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問答418期

中午12點直播，主題：二手回暖，2025年，港務區的房價還會不漲？那個說馬上3萬/平的，進來聊聊！

（中午12點直播間，預約可看）

問：港務區金地玖峯匯143㎡371萬成交，港務區馬上3萬了？

答：貝殼上3月5號的成交信息，面積143㎡，掛牌399萬，成交價371萬，單價25906元/㎡，只能說遇到了一個好買家。

（小區近期二手房成交價）

畢竟小區同戶型近兩個月的成交價差異很大，最便宜的260萬，還有308萬，321萬，同樣的小區，戶型，產品，突然一套就賣了371萬，據了解，該套房子有30萬左右的二次裝修成本，外加12萬的車位。

作為港務區當年的萬人搖小區，奧體核心位置，場館南側，高新陸港學校對門，又是小高層社區，交房表現良好，和華潤未來城市，綠城全運村，中糧奧體壹號都算區域的優質小區。

至于港務區馬上過3萬，怎么得來的結論，靠夢里，靠猜？同區域二手房今年綠城，華潤，中糧，金地等競爭非常激烈，且區域投資的多，相互競爭不可避免，尤其是小面積著急出貨的。

區域內的新房，以天花板小區招商西安璽為例，25000+的放風價，超大贈送的戶型，純改善的小區，400萬門檻，不買這里看二手金地？

港務區是發展很快，底子很好的區域，各項優勢在城北都算拔尖，但切記拔苗助長，不要傷仲永，現在也不是盲目吹捧房價的時期，畢竟南邊還有高新，曲江，港務當下不存在獨立行情。

問：西安今年四代住宅贈送很大，讓去年買房的怎么辦？

答：早買晚享受，晚買享折扣的順口溜在當下的新房里，貫徹的淋漓盡致，不僅房價背刺，產品也相互背刺，2025年的主題就是贈送。

過往，主要是通過外掛露臺的方式，但今年室內部分做陽臺贈送一半，每個房間都有，外加室外掛露臺將是主流，會看到很多得房率110%以上的新房。

（買房咨詢，一對一通道）

沖擊最大的還是二手房，且不說21年左右沒陽臺的三代住宅，就是去年只送露臺的也壓力很大，但沒有辦法，這就是這個時代賣房內卷的產物。

如果價格和去年相同，增加室內贈送是真良心，如果用作漲價的道具，就差點意思。

但回過頭想想，戶型真的是買房的決定因素嗎，放眼全國，都沒有這樣的先例，房子的核心訴求，仍然是自住需求，上學需求，改善需求等，地段仍是最大賣點，學區更是極大輔助。

畢竟不是全款買，換個方式貸款加負債，這就和本質還是牛馬，以前套麻繩，現在套鍍金的麻繩，還是要負重前行，因此理性看待，不要被戶型綁架了生活。

問：城西華宇東原閱境怎么樣，二手房的水放完了沒？

答：這個小區，能想到最大的賣點也就是棗園地鐵口，對面宜家了，畢竟西邊立交，背后三橋小產權，東邊汽配城，沒有優質學校，優質環境，優質鄰居，當年也是高價買房，如今二手房基本要破發。

（小區二手掛牌價）

小區目前貝殼掛牌134套，均價17356元/㎡，但很多業主的掛牌價只有15000+，三個月小區成交只有2套，一方面是價格貴，更重要的是愿意在城西買房的人本就少。

華宇的房價上下限取決于周邊的新房和二手，新房里，棗園地鐵口的中隆凌云天境、金輝望云峯尚，小高層，四代住宅，均價也就15000+，地段與華宇無異。

二手房部分，華潤24城、中建開元城、萬科金色悅城等，大量二手房，最低單價只有11000+出頭。

剛需買性價比，夠不到華宇，但有萬科，華潤二手房，改善買周邊，新房更劃算，這種現狀下，華宇東原閱境短期想要成交，價格還得砍一刀。

問：西安三中職工，為了生活方便，自住買白云興慶御苑怎么樣？

答：西安少有的新房里，7.96容積率的小區么，位置極好，東側興慶公園，南側西安交大，西側環城公園。

但由于棚改屬性，安置+商品房組合，導致容積率極高，體現在小區里，采光，居住密度，樓間距都受影響，關鍵單價還不便宜，15800+左右。

小開發商，棚改，高容，三個關鍵詞組合在一起，和居住品質基本沒啥關系，更多的是能住，后期流通壓力也非常大。

（興慶御苑小區實景）

類似的小區在西安挺多，尤其是城墻外老城區舊改的，西邊的勞動公園里，東邊的興慶御苑，能在這里買的，都是死活不愿意離開周邊，就圖方便，對于好房子也沒啥概念，不愿意挪窩的。

