原創 劉博團隊

近期，一連串好消息到來，釋放重要信號。

3月5日，2025政府工作報告提出，深化大數據、人工智能等研發應用，開展“人工智能+”行動，打造具有國際競爭力的數字產業集群。

3月2日，央行行長潘功勝明確表示，在通脹壓力不大的情況下，“將確保民企融資成本在今后比較長的時間中保持在較低水平”。

2月27日，DeepSeek發布驚人數據：AI推理成本利潤率高達545%，單日理論利潤達346萬元人民幣。這是中國科技企業向高附加值、高利潤率轉型的新趨勢。

2月24日，阿里巴巴宣布未來三年投入3800億元建設云和AI基礎設施，創下中國民企在AI領域最大單筆投資紀錄。

以上信息釋放四大信號：

第一，國家正加大對“人工智能+”的戰略部署，為科技企業提供明確的發展方向；

第二，中國正式進入長期低利率時代，資本將從傳統行業向高技術行業流動；

第三，中國科技企業正形成高附加值、高利潤率的新趨勢；

第四，中國科技巨頭正在從消費互聯網轉向AI和數字經濟；

所有信號都在表明，科技創新正在重構中國核心資產的價值體系，我們應該如何布局未來？哪些城市和區域將成為這一輪科技創新周期的最大受益者？

01

金融讓位科技，誰是黑馬？

在過去，金融業是推動城市發展的王牌，全球主要金融中心的CBD區域往往是房價最高的地段，如紐約曼哈頓、香港中環、倫敦金融城、東京丸之內等。

而現在，科技創新正慢慢超越金融產業成為城市發展最強驅動力。據最新統計，美國房價最貴的20個城市中，超過60%集中在以科技產業為主導的加州地區，而非傳統金融中心。

在中國，這種科創造富的邏輯已經開始顯現。

根據福布斯中國公布“2024福布斯中國中央商務區消費競爭力評選”結果。廣州琶洲CBD不僅強勢入圍中央商務區消費競爭力Top10榜單，并且排名較去年上升一位，位列全國第九。

值得關注的是，琶洲CBD是TOP10中最年輕的CBD，其它如北京CBD，上海陸家嘴CBD，廣州天河、深圳福田，都發展至少20-30年。

而琶洲CBD起步最晚，卻發展最快，2015年至今才10年，卻殺進全國TOP10，為什么？

答案是琶洲打破了傳統CBD單一金融商務發展路徑，構建了數字經濟、總部經濟、人工智能和低空經濟多元融合的生態系統。

這種多元融合的發展模式為人工智能和低空產業提供了扎實基礎，有力推動了這些新興領域的快速發展和創新。

在人工智能領域，琶洲建成國內首個人工智能大模型應用示范區，已吸引超50個行業大模型進駐。“琶洲算谷”運營中心投入使用，可調度算力超6000P，2024年將引育大模型企業超100個，備案大模型和算法超110個。

在低空經濟領域，2024年底，琶洲港澳碼頭直升機場啟動建設，有望今年建成開通運營。據運營方測算，屆時從琶洲前往白云機場將僅用9分鐘，從琶洲到香港機場僅用26分鐘。2025年，琶洲及周邊將落地低空起降點超30個、應用場景超10個，并創建省低空經濟試驗區。

珠江環繞的島區地理優勢、大灣區核心占位、數字經濟與人工智能產業基礎、騰訊，阿里等頭部企業集聚、完善的低空經濟政策機制……

琶洲的崛起，正是依托這些優勢，在發展方面具備前瞻性，緊跟國家戰略步伐，不斷通過技術創新與經濟轉型相互驅動，將自己打造成為科技創新發展的主陣地。

02

琶洲內部亦有分化

在琶洲這樣一個科技創新驅動的價值高地，我們需要深入了解其內部區域差異，才能更精準地把握投資機會。

根據規劃，琶洲被規劃為四大功能區，各自承擔不同的戰略定位。

琶洲西區：人工智能與數字經濟集聚區

琶洲中區：智慧會展產業創新區

琶洲東區：數字經濟與總部經濟創新合作區

琶洲南區：創新融合拓展區

而在這四大區域中，西區無疑是琶洲價值體系的第一梯隊，深層分析有三點關鍵邏輯：

第一、極致稀缺性

翻開琶洲西區的控規圖，我們看到的幾乎全是“紅色”的商業用地，“黃色”住宅用地極為有限。近十年來西區僅供應2宗宅地，2023年一宗住宅用地出讓便創下廣州新地王紀錄。

