(xiàn)了反彈的態(tài)勢(shì)，和日本所謂的“失去的三十年”相比差異十分明顯?！?/p>

現(xiàn)在韓國(guó)的老齡化率達(dá)到了15.4%家庭資產(chǎn)在5年內(nèi)減少了5000萬(wàn)韓元，自營(yíng)業(yè)的人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高?！?/p>

若處理不當(dāng)，恐將陷入“日本化”陷阱?！?/p>

尹錫悅政府仍在賭一個(gè)奇跡：美聯(lián)儲(chǔ)降息、熱錢回流、全租房復(fù)活?！?/p>

不過(guò)首爾的公寓租售比已經(jīng)到了1:740，比國(guó)際警戒線高出去好多。這都持續(xù)60年的房地產(chǎn)熱乎勁兒，說(shuō)不定最后得以“硬著陸”這種方式結(jié)束?！?/p>