北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口您承認(rèn)吧？那2024年中國(guó)出生人口才954萬(wàn)，就算他們都買(mǎi)房，倆人買(mǎi)一套也才不到500萬(wàn)套。而2024年的新建房子面積是多少？是53660萬(wàn)平方米，就算100平米一套房，這就是536.6萬(wàn)套，而實(shí)際上還有很多的小戶型，真實(shí)得有600萬(wàn)套，是必定的供給大于需求了。這只是一年的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)此以往房?jī)r(jià)能不跌嗎？不僅要跌，而且還絕對(duì)沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的可能了。請(qǐng)問(wèn)你怎么解釋?zhuān)?/p>

A：

1、房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口，還是說(shuō)這句話“部分正確”。因?yàn)槿未髱煿室怆[去了兩個(gè)前提，就是人口的流動(dòng)性和貨幣的超發(fā)特性。也就是說(shuō)，如果在一個(gè)封閉的城市內(nèi)，在貨幣不超發(fā)的情況下，如果人口減少就房?jī)r(jià)必跌。

但現(xiàn)實(shí)中的人口是流動(dòng)的，信用本位的貨幣也是必定逐年增發(fā)的。那導(dǎo)致的后果就是即便人口下降，造成的也是城市間的苦樂(lè)不均，有漲有跌。

甚至是在人口大環(huán)境增長(zhǎng)的時(shí)期，鶴崗這種城市的房?jī)r(jià)也是下跌的，怎么解釋?zhuān)恳驗(yàn)槿丝诹鞒鰡h，還能怎么解釋?zhuān)吭倏慈毡荆@么多年了人口也沒(méi)漲，但東京房?jī)r(jià)怎么上漲啊？除了人口涌入就是貨幣超發(fā)唄，否則還能怎么解釋?zhuān)?/p>

2、另外您說(shuō)的這數(shù)字都對(duì)，我不否認(rèn)。但我是說(shuō)北京房子的，全國(guó)的外地的我都懶得管。

只說(shuō)北京吧，去年是出生了12.3萬(wàn)的常住人口，如果按您說(shuō)法倆人一套房的話就是6萬(wàn)多套。您認(rèn)可嗎？

那北京的住宅新開(kāi)工面積是多少？我查了一下是762萬(wàn)平米，按照100平一套計(jì)算是7.6萬(wàn)。那就是說(shuō)減去6萬(wàn)，還剩1.6萬(wàn)套的房子找不到買(mǎi)主，您認(rèn)可嗎？

但北京不止是有出生人口啊，還有每年6000多人的積分落戶呢？您允許他們買(mǎi)房嗎？如果允許，那北京還有每年1萬(wàn)多人的畢業(yè)生進(jìn)京指標(biāo)，他們有資格買(mǎi)房嗎？如果也允許，那除非他們都和北京人結(jié)婚，否則就是1.6萬(wàn)套了。

那好，現(xiàn)在這7.6萬(wàn)套我已經(jīng)給分配完了。但北京不止他們啊，還有每年新增的40萬(wàn)社保人員呢，其中外地人至少10萬(wàn)吧，他們到五年了允許買(mǎi)房嗎？如果讓買(mǎi)，那這7.6萬(wàn)套房已經(jīng)分配完了，請(qǐng)問(wèn)您如何應(yīng)對(duì)？

3、當(dāng)然，我以上的這些數(shù)字推導(dǎo)都是笑談，而北京每年真實(shí)的新增人口其實(shí)還要更多呢，您更不好應(yīng)對(duì)了。

比如北京也是有人才落戶指標(biāo)的，只是具體數(shù)字我不知道。還有一些部委級(jí)別的黨政軍機(jī)關(guān)+科研單位，他們也有落戶指標(biāo)，允許這些人買(mǎi)房嗎？還有外籍公司和個(gè)人，讓買(mǎi)嗎？再有就像我這種的本地戶，萬(wàn)一哪天一高興換個(gè)外地媳婦兒，我買(mǎi)個(gè)洞房您沒(méi)意見(jiàn)吧？

4、總之吧，人口其實(shí)是個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)，比太機(jī)械的看待。另外房子這玩意兒既然是商品房，那就要遵循商品規(guī)律，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。人+錢(qián)多了，那蓋房子的就會(huì)增多。人少了那開(kāi)發(fā)商就不蓋了唄，我們真的不是特別傻叉。

比如北京前些年發(fā)展快，每年的新開(kāi)工住宅都2000多萬(wàn)平米，高峰期每年30萬(wàn)套房呢。但現(xiàn)在才762萬(wàn)平了，能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商也不是太傻吧？所以您就別替我們開(kāi)發(fā)商操心了，我們就算賠錢(qián)也不算計(jì)您的，反正您也不稀罕北京房子。