相似預算，城東范圍內，二手房融創東方宸院，龍湖天曜，龍湖香醍國際社區，御錦城，新房里中建悅廬幸福序都可選。

正是因為老城區沒有好房子，所以更不能將就，畢竟你是貸款買，而是不是原拆遷戶安置分配的房子，成本不同，風險不同。

問：各地出臺好房子的標準，今年西安新房質量會好點嗎？

答：是一種方向和號召，但到實地落地，和你有關，仍需時間，不說全國，就看西安。

2022年，西咸就出過《西咸新區規劃建設品質標準（2022版）》，針對開窗面積，外立面設計，層高，電梯尺寸，公共空間，綠化標準等出過要求，可以說事無巨細。

其中A+標準里，標準層高不得低于3.15米，6層以下住宅必須設有首層大堂，且層高不低于5米，標準層高不低于3.3米。

以及外立面需以鋁板、LOWE中空隔熱玻璃搭配石材的形式展示，禁止使用普通涂料。

戶內空間交付，需安裝24小時新風，智能空氣監測系統，設置中央前置過濾器、中央凈水器，入戶水質達到食品級衛生凈化，選用雙層隔音窗，隔音放水門等，并且每一戶在規劃時，需做到電梯獨立入戶的標準。

但標準是標準，執行是執行，開發商首先考慮的是業績，利潤，包括明明賺錢但降標簡配的項目，在這幾年也不少見。

當下，西安很多小區里，蓋得最好的就是售樓部，而好好蓋房子的，屈指可數。

問：高新買房上學落戶，小面積好出租，在哪里看？

答：核心就是解決落戶問題，說明學區已通過其他方式解決了，但問題簡單很多，預算最少，面積最小，住宅性質，好出租即可，高新類似的小區，主要集中在房齡十年左右的二手房，當年市場差，很多有小面積住宅。

主要選擇為丈八北路沿線，比如天朗藍湖樹，38㎡一室，總價61萬，均價16000+，都市春天，34㎡一室，總價71萬，捷瑞新時代，39㎡一室，總價60萬，利君明天，47㎡一室，總價78萬，玫瑰公館，51㎡一室總價61萬。

周邊有高新第一，第二，第四學校，七小，十三小，十七小，五小三中等，陪讀房的需求還是挺多的，租金中等，可以抵少量房貸成本，以目前房價，不能完全覆蓋。

問：今年沒人提北跨買房嗎，是不是曲江高新更安全？

答：只能說是大家把北跨的經念歪了，跨過渭河發展，是西安的長遠目標，渭河北擁有廣闊的平原，但短期內，更多是工業的北跨，畢竟城北的經開區，港務區，都是物流，工業，輕工業聚居區，向北的高陵，涇河，秦漢也都是工業，產業區。

但回歸買房可不同，城北方向，除了港務區奧體依靠2600多億投資造就的良好面貌，吸引眾多人買房外，其余的未央湖，高鐵新城，秦漢，涇河等區域發展遲緩，人氣，配套，需求都不足，且還在發展初期。

反而是高新，曲江，雁塔，長安，航天等城南區域，發展多年，擁有更多確定性，房價也更穩，是當下的首選。

（ 地鐵10號線涇渭河公軌合建橋 ）

北跨本身，時間和資金成本巨大，要致富，先修路，舉一個修橋的例子，最近的北辰大道北延伸項目，全長7.4公里，橫跨涇河、渭河，總投資近50億元，2022年就啟動前期工作，2025年了還沒開工。

僅跨渭河本身，就很復雜，要穿越漢陽陵文物保護單位、涇渭濕地自然保護區，需要國家文物局、黃河水利委員會、林業部門濕地規劃的審核意見確定。

問：100萬在西安買老小區小戶型，還是新區買小三室？

答：貝殼上整個西安范圍內，100萬預算內有20150套房子，房齡放在10年內，只有3593套，次新房基本都集中在外圍的涇陽，高陵，臨潼，空港，位置最好，且預算最低的，是在灃東。

以綠地新里城為例，最小面積96㎡三室，單價12000+，總價120萬，當然還有藍光公園華府，最小面積95㎡，單價11000+，總價106萬，算是灃東的低門檻，次新房小區。

而主城區內，同樣預算，普遍是多層樓梯房，單位家屬院，停車難，沒綠化，沒物業服務，能買這種，主要是為了學區房，或者陪讀，老人養老，后期流通性幾乎喪失。

雖然預算少，但現在二手房價格跌的也多，有限看次新房，城西三橋，城東浐河沿線，城南電子城，城北鳳城五路周邊，還是可以找找的。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：Kikyo

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