大家好，我是蘇北哥！今天是3月6日，農(nóng)歷二月初七，經(jīng)歷了三天風(fēng)雨之后，南京城終于迎來明媚好春光！

01.

南京樓市“變天了”，“江北”碾壓“江南”！48家待上市項(xiàng)目名錄曝光！

今年開年以來，北哥在微信文章和直播間里，一直在提示大家一個(gè)重要的市場(chǎng)信號(hào)，南京樓市的新房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正在實(shí)現(xiàn)飛躍式的升級(jí)，四代宅、新豪宅的大舉推出，全市各板塊，全面開花，逐漸占領(lǐng)了主流市場(chǎng)。

昨天又對(duì)南京近期的四代宅項(xiàng)目做了一下盤點(diǎn)，不盤不知道，一盤嚇一跳！年前統(tǒng)計(jì)全市四代宅才16家，短短兩個(gè)月不到，全市四代宅項(xiàng)目已經(jīng)增至20家，南京四代宅正在“瘋狂生長”。

按照這個(gè)“生長速度”，到今年年中，南京四代宅上馬30家，應(yīng)該問題不大！而相比之下，南京各大主城板塊“剩余的剛需續(xù)銷項(xiàng)目”數(shù)量卻是相形見拙的，大校場(chǎng)、雨核、軟件谷、百家湖、新玄武、燕子磯6大板塊，滿打滿算，也才20家。

主城剛需樓盤的可售房源數(shù)量更是捉襟見肘，根據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，可能只剩下最后的5200套左右，若按照去年南京新房全年2.3萬套的去化總量計(jì)算，5200套房源可能也就2.6個(gè)月就能去化殆盡。

所以這才是北哥對(duì)“等等黨”，一直表示擔(dān)憂的地方！

有些買房人看到前兩年的房價(jià)一直下跌，就認(rèn)為2025年南京房價(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，殊不知南京樓市已經(jīng)悄悄實(shí)現(xiàn)了換倉，不僅是四代宅、新豪宅迅速替代了原本的大高層剛需盤，而且房價(jià)結(jié)構(gòu)上也將出現(xiàn)根本改變。

高出剛需盤價(jià)格20%，甚至更多的四代宅售價(jià)，將成為2025年南京的主流房價(jià)。這一點(diǎn)今年1季度的全市前十銷量排名占比，就可以看出端倪。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的今年1月份南京前十的銷冠項(xiàng)目，其中銷許均價(jià)超過5萬/㎡的高價(jià)項(xiàng)目就占到六席。河西的招商金陵序，銷許均價(jià)7.6萬元/㎡；江心洲的賢坤花園，銷許均價(jià)5.8萬元/㎡；河西的金陵月華，銷許均價(jià)7.7萬元/㎡；河西的中建合璽東方，銷許均價(jià)7.3萬元/㎡……

可見“四代宅、新豪宅”項(xiàng)目對(duì)南京房價(jià)的抬升能力！

然而產(chǎn)品和房價(jià)的換倉是一個(gè)方面，2025年南京樓市在發(fā)展格局上，也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)向，關(guān)注南京樓市，或者想今年在南京買房的粉絲們一定要知道。

這個(gè)重大轉(zhuǎn)向是什么呢？我們可以從土地端發(fā)現(xiàn)一些端倪！

去年南京出讓的141幅地塊，其中江北新區(qū)一個(gè)板塊就獨(dú)占39幅，如果再加上浦口和六合，整個(gè)江北去年出讓土地總和達(dá)到72幅，占比達(dá)到了51%。

除去溧水、高淳兩個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的計(jì)劃內(nèi)配給出讓的33幅地塊，整個(gè)“江南”出讓地塊數(shù)量少得可憐，傳統(tǒng)的建鄴、鼓樓、玄武、秦淮四大主城核心區(qū)，加起來出讓土地僅有8幅地塊，還不足江北的零頭

后起之秀，雨花、棲霞，出讓地塊數(shù)量也非常少，合計(jì)只有7幅，南部新城這種頂流改善板塊去年居然1幅地塊也沒有出讓。

沒有地塊出讓，則代表著2025年的南京江南將無后續(xù)供給，而江北樓市將應(yīng)該史無前例的爆發(fā)。所以不管你愿不愿意，2025年江北樓市必然碾壓江南，從新房產(chǎn)品的多樣性和先進(jìn)性而言，江北也將獨(dú)占鰲頭。

先來看看，2025江北樓市的供應(yīng)量都多么恐怖吧？光從土地端來看，自2022年至今，江北新區(qū)已出讓，待上市項(xiàng)目多達(dá)48個(gè)。

2024年10月之前江北出讓土地

2024年10月至今江北出讓土地

就在上周日（3月2日），南京發(fā)布重磅文件《關(guān)于貫徹落實(shí)〈江蘇省支持南京江北新區(qū)高質(zhì)量建設(shè)的意見〉的實(shí)施方案》，其中包含7大模塊20條內(nèi)容力挺江北，涉及全力建設(shè)揚(yáng)子江產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)、支持地鐵4號(hào)線三期、生物醫(yī)藥谷軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)研究；建設(shè)教育強(qiáng)區(qū)：有序推薦江南名校在新區(qū)建設(shè)分校；打造先進(jìn)醫(yī)療集聚區(qū)；強(qiáng)化人才資源支持等等。

