近期，一連串好消息到來(lái)，釋放重要信號(hào)。

3月5日，2025政府工作報(bào)告提出，深化大數(shù)據(jù)、人工智能等研發(fā)應(yīng)用，開(kāi)展“人工智能+”行動(dòng)，打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群。

3月2日，央行行長(zhǎng)潘功勝明確表示，在通脹壓力不大的情況下，“將確保民企融資成本在今后比較長(zhǎng)的時(shí)間中保持在較低水平”。

2月27日，DeepSeek發(fā)布驚人數(shù)據(jù)：AI推理成本利潤(rùn)率高達(dá)545%，單日理論利潤(rùn)達(dá)346萬(wàn)元人民幣。這是中國(guó)科技企業(yè)向高附加值、高利潤(rùn)率轉(zhuǎn)型的新趨勢(shì)。

2月24日，阿里巴巴宣布未來(lái)三年投入3800億元建設(shè)云和AI基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)下中國(guó)民企在AI領(lǐng)域最大單筆投資紀(jì)錄。

以上信息釋放四大信號(hào)：

第一，國(guó)家正加大對(duì)“人工智能+”的戰(zhàn)略部署，為科技企業(yè)提供明確的發(fā)展方向；

第二，中國(guó)正式進(jìn)入長(zhǎng)期低利率時(shí)代，資本將從傳統(tǒng)行業(yè)向高技術(shù)行業(yè)流動(dòng)；

第三，中國(guó)科技企業(yè)正形成高附加值、高利潤(rùn)率的新趨勢(shì)；

第四，中國(guó)科技巨頭正在從消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)向AI和數(shù)字經(jīng)濟(jì)；

所有信號(hào)都在表明，科技創(chuàng)新正在重構(gòu)中國(guó)核心資產(chǎn)的價(jià)值體系，我們應(yīng)該如何布局未來(lái)？哪些城市和區(qū)域?qū)⒊蔀檫@一輪科技創(chuàng)新周期的最大受益者？

01

金融讓位科技，誰(shuí)是黑馬？

在過(guò)去，金融業(yè)是推動(dòng)城市發(fā)展的王牌，全球主要金融中心的CBD區(qū)域往往是房?jī)r(jià)最高的地段，如紐約曼哈頓、香港中環(huán)、倫敦金融城、東京丸之內(nèi)等。

而現(xiàn)在，科技創(chuàng)新正慢慢超越金融產(chǎn)業(yè)成為城市發(fā)展最強(qiáng)驅(qū)動(dòng)力。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，美國(guó)房?jī)r(jià)最貴的20個(gè)城市中，超過(guò)60%集中在以科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的加州地區(qū)，而非傳統(tǒng)金融中心。

在中國(guó)，這種科創(chuàng)造富的邏輯已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

根據(jù)福布斯中國(guó)公布“2024福布斯中國(guó)中央商務(wù)區(qū)消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)選”結(jié)果。廣州琶洲CBD不僅強(qiáng)勢(shì)入圍中央商務(wù)區(qū)消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)力Top10榜單，并且排名較去年上升一位，位列全國(guó)第九。

值得關(guān)注的是，琶洲CBD是TOP10中最年輕的CBD，其它如北京CBD，上海陸家嘴CBD，廣州天河、深圳福田，都發(fā)展至少20-30年。

而琶洲CBD起步最晚，卻發(fā)展最快，2015年至今才10年，卻殺進(jìn)全國(guó)TOP10，為什么？

答案是琶洲打破了傳統(tǒng)CBD單一金融商務(wù)發(fā)展路徑，構(gòu)建了數(shù)字經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、人工智能和低空經(jīng)濟(jì)多元融合的生態(tài)系統(tǒng)。

這種多元融合的發(fā)展模式為人工智能和低空產(chǎn)業(yè)提供了扎實(shí)基礎(chǔ)，有力推動(dòng)了這些新興領(lǐng)域的快速發(fā)展和創(chuàng)新。

在人工智能領(lǐng)域，琶洲建成國(guó)內(nèi)首個(gè)人工智能大模型應(yīng)用示范區(qū)，已吸引超50個(gè)行業(yè)大模型進(jìn)駐。“琶洲算谷”運(yùn)營(yíng)中心投入使用，可調(diào)度算力超6000P，2024年將引育大模型企業(yè)超100個(gè)，備案大模型和算法超110個(gè)。

