北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們也是丁克家庭，也考慮了賣房養老，看了您的文章感覺還是想簡單了，這社會上針對老人的坑太多。但我們還想請教一下，如果是換了公寓，居住環境確實是提高了，但萬一出現了那些風險呢？我們作為無兒無女的老人能如何面對？

A：

1、您看的是我哪篇文章啊？我一時沒想起來，不好確定說的是什么風險。

2、簡單說吧，50年的公寓的風險一般三個。一是有可能率先征收房產稅，這可以不用太糾結，最大的可能是影響了價格走勢，但并不影響居住。

二是有可能在土地產權到期后，讓續交土地出讓金。這也不用太過糾結，和房產稅的性質差不多，都是影響價值，但不影響居住。

三是有可能用行政手段改變水電的性質，轉為商業水電，另外有可能加征營業稅一類的。這就看情況吧，有可能增加居住成本，看到時候的力度了。

另外還有個風險是有可能對老人影響大的，就是如果發生這些事兒，那這種公寓向寫字樓+工作室轉變的可能性就大，居住環境有可能更加嘈雜，看到時候是否能接受了。

3、基本就這些風險，都不算太影響居住吧，只是有這些可能而已。如何面對其實不分年紀，而是所有業主都受影響，那或是換租，或是賣房換到其他房子。其他應該沒什么辦法了。

僅供參考。

二

Q:

請問，您怎么能說“自住買自己喜歡的，投資要買別人喜歡的”，這是房子啊！幾百萬！如果連自己都不喜歡的怎么可能敢買？你會只是為了投資而買自己不喜歡的房子嗎？而且如果連自己都不喜歡的，別人怎么會喜歡？我實在不理解這句話。

A：

1、投資不分種類，商者無界，不管是房子還是其他什么，目的只是賺錢，不管自己是否喜歡。聽說過一句話嗎？如果利潤足夠高，商人能夠出售絞死自己的繩子，請問是因為他們喜歡繩子？還是喜歡被絞死？

2、我當然會買自己不喜歡的房子了，只是為了賺錢而已，又不是自己住。比如我就買過公寓和小Loft，反正我也不住，只要能倒手賣出去賺到錢就是好貓。請問炒學區房的是真喜歡老破小嗎？炒藏獒的真是愛狗嗎？炒茅臺股票的真喜歡醬香酒嗎？

所以這跟自己喜歡不喜歡沒有一毛錢關系，只要別人喜歡就行，因為只有喜歡的才會多掏錢，也才能更多的賺到錢。

3、其他投資就是做生意，誰家開飯館不是賣別人喜歡的菜啊？我就喜歡喝豆汁兒，但別人喜歡吃拉面炒飯麻辣燙，請問我是堅持自己的愛好呢，還是迎合大眾？

自己的喜好未必與大眾相同，為了享受當然買自己喜歡的，花多少錢+是賠是賺，都與別人無關。但如果是想賺錢，那就必須買+賣別人喜歡的。

自己不喜歡，但別人喜歡的東西多了，孫猴兒八戒各有所好。我討厭的娘們兒就是別人的老婆，這沒必要抬杠，誰也管不著。

4、最后說一句吧，經濟學里有個“選美理論”，發展成“選擇經濟學”。簡單說就是您參加選美，很可能只喜歡那個最胖的，請問是否投票給她？如果是為了支持她可以投，但如果是為了獲獎，那就必須參照大眾標準。

房子雖然沒有明確的美丑標準，但大眾用錢做出了是否受歡迎的評價。那如果想賺錢，就不能考慮自己的喜好，只能買最受大眾追捧的，否則賺誰的錢去？

僅供參考。

三

Q:

請問，我剛賣掉了海淀一套老破小，手中資金合計800多萬。目前還有一套紫竹院的不知道是否應該也賣掉，您是否有建議？老人在住，但房子很破了，有想法是索性一起換，買套大的一起住。