江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)的重要性，再一次被置頂！然而這背后的原因，與江北樓市2025年的厚積薄發(fā)不無關(guān)聯(lián)。

去年文章，北哥也花了不少篇幅詳談2025年江北樓市，當(dāng)時(shí)拋出觀點(diǎn)：2025年的江北樓市將是全市新房產(chǎn)品迭代最快的地方，因?yàn)榻钡谋姸嗟貕K位置太好，很適合成為南京今年的領(lǐng)頭羊項(xiàng)目。

比如，江北有全市距離江景最近的樓盤！

江北核中核的中建東孚G05，距離江岸線僅300米。

項(xiàng)目將打造4棟住宅，整體體量較小，其中1、3號(hào)樓為17層，2、4號(hào)樓為7層，四棟住宅都打造了架空層。此外，小區(qū)東側(cè)還打造了總高兩層的配套底商。

作為全市距離江景最近的四代洋房，G05項(xiàng)目洋房戶型139㎡、小高戶型面積120㎡，另配200㎡頂層復(fù)式，邊戶戶型的露臺(tái)被設(shè)計(jì)為270°視角。

江核擁有全市第一家“疊墅四代宅”，卓越玖印府。

項(xiàng)目打造5棟22-24層高層（首層架空），3棟9層洋房（首層架空），3棟6F疊墅，17棟4層疊墅。共786套房，其中4F-6F疊拼別墅200多套。戶型高層109-119m2三房、洋房120m23+1房、疊墅182-190m2

江核小金魚嘴的首家瞰江四代豪宅，杭州濱江G13

項(xiàng)目距離濱江岸線僅400米，植入140、168、188㎡三個(gè)戶型面積段，其中小區(qū)景觀視野最好的1、2號(hào)樓正南朝向“樓王”全部是188㎡闞江戶型。

不夸張的說，今年江北新房產(chǎn)品的迭代速度要比江南同等板塊，高出起碼1.5-2倍以上！可以說完全碾壓江南。

02.

江核第一低密神盤！戶型首度曝光！

江北樓市不僅在新盤數(shù)量上，新房產(chǎn)品迭代升級(jí)速度上，碾壓整個(gè)江南主城樓市，并且在新項(xiàng)目的高端化、低密化程度上也有與江南主城一較高下的氣勢(shì)。

去年年中，南京響應(yīng)號(hào)召，土地出讓進(jìn)入了“全城低密時(shí)代”，若問去年至今南京出讓的容積率最低地塊是哪一幅，毫無疑問是去年6月19日出讓的河西南G11地塊。

河西南G11地塊容積率僅有1.01，已是近5年來，南京出讓地塊之中的“低密極限”。

河西南奧體建設(shè)G11地塊

地塊建筑限高僅35m，去年6月19日出讓時(shí)，經(jīng)過47輪激烈競價(jià)，被國企奧體建設(shè)收入囊中，成交樓面價(jià)達(dá)到43888元/㎡，目前是南京地價(jià)排名的歷史第二，可見其市場(chǎng)地位舉足輕重。

在房價(jià)方面，河西南G11首開很可能問鼎板塊最高價(jià)格，首開放風(fēng)據(jù)說將超10萬/㎡。

雖然在房價(jià)上，江北樓盤不可能達(dá)到10萬/㎡，但是“低密”上已經(jīng)有了與河西“地王”一較高下的氣勢(shì)。

就在3月初，江北核中核史上最低密的新樓盤，規(guī)劃橫空出世，它就是保利&揚(yáng)子國投G17項(xiàng)目。最大容積率僅1.01。

該地塊為2023年12月14日，由揚(yáng)子國投底價(jià)拿下，當(dāng)時(shí)一口氣拿下了4幅地塊，分別為G14、15、17、18，其中G15就是江核首個(gè)四代宅揚(yáng)子保利江韻瑧悅，四幅地塊之中G15地塊容積率為2.0，其余三幅地塊原本容積率均為1.6。

G17地塊位置

可以看出，G17地塊與G15（江韻瑧悅）距離江邊最近，擁有最佳瞰江視野，如今容積率下調(diào)至1.01，成為2025年江北最炙手可熱的王炸地塊“之一”。

如此低密，G17地塊的產(chǎn)品規(guī)劃當(dāng)然不同于揚(yáng)子保利江韻瑧悅的“高層+洋房”的高低配，而是打造“清一色”洋房產(chǎn)品

G17項(xiàng)目規(guī)劃效果圖

項(xiàng)目定位四代宅，共打造8棟洋房，4棟為9+1F洋房，4棟為6+1F洋房，其中4棟9+1F洋房均做了首層架空，預(yù)計(jì)將打造泛會(huì)所使用。（洋房做架空層還是第一次見）

