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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 陳意

大家好，我是掘金日本負(fù)責(zé)人陳意。

最近公眾號來了非常多新朋友。很多都是對日本稍微有點(diǎn)了解，但對投資領(lǐng)域不甚了解的朋友。

針對這些朋友，今天我就準(zhǔn)備來跟大家聊幾個，在日本投資最容易被問到的問題。

日本不動產(chǎn) 到底投哪里？

如果你想去日本投資房地產(chǎn)，城市的選擇一定是繞不開的一個話題。

特別在日本這個人口老齡化相對嚴(yán)重的國家，不少城市都存在人口流失的問題。房產(chǎn)投資，最終還是由人來支撐的。畢竟人聚集得多的地方，需求、財富和經(jīng)濟(jì)水平往往都會更高。

所以投資日本，城市的選擇很重要。

東京、大阪、京都，包括北海道、福岡……這么多地方到底投哪里呢？哪里更加適合對當(dāng)?shù)厥袌霾惶煜さ耐鈬送顿Y呢？

一般來說，我們建議的投資城市只有兩個：東京和大阪。也是日本最大的兩個城市。

根據(jù)日本官方統(tǒng)計的，2023年2024年日本各個城市人口流入流出的數(shù)據(jù)圖能夠發(fā)現(xiàn)，雖然日本的人口每年都在減少，但是東京的人口每年都在增加，而且東京的虹吸效應(yīng)是越來越明顯。

日本的“東京一極化”趨勢仍在繼續(xù)。也就是說，日本的人口主要還是在往東京流入。在日本所有都市圈當(dāng)中，日本首都圈的人口是增長得最快的，其中又以東京都的人口流入最多。

其次便是大阪府和福岡縣。除此之外，日本其他的城市的人口都在不斷減少。

在日本其他的中小城市，或是一些農(nóng)村地區(qū)，甚至出現(xiàn)不少所謂的零元送房的現(xiàn)象。就是因?yàn)槿丝谖s，買了房子幾乎沒有出租或者轉(zhuǎn)手的可能，還得每年交房產(chǎn)稅，以及各種維修的費(fèi)用，所以只能通過送房的形式找人“接盤”。

而我們作為外國人，在不了解日本各個城市現(xiàn)地的不動產(chǎn)活躍程度，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的時候，還是認(rèn)準(zhǔn)人口狀況最好的城市，比較穩(wěn)。

當(dāng)然，東京和大阪也不是所有的房產(chǎn)類型都能投。我們團(tuán)隊(duì)一直以來的購房準(zhǔn)則是：“長租買東京、民宿買大阪、情懷買京都，其他不考慮。”

篇幅原因，下次再跟大家詳細(xì)解釋一下這四句話。

東京首都圈？東京都？東京23區(qū)？

細(xì)心的朋友可能會發(fā)現(xiàn)，前文提到東京時，出現(xiàn)了兩個概念：東京首都圈和東京都。

其實(shí)，在日本，對于“東京”總共有三種說法：東京首都圈、東京都和東京23區(qū)。它們到底指的是什么？有什么區(qū)別呢？

橫向比較我國首都北京，相信大家會有更直觀的感受。

東京首都圈指的是東京都加上埼玉、千葉和神奈川這三個省級行政區(qū)，是日本的三大都市圈之一（另外兩個是近畿圏和名古屋圈）。

東京首都圈的面積大小和整個北京市相差并不遠(yuǎn)，甚至沒有北京大。而人口，卻比北京更多。

而日常我們提到的東京，一般是指東京23區(qū)，占地面積只有首都圈的二十分之一，為627k㎡。

若是將它的大小跟北京、上海對比一下，東京23區(qū)就相當(dāng)于五環(huán)內(nèi)的北京、外環(huán)內(nèi)的上海。

所以，我們在關(guān)注東京的不動產(chǎn)時，主要還是以關(guān)注東京23區(qū)的不動產(chǎn)為主。畢竟東京23區(qū)，相當(dāng)于東京首都圈核心中的核心區(qū)域。不管是人口也好，還是房產(chǎn)交易量也好，還是以東京23區(qū)為主。