如果賣掉的話也是600多萬吧，不想貸款了，1500萬左右買哪里合適？我看了好久了，目前的重點是以下四套，請幫忙把把關，排序一下性價比。

A：

1、是否賣掉，那就看老人的態度了唄。這是家務事，外人不好建議。單從房子來說，紫竹院的學區溢價不低，居住角度的性價比就不太高唄。

600多萬的總價，估計有20-30%的溢價，那就是得到500萬以下的居住體驗，至少有100多萬的價值是閑置的。所以如果不是老人堅持，那常規建議是在入學高峰過去之前換掉，改善居住的同時也避免了溢價部分的保值風險。

2、這主要是改善需求，也是看自己的喜好，外人的建議不重要。而且既然是都這么高的預算，那就說明是肯定得賣紫竹院這套了吧？

3、單從保值來講，那肯定是長河灣占優啊，地段兒和小區質量都挺好，社區氛圍也好。但這價格不太對，偏低的有點兒多。估計是有樓層或朝向的硬傷，要不然就是有其他問題，否則怎么能跟那兩套大塔樓一個單價呢？

這找中介問清楚吧，如果沒問題，那也最好找物業或鄰居核實一下，看是否有隱情。確定沒有的話那這就是撿漏兒了，怎么都合適。

4、其他三個在我看來差不多，都是同等地段兒，學區溢價都不高。但兩個塔樓一個單體樓，都是早期老公寓的底子，自住看自己的喜好，保值不太占優，都次選吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，目前孩子四歲，準備首次購房，在北京連學區一起解決，首付200加貸款盡量多，買500萬以上的。但我們還沒有京戶，請問買西城的老破小有意義嗎？當然再多湊點首付也可以，只是不會太多，預計能買到的仍然屬于老破小，所以糾結于是否有意義，您能推薦幾套房子或合適的學區嗎？

A：

1、目前非京籍，那什么時候能得到京戶啊？如果是在孩子小升初之前落戶就比較有意義，雖然幼升小的順位靠后，但升初中時就至少不吃虧了，到了初中更不會吃虧。

如果中考前落戶，那就意義不是太大了。因為以非京籍是很難進入牛小牛中的，老師也很難特意關照非京籍，也就是就算買了學區房，也未必得到多好的教育資源。

2、老破小怎么說呢？其實就是個溢價率的問題，學區房中老破小的總價低，那溢價率就會相對更高。如果能利用上學位和資源就有意義，沒用上或用的不多就意義不大唄，多花錢卻沒得到相應的價值。所以這還是看自己何時能落戶吧，越早越好。

3、學區也不敢建議，非京籍一般來說都順位靠后，很難進入對口校。那如果被派位，學區房的意義就降低了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是個失敗的投資者，買了一圈的環京房產，無一盈利，目前賬面損失200萬以上，其中兩套還背負每月一萬多的貸款，而且除了燕郊的之外都不好出租，坐看貶值非常的糾結。

我70后，還有不到十年退休，很為退休后的生活擔憂了，您看您何時有時間，我想當面請教一下這些房子將如何處理，或者是整合一下？

A：

1、我好像幫不上什么忙，因為我只是略懂北京的，外地+環京的都不熟悉，不敢亂說。

2、這要不還是咨詢對環京房產熟悉的吧，網上有很多，他們更懂業務。

借這網友的問題說兩句，他其實也不能算太失敗的投資者。因為既然是70后，敢承擔每個月1萬多的月供，那就說明工作和收入都很穩定，與年輕人或抗風險能力弱的不同。

或者說他這其實更主要是心態問題，而不是經濟問題。如果這些環京的房子漲了，那他不僅還貸無壓力，而且還會心情舒暢。現在他的還款并沒出現問題，只是心理上覺得別扭了。

這怎么解決呢？不是說處理或整合了房子能解決的，無論怎么處理，損失都已經造成了，在無法挽回的情況下很難讓心情舒暢。所以我是幫不上忙的，只能是自行調理或找心理方面的咨詢了。

很多人其實都是這種情況，表面上是經濟壓力，實際上是心理壓力。那在樓市整體走弱的情況下，不是賣房或換房能解決的。

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