在低空經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，2024年底，琶洲港澳碼頭直升機(jī)場(chǎng)啟動(dòng)建設(shè)，有望今年建成開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。據(jù)運(yùn)營(yíng)方測(cè)算，屆時(shí)從琶洲前往白云機(jī)場(chǎng)將僅用9分鐘，從琶洲到香港機(jī)場(chǎng)僅用26分鐘。2025年，琶洲及周邊將落地低空起降點(diǎn)超30個(gè)、應(yīng)用場(chǎng)景超10個(gè)，并創(chuàng)建省低空經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)。

珠江環(huán)繞的島區(qū)地理優(yōu)勢(shì)、大灣區(qū)核心占位、數(shù)字經(jīng)濟(jì)與人工智能產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、騰訊，阿里等頭部企業(yè)集聚、完善的低空經(jīng)濟(jì)政策機(jī)制……

琶洲的崛起，正是依托這些優(yōu)勢(shì)，在發(fā)展方面具備前瞻性，緊跟國(guó)家戰(zhàn)略步伐，不斷通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相互驅(qū)動(dòng)，將自己打造成為科技創(chuàng)新發(fā)展的主陣地。

02

琶洲內(nèi)部亦有分化

在琶洲這樣一個(gè)科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的價(jià)值高地，我們需要深入了解其內(nèi)部區(qū)域差異，才能更精準(zhǔn)地把握投資機(jī)會(huì)。

根據(jù)規(guī)劃，琶洲被規(guī)劃為四大功能區(qū)，各自承擔(dān)不同的戰(zhàn)略定位。

琶洲西區(qū)：人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)

琶洲中區(qū)：智慧會(huì)展產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)

琶洲東區(qū)：數(shù)字經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新合作區(qū)

琶洲南區(qū)：創(chuàng)新融合拓展區(qū)

而在這四大區(qū)域中，西區(qū)無(wú)疑是琶洲價(jià)值體系的第一梯隊(duì)，深層分析有三點(diǎn)關(guān)鍵邏輯：

第一、極致稀缺性

翻開(kāi)琶洲西區(qū)的控規(guī)圖，我們看到的幾乎全是“紅色”的商業(yè)用地，“黃色”住宅用地極為有限。近十年來(lái)西區(qū)僅供應(yīng)2宗宅地，2023年一宗住宅用地出讓便創(chuàng)下廣州新地王紀(jì)錄。

2024年琶洲整體控規(guī)調(diào)整中，南區(qū)新增6宗宅地，東區(qū)和中區(qū)過(guò)去幾年也有新增宅地，唯獨(dú)西區(qū)近期沒(méi)有新增宅地，稀缺性被進(jìn)一步強(qiáng)化。

西區(qū)還計(jì)劃在摩天大樓之間的AH040182地塊建設(shè)一座城市CBD公園，這不僅提升了環(huán)境品質(zhì)，也進(jìn)一步減少了可開(kāi)發(fā)土地。這種“少即是多”的規(guī)劃理念，讓西區(qū)住宅價(jià)值持續(xù)攀升，遠(yuǎn)超琶洲其他區(qū)域。

第二、人才密度決定資產(chǎn)價(jià)值

在僅2.1平方公里的區(qū)域內(nèi)，西區(qū)匯聚了多家科技和互聯(lián)網(wǎng)巨頭，形成了廣東省互聯(lián)網(wǎng)百?gòu)?qiáng)企業(yè)集聚度最高的地區(qū)之一。

阿里巴巴華南運(yùn)營(yíng)總部正式入駐西區(qū)，成為琶洲企業(yè)進(jìn)駐的先頭兵。騰訊、唯品會(huì)、小米、科大訊飛、三七互娛等一系列頭部科技企業(yè)紛紛扎根于此。

這種高密度的頭部企業(yè)集聚，帶來(lái)的不僅是品牌效應(yīng)，更是大量高收入、高學(xué)歷的人才集中。

根據(jù)海珠統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年上半年海珠區(qū)GDP達(dá)1327.88億元，同比增長(zhǎng)6.5%，增速領(lǐng)跑全市。其中最關(guān)鍵的貢獻(xiàn)區(qū)域正是琶洲西區(qū)，以騰訊、頭條、阿里、唯品會(huì)、螞蟻五大平臺(tái)型企業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)全區(qū)新一代信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)44.3%。

琶洲西區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅的稀缺與高凈值人才的集中形成了供需失衡，催生了區(qū)域內(nèi)強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力和資產(chǎn)增值潛力。