2024年琶洲整體控規調整中，南區新增6宗宅地，東區和中區過去幾年也有新增宅地，唯獨西區近期沒有新增宅地，稀缺性被進一步強化。

西區還計劃在摩天大樓之間的AH040182地塊建設一座城市CBD公園，這不僅提升了環境品質，也進一步減少了可開發土地。這種“少即是多”的規劃理念，讓西區住宅價值持續攀升，遠超琶洲其他區域。

第二、人才密度決定資產價值

在僅2.1平方公里的區域內，西區匯聚了多家科技和互聯網巨頭，形成了廣東省互聯網百強企業集聚度最高的地區之一。

阿里巴巴華南運營總部正式入駐西區，成為琶洲企業進駐的先頭兵。騰訊、唯品會、小米、科大訊飛、三七互娛等一系列頭部科技企業紛紛扎根于此。

這種高密度的頭部企業集聚，帶來的不僅是品牌效應，更是大量高收入、高學歷的人才集中。

根據海珠統計局數據，2024年上半年海珠區GDP達1327.88億元，同比增長6.5%，增速領跑全市。其中最關鍵的貢獻區域正是琶洲西區，以騰訊、頭條、阿里、唯品會、螞蟻五大平臺型企業快速發展，帶動全區新一代信息技術服務業營收增長44.3%。

琶洲西區優質住宅的稀缺與高凈值人才的集中形成了供需失衡，催生了區域內強勁的購買力和資產增值潛力。

第三、發展最成熟，兌現速度最快

從城市界面、天際線到產業布局，西區的發展速度都遠超琶洲其他區域。

2016年時，這里還是一片工地，如今已呈現翻天覆地的變化。西區41個重點產業項目中，已有20座大廈投用、7座封頂、12座正在施工。三重天際層次已初步成形，與珠江岸線形成和諧對話，勾勒出一道靚麗的風景線。

琶洲西區實拍圖

更值得關注的是，西區還將與廣州塔商圈形成聯動，打造高素質人才的生活圈。廣州塔廣場已于去年末開業，這個海珠文商旅新IP將成為網紅打卡點和城市新地標，進一步提升西區的整體價值。

縱觀全局，琶洲憑借強大的科技創新力量，正走在新質生產力的前沿，成為廣州經濟發展的重要引擎，其中西區作為核心區域，有望帶動琶洲成為大灣區創新經濟的新地標。

對有遠見的投資者而言，琶洲西區不僅是高品質生活的理想之地，更將成為未來資產配置的“壓艙石”，在經濟波動中提供穩定的價值支撐。

03

在歷史轉折點下敢于重倉

琶洲西區的崛起不僅體現了中國科技創新與產業升級的大趨勢，也吸引了市場上敏銳的開發商提前進行戰略性布局。

作為區域開發的領先參與者，越秀地產捕捉到琶洲西區的價值潛力，實施了系統性的開發策略，成為區域價值演變的重要推手。

• 2022年琶洲南TOD登場，以“CBD（中央商務區）+TOD（交通導向開發）+POD（公園導向開發）”城市模型的生活支點，成為琶洲中心位置的“毛細血管”和“超鏈中心” ，曾連續三年獲得廣州銷冠，以及全國商品住宅項目銷售金額總冠軍；
• 2023年首個“樾系”產品，琶洲·樾以極致純粹的居住凝聚塔尖的極少數，作為套均超2000萬+的頂級豪宅，僅在開盤后的9個月內便實現全盤售罄的佳績；
• 2024年琶洲ONE57以小面積商辦產品匯聚高精尖人才；
• 期間“樾系”不斷創新迭代，自我破格，2025年琶洲·樾｜華樾以“樾系3.0”高定，讓每一戶空間柔性定制化，滿足每一戶的獨一無二的生活。

