這幾年，我們主動戳破樓市泡沫。導致很多人對樓市信心嚴重不足。

但樓市的走向，通常是短期看政策，中期看經濟，長期看人口！

也就是說，站在宏觀的角度上看，短期和中期，市場是有復蘇潛力的。

那長期看人口的話，是就意味著未來樓市要完嗎？

前段時間，統計局公布了2024年的國民經濟發展公報

公報顯示，小學在校生10584.4萬人

（從2020年到2024年5年間，這個數據分別是：2020年10725.4萬人，2021年10682.3萬人，2022年10612.8萬人，2023年10598.7萬人，2024年10584.4萬人。可以看出，小學在校生數量呈現逐年下降趨勢。）

樓市長期看人口，當生育率斷崖式下跌，人口基礎被動搖，房地產的邏輯也會被顛覆。

在這一輪人口下滑的過程中，會有很多人的資產出現大幅度貶值；

但也會一部分人，會在這一輪下滑中受益。

接下來，樓市會有以下幾個變化！不管你現在有沒有房子，都要注意了！

第一就是學區房將會出現分化！

出生率下降，首先影響的就是學區房。

有些公立幼兒園，原來擠破頭都進不去，今年居然都沒有招滿！

過去學區房的價是非常高的，教學質量稍微有點名氣的，溢價都不低。但這幾年，已經有不少學區房，也開始降價了。

吉安也是，六七千的一中、八中學區房也屢見不鮮。

其實從現實情況來看，頂級名校周邊房產仍具有稀缺性，畢竟富人或者中產還是希望自己得孩子能夠在教育上跑在前面。

但是對大多數普通學區房而言，只能是回歸居住屬性。

這些房子的房價最高點基本就停留在2021年了。

第二個變化就是住房需求的變化。

人口減少后，住房的供需關系改變，住房需求也會改變。

當房子不再稀缺的時候，人們就會開始追求更“稀缺”的房子，改善型住房需求會逐漸增長。

配套好的大戶型、低密度的房子未來會越來越受歡迎；

相對的，一些遠郊的、品質一般的房子未來會加速貶值。

隨著人口減少，住房需求將從“量”向“質”轉變。

未來，購房者將更加注重房屋的品質、環境和配套設施。

老舊小區、偏遠地區的房產將面臨更大的貶值壓力，而核心城市的高端住宅、綠色生態住宅將成為市場的新寵。

第三個變化就是城市分化加劇

整體來說，人口數量會下降，但有些城市，人口依然會增加，交邳可能會形成超級大都市。

因為人口是會流動的，而且會有選擇的流動。

這就會導致城市房分化愈加嚴重，有些城市會不斷有人流入，有些會不斷流出。

第一種城市，往往是一二線核心城市。

第二種城市基本上都是三四線城市。

人口萎縮不僅會讓三四線城市開始鬧人口危機。

更關鍵的是，沒有人口就沒有財政收入，這些城市后續各類配套資源都會持續萎縮。

從這個角度看，人口下滑，對三四線城市資產的打擊最大。

所以，人口減少，變化的不僅是市場，還有人們買房的邏輯。

那么，現在手里有房的人，接下來該怎么辦呢？

上面說過，人口減少，并不意味著所有地方的人口都會均衡下降，人口是會流動的；

所以，這并不意味著人口紅利消失，房子就都賣不出去了，人們的住房需求，永遠都有。

你的房子能不能賣出去，還有沒有流通屬性，主要還是看你的房子能不能吸引未來的存量人口。

在出生率下降、人口總量長期下滑的趨勢下，如果你手里有房子尤其是有幾套房子的話，要注意以下幾點：

第一：規避掉人口連續流出的城市

當然，如果你本身在這樣的城市居住，自住的房子就算了。

如果有多套，那不太建議留太多。沒有人口吸引力的城市，房子以后也是沒人接盤的，房子要盡快賣掉或者置換。

第二點就是純粹靠營銷概念買下的房子，盡早出手！

這樣的房子，在吉安也有！

過去在之前，樓市的行情比較好的時候，有很多板塊和樓盤是純粹是靠賣概念把房子賣出去的。

這些靠概念賣房的板塊，除了有概念之外，其他方面都很差。

要不就是配套很差，要不就是房屋品質較差的。

現在買房的人越來越清醒，這種只靠營銷概念賣出的房子，未來也不會有人接盤的。

第三點就是普通學區房，不要留

吉安現在全面鋪開了集團化辦學，“名校“都開始通脹了，但未來學生會越來越少，對學區房的打擊很大，尤其是那些學校實力在轄區內并不算特別強的學區房。

現在可能還能啃一啃之前積攢下來的名聲，但后續就很難說了。

還有一個方面也很重要，就是那種只有學區價值的房子，未來也會被人口流動逐漸拋棄。

這種只有學區，沒有居住屬性，配套、交通、地段都拿不出手的房子，盡快出手或置換！

第四點就是要看產業了

人口減少，產業會更加聚集，沒有產業聚集的城市和板塊，自然也不會有人口流入。

有產業聚集的城市和板塊，房子最起碼流動性有保證，尤其是未來有高科技產業的城市，在這方面會更有優勢。

而那些完全沒有產業聚集的城市以及板塊，房子就要盡快出手了。

還有更多大家關心的問題，限于篇幅，這邊我不展開說，在這方便有疑問的小伙伴，可以先掃碼添加我的微信預約，或者加群一起聊聊。

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