北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在DeepSeek問它今年是否可以出手海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房，它推薦了您的公眾號。我們是京籍二孩，老大27年小升初，老二28年上小學(xué)，在昌平有自住房，不想繼續(xù)待在昌平教育黑洞。想去海淀中關(guān)村學(xué)區(qū)雙榆樹附近買個一居占坑房，成交價差不多8萬一平的樣子。

現(xiàn)在不知道“止跌回穩(wěn)”到底是個什么力度，后續(xù)的趨勢如何？有沒有必要今年出手或者等到27年左右再出手？不知如何判斷。

A：

1、昌平談不上教育黑洞，只不過是因為天牛娃被掐尖兒，所以沒有出現(xiàn)頂級高中，顯的弱而已。否則單以昌二的成績來說，是有資格漲出學(xué)區(qū)溢價的。

這和石景山等區(qū)的情況類似，但對于牛娃來說算合適的，房子的性價比高于東西海。對于普娃來說有些不合適，優(yōu)質(zhì)資源少導(dǎo)致競爭更激烈，中考難度更大。

2、止跌是現(xiàn)狀，回穩(wěn)則未必。現(xiàn)在是春天，大多數(shù)年份都會出現(xiàn)小陽春，學(xué)區(qū)房價格都不太穩(wěn)。一般到五月份信息采集之后算是穩(wěn)定，或者回落一些。

3、后續(xù)的趨勢，單從學(xué)區(qū)房來說，基礎(chǔ)部分肯定是跟隨大盤，沒道理單獨走弱。溢價部分則得看明年之后的政策，如果有利好就能撐住溢價比例，否則有可能受影響。牛校對口的影響小，普通學(xué)區(qū)受到的影響大。

這可以參照日韓和臺灣省的先例，人口高峰期都曾經(jīng)普遍的學(xué)區(qū)溢價很高，人口減少后都不同程度減弱。牛校的仍然受追捧，普通的則溢價降的多。

4、常規(guī)建議是如果資金已經(jīng)準備好，那就提前買，買完了也就踏實了。明年拐點后未必是溢價率斷崖下降，因為現(xiàn)在的學(xué)生家庭還得住呢，得隨著每年的畢業(yè)才賣房，逐年降低溢價比例。你們二寶是28年上學(xué)，用完學(xué)位后賣房未必吃什么虧。

如果資金沒準備好，或者是賣房后增加的預(yù)算不太多，那就等過了明年的信息采集再看。也就是如果預(yù)算總價和現(xiàn)有房子差不多，那就沒必要在最后的高峰期搶房，反正也不著急用學(xué)位。

僅供參考。

二

Q:

請問，我家的情況是，孩子2026年上小學(xué)，我在海淀清河學(xué)區(qū)有房，在毛紡北小區(qū)。但是初中有坑校，想著換到羊坊店區(qū)，初中均衡，沒有坑校，總價在400左右，有幾個問題沒考慮清楚。

想向您咨詢：

1、在海淀相對學(xué)區(qū)均衡的話，不考慮上地那種大牛學(xué)區(qū)的，畢竟我預(yù)算有限，是不是羊坊店算是還不錯的較為均衡的，比起永定路學(xué)區(qū)這些的。

2、啥時候買房更合適些，2026年5月前？還是孩子五年級直接初中選學(xué)區(qū)再換，不知道房子未來走向怎么樣，好像兩個學(xué)區(qū)的房子均價差不多，因為我們也是置換。

3、如果是在羊坊店，自住房還是占坑房更好，自住肯定是小平米，占坑我就租個大一點的，離學(xué)校近，但怕占坑在未來初中后不好出手，您有啥建議不，推薦哪些小區(qū)；最后，也不知道有沒有沒考慮到的問題，也請您給指點迷津。

4、也有人建議我去西城買占坑，比如月壇或者實驗一小前門分校，然后上到學(xué)就賣，在旁邊租房，初中按照學(xué)籍在西城小升初，您覺得這個方案怎么樣？

A：

1、羊坊店就是挺好的，北京最早的五大學(xué)區(qū)之一，中間失寵了幾年，質(zhì)量提升后又受追捧了。中學(xué)確實沒什么坑校，挺合適的。

2、羊坊店比清河的溢價率高15%左右，要是我就提前換了。一是讓孩子提前熟悉氛圍環(huán)境，如果有選拔也不會錯過，傳說是有可能五年級進行，不公開，以課堂測驗的形式。二是就算過了高峰期之后的溢價部分受影響，那或是兩邊同等比例，但更可能的學(xué)區(qū)強的更堅挺。所以如果確定了就換吧。

但兩邊的均價怎么會相同呢？羊坊店的動輒8/9萬起，毛紡北的應(yīng)該6/7萬吧？這看具體房源吧，單價明顯低的有可能有硬傷。

3、如果只是為了上學(xué)那就占坑兒房，用完了學(xué)位就看行情，不合適的話隨時出手，頂多是拿置換成本當(dāng)擇校費了。之后如果換租，那非學(xué)區(qū)房的租金高，按現(xiàn)在的溢價率能占30%左右的租金便宜。另外的優(yōu)勢就是隨著孩子換校區(qū)就換房，能讓孩子多睡會兒。

真喜歡軍博附近的環(huán)境那就買自住的唄，總價越高的溢價率越低，居住的性價比也就偏高了。房源找當(dāng)?shù)刂薪榘桑饕纯們r預(yù)算。

4、去西城占坑兒在形式上是一樣的，這看孩子的成績了，如果能參與點招就在海淀合適，普娃的話則去西城更合適。溢價率和換租的情況是一樣的，只是教育和升學(xué)模式有所不同而已。