琶洲西區面積約210萬㎡，越秀獨立開發就超過40萬㎡——相當于整個西區1/5的面積。這已經不是簡單的樓盤開發，而是有規劃、點面式地打造一個完整生態的“微型城市”。

階段性效果圖

從琶洲南TOD到華樾的系統布局，越秀打造了商業、居住、辦公等多元業態共存的城市綜合體，與琶洲西區科技創新的產業定位形成良性互補，共同強化了區域作為城市新核心的地位。

從資產價值長期演變來看，類似琶洲·樾｜華樾這樣的高端項目具備成為“傳世恒產”的潛質。

在琶洲48平方公里的版圖中，住宅用地不足5%，而華樾項目恰好占據其中最珍貴的一席之地，補上了琶洲西區豪宅的最后一塊拼圖。

全球經驗表明，頂級創新區域的房產往往呈現出“復利式”增值模式，不僅保值能力強，還能持續獲得高于普通區域的溢價增長。

這些傳世恒產具備四大核心特質：

第一、土地資源稀缺，周邊配套豐盛

全球范圍內的傳世恒產都坐落在不可復制的稀缺區位。紐約上東區的740 Park Avenue被譽為“世界上最富有和最有權勢之人的居所”，正因其位于曼哈頓最核心且不可再造的區域，毗鄰中央公園，才使其單套公寓價值高達數千萬美元，甚至上億美元，成為真正的傳世財富。

同樣，琶洲·樾|華樾坐落于廣州經濟發展強勁的琶洲西區，項目北望琶洲西區的繁華璀璨，南望珠江支流黃埔涌，地理位置極為優越。

琶洲·樾｜華樾華樾階段性效果圖

第二、建筑單體稀少，資源利用最大化

傳世恒產的另一特質是建筑規模有限，以確保資源價值最大化分配。倫敦肯辛頓區的One Hyde Park是全球單價最高的住宅項目之一，單套公寓售價可達1億英鎊，曾創下英國房產價格紀錄。其價值源自于整個項目緊鄰海德公園，且僅有少數幾棟建筑，最大化享受周邊資源。

琶洲·樾|華樾的建筑規劃同樣避免了高密度開發，純板樓設計。廣州屬于亞熱帶季風氣候，以東南風為主，華樾將建筑樓棟扭轉45°，讓戶戶朝南之余，還讓整個建筑面一半以上面寬迎江，讓確保每一戶都能充分享受價值紅利。

第三、戶數極少，產品尺度更為奢闊

真正的傳世恒產必然是稀缺的，不僅在區位上，更在數量上嚴格限制。紐約740 Park Avenue僅31戶，戶型多在400-700平米；東京六本木hills作為日本最高端住宅區，單套面積普遍在200平米以上，私密性極強。這種稀缺性是其作為傳世恒產的關鍵特征。

華樾全盤僅96席，每戶建面約248-330平方米，保證了圈層的純粹性。面積戶型具備“成長能力”，室內采用盡量少的承重結構，將更多創意設計可變空間留給業主，根據自身需求自行做個性化的改造，這符合傳世恒產的稀缺性標準。

第四、周邊聚集風口產業與財富精英

傳世恒產往往匯聚時代精英，與時代最具活力的產業相伴而生。舊金山2006 Washington Street所在區域被譽為“億萬富翁街”，不僅是全美房價最貴的區域之一，更是科技創新財富的終極棲息地，毗鄰硅谷科技巨頭分部，周邊居住著包括 Twitter 前CEO、蘋果高管在內的科技精英。

琶洲·樾|華樾同樣毗鄰阿里、騰訊等代表未來的數字經濟和人工智能產業集群，匯聚了大量高收入、高學歷的科技精英。這種創新產業帶來的人才集聚效應，為區域房產價值提供了持續上漲的強勁動力。

琶洲·樾｜華樾華樾階段性效果圖

華樾作為越秀大琶洲戰略的巔峰之作，不僅是西區目前唯一在售的新房項目，更有可能成為區域內最后的價值標的。

在資產傳承的長周期視角下，今天布局華樾，意味著鎖定了創新經濟時代核心的資產賽道，為家族財富創造了一個能夠穿越周期、傳承數代的價值載體。