第三、發(fā)展最成熟，兌現(xiàn)速度最快

從城市界面、天際線到產(chǎn)業(yè)布局，西區(qū)的發(fā)展速度都遠(yuǎn)超琶洲其他區(qū)域。

2016年時(shí)，這里還是一片工地，如今已呈現(xiàn)翻天覆地的變化。西區(qū)41個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中，已有20座大廈投用、7座封頂、12座正在施工。三重天際層次已初步成形，與珠江岸線形成和諧對(duì)話，勾勒出一道靚麗的風(fēng)景線。

琶洲西區(qū)實(shí)拍圖

更值得關(guān)注的是，西區(qū)還將與廣州塔商圈形成聯(lián)動(dòng)，打造高素質(zhì)人才的生活圈。廣州塔廣場(chǎng)已于去年末開(kāi)業(yè)，這個(gè)海珠文商旅新IP將成為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)和城市新地標(biāo)，進(jìn)一步提升西區(qū)的整體價(jià)值。

縱觀全局，琶洲憑借強(qiáng)大的科技創(chuàng)新力量，正走在新質(zhì)生產(chǎn)力的前沿，成為廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，其中西區(qū)作為核心區(qū)域，有望帶動(dòng)琶洲成為大灣區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的新地標(biāo)。

對(duì)有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資者而言，琶洲西區(qū)不僅是高品質(zhì)生活的理想之地，更將成為未來(lái)資產(chǎn)配置的“壓艙石”，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中提供穩(wěn)定的價(jià)值支撐。

03

在歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)下敢于重倉(cāng)

琶洲西區(qū)的崛起不僅體現(xiàn)了中國(guó)科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大趨勢(shì)，也吸引了市場(chǎng)上敏銳的開(kāi)發(fā)商提前進(jìn)行戰(zhàn)略性布局。

作為區(qū)域開(kāi)發(fā)的領(lǐng)先參與者，越秀地產(chǎn)捕捉到琶洲西區(qū)的價(jià)值潛力，實(shí)施了系統(tǒng)性的開(kāi)發(fā)策略，成為區(qū)域價(jià)值演變的重要推手。

• 2022年琶洲南TOD登場(chǎng)，以“CBD（中央商務(wù)區(qū)）+TOD（交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）+POD（公園導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）”城市模型的生活支點(diǎn)，成為琶洲中心位置的“毛細(xì)血管”和“超鏈中心” ，曾連續(xù)三年獲得廣州銷(xiāo)冠，以及全國(guó)商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售金額總冠軍；
• 2023年首個(gè)“樾系”產(chǎn)品，琶洲·樾以極致純粹的居住凝聚塔尖的極少數(shù)，作為套均超2000萬(wàn)+的頂級(jí)豪宅，僅在開(kāi)盤(pán)后的9個(gè)月內(nèi)便實(shí)現(xiàn)全盤(pán)售罄的佳績(jī)；
• 2024年琶洲ONE57以小面積商辦產(chǎn)品匯聚高精尖人才；
• 期間“樾系”不斷創(chuàng)新迭代，自我破格，2025年琶洲·樾｜華樾以“樾系3.0”高定，讓每一戶空間柔性定制化，滿足每一戶的獨(dú)一無(wú)二的生活。

琶洲西區(qū)面積約210萬(wàn)㎡，越秀獨(dú)立開(kāi)發(fā)就超過(guò)40萬(wàn)㎡——相當(dāng)于整個(gè)西區(qū)1/5的面積。這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，而是有規(guī)劃、點(diǎn)面式地打造一個(gè)完整生態(tài)的“微型城市”。

階段性效果圖

從琶洲南TOD到華樾的系統(tǒng)布局，越秀打造了商業(yè)、居住、辦公等多元業(yè)態(tài)共存的城市綜合體，與琶洲西區(qū)科技創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)定位形成良性互補(bǔ)，共同強(qiáng)化了區(qū)域作為城市新核心的地位。

從資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期演變來(lái)看，類似琶洲·樾｜華樾這樣的高端項(xiàng)目具備成為“傳世恒產(chǎn)”的潛質(zhì)。

在琶洲48平方公里的版圖中，住宅用地不足5%，而華樾項(xiàng)目恰好占據(jù)其中最珍貴的一席之地，補(bǔ)上了琶洲西區(qū)豪宅的最后一塊拼圖。

全球經(jīng)驗(yàn)表明，頂級(jí)創(chuàng)新區(qū)域的房產(chǎn)往往呈現(xiàn)出“復(fù)利式”增值模式，不僅保值能力強(qiáng)，還能持續(xù)獲得高于普通區(qū)域的溢價(jià)增長(zhǎng)。

