黑石與平安的交易，既是全球資本配置調(diào)整的縮影，也折射出中國物流地產(chǎn)從規(guī)模擴(kuò)張向精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)型的必然。在利率波動(dòng)與地緣風(fēng)險(xiǎn)交織的背景下，資產(chǎn)的“買”與“賣”不再僅是財(cái)務(wù)決策，更是對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)韌性和政策導(dǎo)向的深度研判。未來，這一領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)將持續(xù)成為觀察中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變遷的重要窗口。

2月27日，市場(chǎng)消息稱全球最大另類資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)計(jì)劃以約27億元人民幣的價(jià)格，將其位于中國華南的三個(gè)物流項(xiàng)目——東莞大嶺山、東莞常平和佛山南海TCL項(xiàng)目出售給平安人壽保險(xiǎn)。盡管雙方尚未正式確認(rèn)交易，但知情人士透露，談判已持續(xù)數(shù)月，核心分歧在于價(jià)格。
平安資管對(duì)此回應(yīng)稱“對(duì)市場(chǎng)傳聞不作評(píng)論”，黑石集團(tuán)亦未明確表態(tài)。不過，此次交易被視為平安在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的又一次戰(zhàn)略性布局，而黑石則延續(xù)了近年來加速處置中國資產(chǎn)的趨勢(shì)。
黑石集團(tuán)自2023年起頻繁出售中國物流資產(chǎn)。2024年6月，其以31億美元向安博（Prologis）出售130萬平方米物流資產(chǎn)組合。此次擬出售的華南項(xiàng)目，則是其在華核心資產(chǎn)之一。分析認(rèn)為，黑石的資產(chǎn)處置與其全球資金壓力相關(guān)：2023年其因商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款違約和贖回危機(jī)，被迫加速資產(chǎn)變現(xiàn)以緩解流動(dòng)性壓力。
與黑石集團(tuán)不一樣的是，平安人壽近年來卻是通過險(xiǎn)資直投持續(xù)加碼物流地產(chǎn)。2024年11月，市場(chǎng)曾傳聞平安計(jì)劃收購黑石旗下11個(gè)物流園，但被雙方否認(rèn)。此次交易若達(dá)成，將強(qiáng)化其在華南地區(qū)的物流網(wǎng)絡(luò)布局。險(xiǎn)資偏好物流地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，尤其在華南及長(zhǎng)三角等租金增長(zhǎng)穩(wěn)定的區(qū)域，符合其資產(chǎn)配置需求。
黑石的出售并非孤例。近年來，普洛斯、凱德等外資機(jī)構(gòu)亦逐步縮減中國物流資產(chǎn)規(guī)模，轉(zhuǎn)而聚焦歐美市場(chǎng)。與之形成對(duì)比的是，國內(nèi)險(xiǎn)資和主權(quán)基金積極接盤。例如，2024年新加坡GIC收購黑石日本倉庫資產(chǎn)，而平安此次交易進(jìn)一步凸顯這一趨勢(shì)。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，盡管全國物流地產(chǎn)租金整體承壓，但華南及長(zhǎng)三角地區(qū)因電商和制造業(yè)需求旺盛，租金仍保持1.5%-3.8%的同比增長(zhǎng)。此次交易涉及的東莞和佛山項(xiàng)目，正是大灣區(qū)物流樞紐的核心節(jié)點(diǎn)，出租率長(zhǎng)期穩(wěn)定。
消息稱，交易可能分兩批完成，首批涵蓋華南及華東資產(chǎn)，后續(xù)擴(kuò)展至其他城市。但當(dāng)前價(jià)格分歧可能導(dǎo)致談判延期。若以27億元成交，該項(xiàng)目單價(jià)或低于黑石2021年收購富力地產(chǎn)廣州空港物流園時(shí)的成本（約82.63億元），反映外資對(duì)華資產(chǎn)估值趨于謹(jǐn)慎。
若交易達(dá)成，將進(jìn)一步加劇物流地產(chǎn)領(lǐng)域的“內(nèi)外資交替”格局。平安的入場(chǎng)可能推動(dòng)行業(yè)整合，而黑石的撤退則可能引發(fā)其他外資跟風(fēng)拋售，短期內(nèi)或壓制資產(chǎn)價(jià)格。長(zhǎng)期來看，本土資本主導(dǎo)的物流網(wǎng)絡(luò)將更貼近國內(nèi)供應(yīng)鏈需求，但需警惕過度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的收益率下滑。