僅供參考。

二

Q:

我請(qǐng)教個(gè)租房的問(wèn)題，我是房東，房子第一次出租，是小兩口租的，合同簽一年，押一付三，退租的話提前一個(gè)月通知，否則扣押金。但這剛不到半年他們就提出退房，還很急，說(shuō)是換工作了，而且讓我把押金退了。

我跟他們說(shuō)按合同應(yīng)該提前一個(gè)月告知，這樣我能有找下一個(gè)租客的時(shí)間。而他們這突然退房的話我根本來(lái)不及找租客，如果給他們退錢(qián)的話我就損失了。但他們說(shuō)管不著，這是我自己的事情，他們就是要退錢(qián)，否則就讓我后悔，房子的裝修家具家電如果損壞的話不是她的責(zé)任！

我這被氣的不行，頭一次出租就遇到了這種人！我這房子是前幾年結(jié)婚時(shí)剛裝修的，雖然住了幾年但保持的非常好，家具電器也都是完好的，當(dāng)時(shí)他們就是看中這些才租的，我也是看他們是時(shí)尚的小兩口才租給他們，但沒(méi)想到來(lái)這么一出。

我想請(qǐng)教如果是您遇到這事該怎么辦？什么部門(mén)或機(jī)構(gòu)能盡快解決？我問(wèn)了社區(qū)了，他們說(shuō)只能自己協(xié)商。派出所我沒(méi)問(wèn)，估計(jì)人家能管嗎？

A：

1、派出所能管一部分，但也是你們激烈沖突時(shí)他們制止治安糾紛而已，其他的管不了，公安是不介入經(jīng)濟(jì)糾紛的。

2、我沒(méi)什么好辦法解決。或者說(shuō)如果是我年輕的時(shí)候，那肯定是較勁起來(lái)沒(méi)完，這種事兒我遇到好幾次呢，每次都是帶著包工頭兒（流氓）去助威，解決效果挺好的。

但后來(lái)歲數(shù)大了就不這么較勁了。甭說(shuō)退押金，就算他讓我退租金，只要差不多的我都退了，犯不上置氣，萬(wàn)一再出點(diǎn)兒意外就更犯不上了。

3、我去年也遇上差不多的事兒，開(kāi)始說(shuō)要租好幾年，他們自己有家具電器，讓我把床和冰箱電視什么的都搬走，我就都給收破爛的了。結(jié)果也是住了半年多就要退房，不僅要押金，連我這些家具電器的損失人家也干脆假裝不知道，甚至還要拆走說(shuō)他們自己買(mǎi)的燈泡兒。

但我也沒(méi)說(shuō)什么的都給退了。因?yàn)橄胂胍矝](méi)多少錢(qián)，都買(mǎi)新的也不過(guò)幾千塊，為這點(diǎn)兒錢(qián)鬧的雞飛狗跳的犯不上，懶的廢話了。

4、至于耽誤出租，我是這么考慮的。房子是個(gè)長(zhǎng)期的投資和收益，短期的其實(shí)無(wú)所謂。打個(gè)比方吧，咱們掙工資應(yīng)該是連續(xù)的對(duì)吧？但是很多人并非在離職后立刻找工作，而是選擇休息一段時(shí)間，那請(qǐng)問(wèn)這算不算損失，從純粹經(jīng)濟(jì)角度考慮劃算嗎？

肯定不劃算，但是也很少有人會(huì)無(wú)縫銜接的較勁，就因?yàn)樵蹅儝甑氖且惠呑拥腻X(qián)，沒(méi)必要糾結(jié)著短短幾個(gè)月。停了這幾個(gè)月談不上損失，而且以后或許能掙的更多。

我在想通這點(diǎn)之后，就再也沒(méi)在乎過(guò)“空置一天就是一天的損失”，也就是不較勁了。退錢(qián)就退錢(qián)，空倆月就空倆月吧，反正得至少出租十多年呢，甚至換套房之后也仍然是出租，一輩子的事兒，何必在乎這點(diǎn)錢(qián)或幾個(gè)月呢？再說(shuō)也沒(méi)多少錢(qián)，咱也不是指這活著，窮不了富不了的就圖個(gè)心情舒暢吧，不讓自己太鬧心才是最重要的，也折騰不起。

5、當(dāng)然這只是我的觀點(diǎn)，我是歲數(shù)越大越不愛(ài)招事兒，錢(qián)要不多的話犯不上。但每個(gè)人的看法不同，三觀也未必一致，看自己的態(tài)度吧。

僅供參考。

三

Q:

如果早認(rèn)識(shí)您十年，我們肯定不會(huì)在遠(yuǎn)郊區(qū)縣買(mǎi)房，上班離得遠(yuǎn)住不上，目前只能換租。

家庭目前情況：本人在亦莊上班，財(cái)務(wù)經(jīng)理職位。孩子爸爸做技術(shù)的，工作是哪里需要就去哪里。九歲女娃，目前在石景山某私立寄宿小學(xué)讀三年級(jí)，家庭年收入50-60w。

現(xiàn)在有兩個(gè)方案：

一是想二套資格在亦莊南海家園買(mǎi)個(gè)80平米兩居，房?jī)r(jià)360w，首付80左右，月供一萬(wàn)出頭，讓娃小學(xué)畢業(yè)后來(lái)經(jīng)開(kāi)區(qū)上初中和高中。

二是讓娃小學(xué)和初中都繼續(xù)上她們學(xué)校的私立，學(xué)費(fèi)每年十萬(wàn)出頭，初中畢業(yè)后考石景山的公立高中，如果能住宿就不用買(mǎi)房，如果不能住宿就在學(xué)校附近買(mǎi)個(gè)能住的二手房，或者租房陪讀。

想請(qǐng)教下您，石景山和經(jīng)開(kāi)區(qū)的教育資源哪邊更好一些，或者說(shuō)中高考成績(jī)哪邊平均水平更強(qiáng)一些？您建議方案一還是方案二？（娃是比較自律的普娃，學(xué)歷貶值的大環(huán)境下，我們沒(méi)有太卷學(xué)習(xí)，業(yè)余時(shí)間都是去旅行或者運(yùn)動(dòng)）

A：

1、石景山和經(jīng)開(kāi)的教育資源，到目前為止是石景山占優(yōu)，中高考成績(jī)更強(qiáng)。但亦莊的教育發(fā)展快，很快，之所以這幾年受追捧，就是因?yàn)榧议L(zhǎng)們都在賭未來(lái)。如果按照近幾年的勢(shì)頭，再加上亦莊人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背景下，亦莊有可能至少趕上石景山，概率較大。

2、石景山的是中杉嗎？如果是的話，那小升初到經(jīng)開(kāi)的話，從學(xué)校級(jí)別角度不太算提升，高中考到人大附還可以。

但每年光學(xué)費(fèi)就10萬(wàn)+嗎？中杉沒(méi)這么貴吧？加上生活費(fèi)有可能，中學(xué)10萬(wàn)學(xué)費(fèi)差不多。那如果是教育水平不如中杉的，初中換到經(jīng)開(kāi)還是不錯(cuò)的，節(jié)省費(fèi)用+提高教育資源。

所以我覺(jué)得如果是中杉級(jí)別，單從學(xué)校來(lái)說(shuō)換到亦莊的意義不太大。中杉本來(lái)就挺好，石景山的頭部校也很不錯(cuò)，換到亦莊沒(méi)有明顯的提升。除非是天牛娃，那換到亦莊能借助人大附的系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，這算有很大的提升。

3、然后是房子，南海家園是典型的回遷房，自住為主，投資性不算太強(qiáng)，但溢價(jià)率也并不低。真要是說(shuō)從小學(xué)就在亦莊上，那可以說(shuō)充分利用了溢價(jià)的價(jià)值。但只是個(gè)小升初，那這溢價(jià)部分有點(diǎn)兒浪費(fèi)了。

也就是說(shuō)，如果只是用個(gè)學(xué)位，那相當(dāng)于花了十多萬(wàn)的擇校費(fèi)，約等于私立校一年多的學(xué)費(fèi)。但只是進(jìn)入了中上基本的初中，從學(xué)校級(jí)別沒(méi)有太大提升，不算太值。至少到目前為止是這樣的。

4、如果能考上石景山的牛高，那按現(xiàn)在的成績(jī)，跟考上亦莊的至少一樣，只是少了人大附統(tǒng)籌的渠道而已。但這只對(duì)天牛娃有用，和絕大多數(shù)孩子沒(méi)什么關(guān)系。

是否住宿一般先看距離。但按我家的經(jīng)驗(yàn)，除非孩子的能力很強(qiáng)（學(xué)習(xí)+自控），否則能不住宿盡量不住。因?yàn)楦鲗W(xué)校的管理都嚴(yán)格，到點(diǎn)兒就得熄燈睡覺(jué)。而回家的話時(shí)間自控，寫(xiě)作業(yè)或補(bǔ)課都方便。