東京23區(qū)的房子，不管是出租還是買賣，都會更為活躍。

如果你想進(jìn)一步了解東京核心區(qū)房產(chǎn)怎么選、怎么買，我們整理了一份【東京23區(qū)圖鑒】，詳細(xì)介紹各大核心區(qū)生活置業(yè)細(xì)則，掃碼添加微信就能領(lǐng)取閱讀：

房產(chǎn)類型以及預(yù)算匹配

在日本，從投資的角度來說，市面上比較主流的投資的品類有四種：公寓、民宿、一棟小樓和店鋪。

首先是公寓。一般來說，東京的小戶型公寓是不少外國投資者“入門級”的投資標(biāo)的。它的套內(nèi)面積一般在20平米左右，小的也有13平到15平的。雖然面積不大，但麻雀雖小五臟俱全，衛(wèi)浴、廚房、電磁爐等基本裝修和家電都已經(jīng)配齊。

大部分日本的小公寓在出租的時候，都是空室的狀態(tài)，不需要房東額外添置任何的家具。租客退走的時候，基本上也要保持這樣的狀態(tài)來退房。

拿東京23區(qū)來說，一套20平左右的小公寓價格大概在50萬到150萬左右不等。在東京非核心區(qū)，50萬左右大概能買到一套小公寓。而在諸如中央?yún)^(qū)這樣的東京核心區(qū)，小公寓的價格則會升至100萬以上。

但總體來說，小公寓的投資門檻較低，比較適合剛接觸日本不動產(chǎn)投資，想“試試水”的投資者們。

接著是民宿。民宿一般會分兩大類，第一類是公寓式的民宿，第二類就是一戶建類型的民宿。但從我們從業(yè)者的角度來說，一般我們很少建議大家買公寓式的民宿。因?yàn)檎w的民宿市場已經(jīng)很飽和了，公寓式的民宿競爭力不大。

而一戶建類型的民宿更有特色，表現(xiàn)也會更好。但是，民宿比較適合在國內(nèi)已經(jīng)有過旅游或者酒店行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的朋友去投資。

一是整個市場趨向飽和，加上日本人工費(fèi)貴，酒店業(yè)的利潤并不理想，更別提個體經(jīng)營的民宿。二是市場也較為混亂，民宿項(xiàng)目魚龍混雜，有不少針對不了解當(dāng)?shù)鼗蛘卟涣私饷袼藿?jīng)營的外國人的坑。

所以建議大家，謹(jǐn)慎選擇。

第三種，一棟小樓。日本的“樓”跟我們普遍認(rèn)知的不太一樣。日本的樓，層數(shù)大概是3-5層左右，高的層數(shù)也不會超過10層。

相比起買公寓，買一棟小樓的優(yōu)勢在于，你可以獲得一塊永久產(chǎn)權(quán)的完整的土地。從資產(chǎn)的稀缺性、保值性、傳承性來說，一棟小樓都會更好。

如果你的預(yù)算在400萬～500萬人民幣以上，基本就可以利用杠桿，通過貸款的方式撬動起東京的一棟小樓。如果是現(xiàn)金購買的話，可能是在800萬～1000萬人民幣左右。

我們經(jīng)常會有有一句話叫做，北京上海一套房，東京一棟樓。也就是賣掉北京上海一套房，就可以在東京買下一棟樓。

第四種，店鋪。日本的店鋪跟國內(nèi)相比不一樣的一點(diǎn)在于，國內(nèi)的店鋪投資經(jīng)常被說“十鋪九坑”，而日本則是“一鋪難求”。

主要是因?yàn)槿毡镜膶?shí)體業(yè)非常發(fā)達(dá)。不像國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)盛行，日本是實(shí)體店鋪為王，店鋪?zhàn)赓U非常穩(wěn)定。這也造成了店鋪類的物件是可遇不可求，即使被放出來也很快就能賣掉。想要投資店鋪，預(yù)算需要準(zhǔn)備300～500萬人民幣以上。

以上，就是關(guān)于日本不動產(chǎn)投資的基礎(chǔ)信息。

篇幅有限，如果大家還想了解更多在日本買房要怎么選地段、怎么選房、怎么交易、怎么管理等，我們特意整理了一份《日本選房指南》，有需要的朋友可以掃碼領(lǐng)取，也可以隨時交流咨詢~