G17項(xiàng)目的戶型面積段基本上也已經(jīng)定下來，在150-200㎡，另外每一棟洋房頂樓均帶頂樓復(fù)式戶型，面積在280㎡左右。

G17洋房單體效果圖

G17產(chǎn)品定位明顯是瞄準(zhǔn)終極改善客群，頂樓復(fù)式退臺(tái)的規(guī)劃似曾相識(shí)，似乎與去年大賣的老城東金基瞻月府相仿。

G17的起步150㎡戶型，首次被相關(guān)媒體曝光出來，（僅為示意圖，后期以GX圖為準(zhǔn)）

保利揚(yáng)子國投G17的150㎡戶型草圖

可以看的出來，150㎡戶型僅做了3個(gè)房間，強(qiáng)調(diào)了居住的舒適性，與此同時(shí)整個(gè)戶型采用大面寬、短進(jìn)深涉及，最大程度的保證了通風(fēng)采光效果。

該戶型比較明顯的特點(diǎn)是3間臥房全部設(shè)計(jì)在南面，沒有北臥。此外露臺(tái)的設(shè)計(jì)放在了整個(gè)戶型的西側(cè)，并沒有和主臥放置在一起，這一特點(diǎn)與揚(yáng)子保利江韻瑧悅的143㎡洋房戶型有著相似之處。

揚(yáng)子保利江韻瑧悅143㎡偶數(shù)層戶型

可以說G17的150㎡戶型，基本就是江韻瑧悅143㎡的放大版。

同時(shí)，據(jù)媒體透露G17的洋房戶型，大多帶有客廳挑高設(shè)計(jì)，如150㎡戶型的南北通透客廳挑高高度是在6米左右。

話說回來！為何G17項(xiàng)目敢于一口氣把容積率降到1.01，并且全盤上馬“洋房”？主要還是前作揚(yáng)子保利江韻瑧悅賣得太好，有了底氣！

近2年多以來，江核的新房市場(chǎng)從何時(shí)開始破冰的？應(yīng)該就是從去年10月份揚(yáng)子保利江韻瑧悅首開開始。去年10月14日首開的2號(hào)樓12套143㎡洋房戶型，據(jù)說認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到50人以上，開盤4人搶1房，20分鐘就告售罄。江核樓盤成功“日光了”。

揚(yáng)子保利江韻瑧悅首開現(xiàn)場(chǎng)

10月15日3、6號(hào)樓緊接著開盤，推出105、115、117㎡三個(gè)面積段戶型，不到一個(gè)月也告售罄。

11月初，1號(hào)樓洋房12套房源推出，也是毫無意外日光售罄。

11月28日，距離濱江最近的5號(hào)樓高層推出，很快也已告罄。

江韻瑧悅推盤進(jìn)度

目前揚(yáng)子保利江韻瑧悅?cè)P7棟樓，5棟樓均告售罄，僅剩7號(hào)樓75套房源在售，4號(hào)樓未推出。全盤剩余房源為167套。

而該案全盤總戶數(shù)452戶，目前去化率達(dá)到64%，而揚(yáng)子保利江韻瑧悅?cè)〉眠@項(xiàng)成績，僅用了4個(gè)月左右時(shí)間，在江北樓市如此低密的行情下，揚(yáng)子保利江韻瑧悅也可謂是“一戰(zhàn)封神”。

而江韻瑧悅的成功，也從側(cè)面反映出“江北新項(xiàng)目”的可塑性很強(qiáng)。

與此同時(shí)，江核四代宅項(xiàng)目全面爆發(fā)。

核中核的萬科代建項(xiàng)目G13，日前公示項(xiàng)目規(guī)劃信息。

打造9棟6-8層洋房，1棟12層、2棟17層小高產(chǎn)品，面積段108-165㎡，部分樓棟首層架空，規(guī)劃了下沉庭院。

江核江北大道以東，七里河以北，招商代建項(xiàng)目G11也已公示規(guī)劃信息

規(guī)劃打造9棟住宅，其中3棟為高層，其它為小高層+洋房。

再加上卓越、奧體建設(shè)、仁恒、濱江、中建、通宇，有媒體戲稱2025年江北核已成“九星連珠”之勢(shì)，仿佛讓我們穿越回了2021年之前那個(gè)“樓市繁盛”的時(shí)代。

然而北哥觀點(diǎn)認(rèn)為，2025年江北樓市的上升空間可能比想象中的還要大，江核的一些待上市地塊畢竟品質(zhì)太高，要地段有地段、要配套有配套，有的地塊甚至就在中央商務(wù)區(qū)C位。

比如去年出讓的G08、09、10三幅地塊全部位于九袱洲路以東，地塊西側(cè)就是綠地海悅，地塊東側(cè)一街之隔就是江北第一高樓。如此地塊未來將打造什么項(xiàng)目呢？讓人充滿了遐想！

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對(duì)以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。