這看自家情況，看孩子適合哪邊。但西城很難明確學(xué)校，都是派位，而且如果小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)，看好了是否讓轉(zhuǎn)？東城剛發(fā)布了政策，五年級沒學(xué)位，不接收轉(zhuǎn)學(xué)生。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們夫妻12年畢業(yè)留京工作，13年在長陽貸款購房一套。為了孩子上學(xué)，21年在價格最高點時，貸款購入海淀翠微小區(qū)58平小兩居學(xué)區(qū)房一套。現(xiàn)在孩子分別上一年級和五年級。

全家住在海淀。目前有還貸和還債的壓力。現(xiàn)在對以后的養(yǎng)老居住沒有計劃。現(xiàn)在就是猶豫房山長陽的房子是出租還是出售？請問您有什么建議？

A：

1、2012年畢業(yè)，現(xiàn)在也就35歲吧，這就考慮養(yǎng)老了？沒必要，我39歲那年考慮過養(yǎng)老，在北京外地都買房了，但之后都沒住上，陸續(xù)的也就都賣了，白折騰。

2、長陽的房子，如果確定不自住了就賣掉唄。因為畢竟這里是郊區(qū)，租金比市區(qū)是要低10%或以上的，收益不劃算。

另外出租過嗎？如果沒出租過，那以婚房的裝修應(yīng)該不錯吧？出租的話有個三年左右就全毀了，跟收到的租金相比未必劃算，還不如趁著裝修值錢的時候賣掉呢。

3、如果真的是考慮養(yǎng)老就留著長陽的吧，很好的板塊，這么多公園，配套齊全，醫(yī)院也應(yīng)該快建成了吧？但我覺得是考慮這些早了點兒，我都快50了，一直想養(yǎng)老，但也就是想想。

4、賣掉后可以換成朝陽的，如果確定是長期持有就買老房，一是租金高，而是保值穩(wěn)定，肯定是跟隨大盤，占不到便宜也不吃虧。短期5年左右持有的就買房齡新的，租金也不低，平均值，出手時流動性好。

但這考慮好，怎么也得5年以上才值當(dāng)置換，要不然拿租金掙不回置換的稅費。另外海淀這學(xué)區(qū)房怎么考慮的？明年可就是入學(xué)人數(shù)的拐點了，溢價部分的保值得到時候看政策。

僅供參考。

四

Q:

想請教下：我目前持幣待購中，預(yù)算在1000萬左右（也可以適當(dāng)增加一些預(yù)算），希望在四惠、朝青這兩個板塊選擇一個合適的樓盤購買，用于自住，預(yù)計至少10年不會動。理想中的房型是南北三居，出行方式以地鐵為主，未來10年具有一定保值增值能力。

四惠看了東恒時代2期、愛這城2期、華業(yè)玫瑰東方，朝青看了御翠尚府、珠江羅馬、天鵝灣、潤楓水尚、華紡易城。

現(xiàn)在想請教下：如果四惠與朝青二選一應(yīng)該怎么選擇？這兩個區(qū)域中的哪個樓盤會比較符合條件，兼顧保值能力和自住舒適度呢？另外，似乎市場熱度在逐步攀升，那近期就需要出手購買，還是可以再觀望一下？

A：

1、倆板塊其實沒太大區(qū)別，只要總價不是太高就都合適，都有千萬左右的改善盤。所以就看具體小區(qū)和房源吧，不用糾結(jié)板塊。

2、要是我會先看御翠尚府，沒合適的看天鵝灣和東恒二期，其他的看具體房源吧，同等價格下如果戶型有明顯優(yōu)勢就算合適。幾個小區(qū)都挺好的，除了珠江羅馬和潤楓水尚這些年不太強之外都算兼顧。所以干脆先看具體的房源吧，然后再說哪個小區(qū)。

3、大多數(shù)年初都有小陽春，是否延續(xù)看政策了。等等也行，因為總價高，就算有行情也沒那么快，一般都是從核心區(qū)向外，從北向南的傳導(dǎo)。所以就先看房吧，不用太著急成交，讓中介留意成交量和政策就行。

僅供參考。

五

Q:

請問，目前我們在昌平西三旗有一套老破大在租（靠近學(xué)校，租售比約3），賣掉能剩300，手上有現(xiàn)金200左右。現(xiàn)在問題是：出售老破大再加現(xiàn)金換一套改善型靠里些帶學(xué)籍的房子呢，還保留老破大，換個小一些的帶學(xué)籍的房子？

目前在看的是礦大/農(nóng)大家屬院，清河清源里/永泰園的房子，家里孩子兩歲，東西多不想買高層。

A：

1、租售比3，是收益率3%嗎？夠高的。但既然是老破大，那說明價格走勢不是太強，所以租金才顯的高的。

2、這看預(yù)算吧，總價越高的學(xué)區(qū)溢價越低，而小戶型占坑兒房就溢價率偏高了。這倆學(xué)區(qū)的常規(guī)建議是買能自住的，因為學(xué)區(qū)都不是很強，孩子又剛兩歲，等用上學(xué)位還好幾年呢，提前承擔(dān)挺高的溢價不劃算。萬一明年拐點之后溢價部分受影響呢？

或者說看房的時候算賬吧，如果能買到溢價很低的占坑兒房就合適，買不到那就看看能自住的唄。

3、老破大的常規(guī)建議是，如果確定住不上了，那就看自己更注重哪方面，注重租金收益就留著，注重價格走勢那意義不大。

僅供參考。

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