3月供應(yīng)穩(wěn)步復(fù)蘇，環(huán)比倍增，與去年同期仍有差距，但也達(dá)到了年內(nèi)供應(yīng)高點(diǎn)，從推盤結(jié)構(gòu)來看，仍以主城區(qū)改善項(xiàng)目為主，疊加“金三銀四”為傳統(tǒng)營銷旺季，新房成交大概率環(huán)比持增。

◎ 文 / 楊科偉 俞倩倩

3月供應(yīng)環(huán)比倍增，迎來年內(nèi)高點(diǎn)。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線推盤積極性依舊較高，3月單月環(huán)比倍增。二線供應(yīng)環(huán)比增幅不及一線顯著。三四線3月供應(yīng)迎來了集中爆發(fā)期，經(jīng)歷了年初低迷，3月供應(yīng)同環(huán)比齊增。

從供給結(jié)構(gòu)來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、51%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。7成以上城市以主城為供應(yīng)主力。預(yù)判后市，我們認(rèn)為，3月供給“量質(zhì)雙增”疊加營銷助力，核心一二線城市新房成交大概率環(huán)比漲幅多集中在30%-50%。

01

規(guī)模：28城3月供應(yīng)環(huán)比倍增
京廣深杭等集中放量

3月恰逢“金三銀四”成交旺季，房企推盤積極性穩(wěn)步上升。據(jù)CRIC調(diào)研，3月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積721萬平方米，環(huán)比倍增166%，同比下降36%，一季度累計(jì)同比下降28%。從絕對(duì)量來看，受土地成交約束，房企推盤量已大不如前，不過單月規(guī)模還是略好于去年10月水平，達(dá)到了2025年年內(nèi)高點(diǎn)。

分能級(jí)來看，一線推盤積極性依舊較高，3月單月環(huán)比倍增，四城中僅上海略顯疲軟。北京、廣州、深圳3月環(huán)比增幅顯著，主要源于2月春節(jié)假期基數(shù)較低，北京一季度累計(jì)同比恢復(fù)正增。上海預(yù)期迎來供應(yīng)“空窗期”，3月單月供應(yīng)規(guī)模不足10萬平方米，同環(huán)比齊降。

二線供應(yīng)環(huán)比增幅不及一線顯著。其中杭州位列榜首，3月供應(yīng)量達(dá)184萬平方米，環(huán)比增長783%，同比增長116%；30個(gè)樓盤近3000套房源預(yù)計(jì)集中入市；成都、寧波、武漢、西安、天津等單月成交規(guī)模均突破30萬平方米，雖然環(huán)比有不同程度增長，但同比仍呈下降趨勢(shì)。

三四線3月供應(yīng)迎來了集中爆發(fā)期，經(jīng)歷了年初低迷，3月供應(yīng)同環(huán)比齊增。其中長三角無錫、徐州、常州均迎來了集中推盤，環(huán)比增幅顯著。

02

結(jié)構(gòu)：改善占比過半、剛需約占四成
7成以上城市以主城為供應(yīng)主力

而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、51%和12%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

分城市來看，（1）僅昆明、南寧、無錫、上海、青島、天津、深圳等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，上海、深圳新政出臺(tái)對(duì)剛需客群促進(jìn)作用顯著，因而房企都加強(qiáng)了對(duì)剛需產(chǎn)品的供應(yīng)比例。（2）蘇州、漳州、泉州、長春、廈門、杭州、合肥、濟(jì)南等依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在8成以上，其中蘇州、漳州、泉州、長春等改善供應(yīng)占比高達(dá)100%。（3）西安、武漢本月供應(yīng)兼顧了剛需和改善，供應(yīng)占比均在4成以上。（4）福州本月高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到了73%。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為70%、21%和9%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

分城市來看，漳州、泉州、福州、鄭州、昆明、武漢、合肥、西安、重慶、杭州、南寧、無錫等主城占比均在9成以上，長沙、常州等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上，寧波、深圳等推盤則兼顧了主城和近郊，占比均為4成；蘇州、上海等近遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。

03

預(yù)判：3月供給“量質(zhì)雙增”疊加營銷助力
新房成交或迎普漲行情

盤點(diǎn)了3月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡單預(yù)判：3月供應(yīng)大幅回升，雖與去年同期仍有差距，但已經(jīng)達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)，房企也加強(qiáng)了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)判3月新房成交還是有逐步修復(fù)趨勢(shì)，環(huán)比持增，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。

從市場熱度來看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市2025年3月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率33%，同比上升5個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，一線新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場熱度有望穩(wěn)中有增，2025年3月預(yù)期去化率達(dá)到46%，同比上漲15個(gè)百分點(diǎn)。

我們結(jié)合不同城市3月預(yù)期推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，核心一二線新房成交或在3月迎來普漲行情，環(huán)比漲幅多集中在30%-50%，分城市來看，新政利好下的北京、廣州、深圳短期內(nèi)市場熱度延續(xù)，其中廣州新房成交預(yù)期環(huán)比倍增，主要基于春節(jié)假期過后市場逐步恢復(fù)，隨著小陽春營銷旺季到來，預(yù)計(jì)多項(xiàng)目將加大促銷力度及渠道激勵(lì)吸客，且3月中心區(qū)多盤吹風(fēng)入市，市場供求量預(yù)計(jì)有明顯回升。天津、武漢、南京等基本面不錯(cuò)的核心二線城市，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，預(yù)期迎來一波復(fù)蘇行情，成交量有望穩(wěn)步回升。

總體來看，3月供應(yīng)穩(wěn)步復(fù)蘇，環(huán)比倍增，與去年同期仍有差距，但也達(dá)到了年內(nèi)供應(yīng)高點(diǎn)，從推盤結(jié)構(gòu)來看，仍以主城區(qū)改善項(xiàng)目為主，疊加“金三銀四”為傳統(tǒng)營銷旺季，新房成交大概率環(huán)比持增。部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”：北上深杭等核心一二線城市改善和高端盤占比上升，預(yù)期將拉動(dòng)市場熱度回升；天津、武漢、南京等購買力也逐步修復(fù)，成交有望穩(wěn)中有增；多數(shù)三四線城市或?qū)⒀永m(xù)筑底行情，改善盤去化優(yōu)于剛需盤。

排版：鳥姐

轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)