這些傳世恒產(chǎn)具備四大核心特質(zhì)：

第一、土地資源稀缺，周邊配套豐盛

全球范圍內(nèi)的傳世恒產(chǎn)都坐落在不可復(fù)制的稀缺區(qū)位。紐約上東區(qū)的740 Park Avenue被譽(yù)為“世界上最富有和最有權(quán)勢(shì)之人的居所”，正因其位于曼哈頓最核心且不可再造的區(qū)域，毗鄰中央公園，才使其單套公寓價(jià)值高達(dá)數(shù)千萬(wàn)美元，甚至上億美元，成為真正的傳世財(cái)富。

同樣，琶洲·樾|華樾坐落于廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的琶洲西區(qū)，項(xiàng)目北望琶洲西區(qū)的繁華璀璨，南望珠江支流黃埔涌，地理位置極為優(yōu)越。

琶洲·樾｜華樾華樾階段性效果圖

第二、建筑單體稀少，資源利用最大化

傳世恒產(chǎn)的另一特質(zhì)是建筑規(guī)模有限，以確保資源價(jià)值最大化分配。倫敦肯辛頓區(qū)的One Hyde Park是全球單價(jià)最高的住宅項(xiàng)目之一，單套公寓售價(jià)可達(dá)1億英鎊，曾創(chuàng)下英國(guó)房產(chǎn)價(jià)格紀(jì)錄。其價(jià)值源自于整個(gè)項(xiàng)目緊鄰海德公園，且僅有少數(shù)幾棟建筑，最大化享受周邊資源。

琶洲·樾|華樾的建筑規(guī)劃同樣避免了高密度開(kāi)發(fā)，純板樓設(shè)計(jì)。廣州屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，以東南風(fēng)為主，華樾將建筑樓棟扭轉(zhuǎn)45°，讓?xiě)魬舫现啵€讓整個(gè)建筑面一半以上面寬迎江，讓確保每一戶都能充分享受價(jià)值紅利。

第三、戶數(shù)極少，產(chǎn)品尺度更為奢闊

真正的傳世恒產(chǎn)必然是稀缺的，不僅在區(qū)位上，更在數(shù)量上嚴(yán)格限制。紐約740 Park Avenue僅31戶，戶型多在400-700平米；東京六本木hills作為日本最高端住宅區(qū)，單套面積普遍在200平米以上，私密性極強(qiáng)。這種稀缺性是其作為傳世恒產(chǎn)的關(guān)鍵特征。

華樾全盤(pán)僅96席，每戶建面約248-330平方米，保證了圈層的純粹性。面積戶型具備“成長(zhǎng)能力”，室內(nèi)采用盡量少的承重結(jié)構(gòu)，將更多創(chuàng)意設(shè)計(jì)可變空間留給業(yè)主，根據(jù)自身需求自行做個(gè)性化的改造，這符合傳世恒產(chǎn)的稀缺性標(biāo)準(zhǔn)。

第四、周邊聚集風(fēng)口產(chǎn)業(yè)與財(cái)富精英

傳世恒產(chǎn)往往匯聚時(shí)代精英，與時(shí)代最具活力的產(chǎn)業(yè)相伴而生。舊金山2006 Washington Street所在區(qū)域被譽(yù)為“億萬(wàn)富翁街”，不僅是全美房?jī)r(jià)最貴的區(qū)域之一，更是科技創(chuàng)新財(cái)富的終極棲息地，毗鄰硅谷科技巨頭分部，周邊居住著包括 Twitter 前CEO、蘋(píng)果高管在內(nèi)的科技精英。

琶洲·樾|華樾同樣毗鄰阿里、騰訊等代表未來(lái)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)和人工智能產(chǎn)業(yè)集群，匯聚了大量高收入、高學(xué)歷的科技精英。這種創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的人才集聚效應(yīng)，為區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值提供了持續(xù)上漲的強(qiáng)勁動(dòng)力。

琶洲·樾｜華樾華樾階段性效果圖

華樾作為越秀大琶洲戰(zhàn)略的巔峰之作，不僅是西區(qū)目前唯一在售的新房項(xiàng)目，更有可能成為區(qū)域內(nèi)最后的價(jià)值標(biāo)的。

在資產(chǎn)傳承的長(zhǎng)周期視角下，今天布局華樾，意味著鎖定了創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代核心的資產(chǎn)賽道，為家族財(cái)富創(chuàng)造了一個(gè)能夠穿越周期、傳承數(shù)代的價(jià)值載體。