5、總之如果是我家，那采用第二方案。因?yàn)閾Q到亦莊，從學(xué)校上沒(méi)有大幅提升，從費(fèi)用上花了約等于一年學(xué)費(fèi)的稅費(fèi)，意義不大，不如把這筆錢(qián)花在孩子補(bǔ)課上。從房子角度來(lái)說(shuō)，石景山不少小區(qū)都價(jià)格走勢(shì)至少不落后，還沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)，居住的性?xún)r(jià)比相對(duì)高。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)個(gè)學(xué)區(qū)房的問(wèn)題。我和妻子都在體制內(nèi)，但都無(wú)政保，收入勉強(qiáng)算中等，加起來(lái)3萬(wàn)左右（含加班補(bǔ)助）。之前是因?yàn)榧依镉蟹孔。ù笈d）所以沒(méi)考慮買(mǎi)房，如今是孩子五歲要準(zhǔn)備上學(xué)了，但只有不到200的首付，如果是兼顧自住的話，那只有在東城永外才能勉強(qiáng)做到。

現(xiàn)在看的是幾個(gè)老公房小區(qū)，商品房的夠不上。但您覺(jué)得老破小從自住和保值角度可以嗎？另外糾結(jié)的是學(xué)校，從我們來(lái)講還是希望孩子得到良好環(huán)境的，但現(xiàn)在看來(lái)永外的也不是特別強(qiáng)！那請(qǐng)問(wèn)，以您的經(jīng)驗(yàn)，我們這種想法的可操作性和意義有多大？

A：

1、體制內(nèi)的無(wú)政保正常，但怎么能有加班補(bǔ)助呢？看樣子還不少似的，什么單位啊？不是公務(wù)員吧？

2、自住角度看自己的感受，這沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)。但既然是學(xué)區(qū)房，那就都含有學(xué)區(qū)溢價(jià)，永外也基本在30%左右。從居住角度來(lái)說(shuō)，那就是降低了這個(gè)比例的性?xún)r(jià)比。

保值角度不算太強(qiáng)吧，一是因?yàn)檫@里是南城，受到“南三北五”的影響。這些年雖然有所改善，但得到利好的基本都是房齡新的商品房小區(qū)，老小區(qū)還得觀察。

二是這溢價(jià)部分了，永外的學(xué)區(qū)雖然不算太強(qiáng)，但畢竟是得到東城學(xué)位最方便的學(xué)區(qū)，所以溢價(jià)不僅不低，而且還偏高了，老房基本都在30%或以上。那這在入學(xué)高峰期沒(méi)問(wèn)題，過(guò)了高峰期說(shuō)不好，得看學(xué)區(qū)成績(jī)是否提升+是否有政策支持。如果有的話能撐住溢價(jià)，沒(méi)有的話有可能受影響。

3、可操作性很大，房子不難買(mǎi)到，400萬(wàn)左右就能買(mǎi)到還行的小兩居了。意義怎么說(shuō)呢，看什么學(xué)校吧，如果能進(jìn)入像一師附小就挺不錯(cuò)的，其他像景泰等學(xué)校也挺好。另外主要看孩子的成績(jī)，成績(jī)好了意義就大，否則就看家長(zhǎng)的期望值了。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)住房在海淀區(qū)羊坊店街道橙色年代小區(qū)，2004年的，塔樓4層，116平米，客廳及三臥室均朝南，滿五唯一，無(wú)遮擋，帶長(zhǎng)租車(chē)位，未在中介掛牌。同戶型出房較少，最近一次是2023年9月，交易價(jià)格1025萬(wàn)元；同戶型目前有一套掛牌1050萬(wàn)元，估計(jì)成交價(jià)在1000萬(wàn)元以?xún)?nèi)。

打算改善居住條件，換到公司附近。目前主要考慮麗澤片區(qū)的順馳藍(lán)調(diào)國(guó)際、金泰城麗灣兩個(gè)小區(qū)的三居室。價(jià)格區(qū)間視現(xiàn)房售價(jià)而定，上限在售價(jià)基礎(chǔ)上增加100-150萬(wàn)元，即1000萬(wàn)出點(diǎn)頭。

A：

1、如果用不上海淀學(xué)位了就換吧，要不然這溢價(jià)部分的價(jià)值等于閑置，降低居住的性?xún)r(jià)比，也有保值的風(fēng)險(xiǎn)。

2、不過(guò)看房的時(shí)候讓中介給算算這倆小區(qū)的溢價(jià)率。因?yàn)榍皟赡晔呛芨叩模醋鼷悵筛拍罱o抬起來(lái)的，比例幾乎等同于海淀學(xué)區(qū)房了。

這兩年降了點(diǎn)兒，但具體房源得單獨(dú)算賬，溢價(jià)越低的性?xún)r(jià)比越高，保值角度也更合適。這倆小區(qū)從價(jià)格走勢(shì)差不多，就看具體的房源吧。

3、橙色年代這就正常掛牌唄，4層低點(diǎn)兒，但無(wú)遮擋也不算硬傷。具體價(jià)格我不知道，只有當(dāng)?shù)刂薪榍宄?/p>

僅供參考。

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