2025年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪政策調(diào)整窗口期。央行年初宣布進(jìn)一步放寬房貸利率浮動(dòng)空間，疊加地方政府“因城施策”加速落地，樓市預(yù)期逐步修復(fù)。然而，政策紅利傳導(dǎo)至土地端仍需時(shí)間，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)愈發(fā)顯著。

作為長(zhǎng)三角重要腹地，安徽省土地市場(chǎng)在2025年開(kāi)年呈現(xiàn)“冰火兩重天”：省會(huì)合肥以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑，部分地市成交“掛零”，縣域市場(chǎng)則上演“強(qiáng)者恒強(qiáng)”戲碼。本文基于最新土地成交數(shù)據(jù)，深度解析安徽土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征，為行業(yè)參與者提供關(guān)鍵決策參考。

NO.1 | 壹

市域榜單：合肥“一家獨(dú)大”，皖北城市逆勢(shì)突圍

數(shù)據(jù)亮點(diǎn)

合肥成交金額22.19億元，占比52.7%，成交面積29.25萬(wàn)㎡，土地均價(jià)全省最高；

阜陽(yáng)、六安分列二、三位，成交金額合計(jì)12.36億元，但地價(jià)差異顯著；

淮北、淮南、池州三城“零成交”，皖南部分城市土地市場(chǎng)近乎凍結(jié)。

合肥的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)源于其產(chǎn)業(yè)集聚與人口吸附力。2024年合肥GDP增速6.2%，高新技術(shù)企業(yè)突破8000家，剛性購(gòu)房需求支撐土地市場(chǎng)。而阜陽(yáng)、六安憑借低成本優(yōu)勢(shì)與城鎮(zhèn)化空間，成為房企布局皖北的“性價(jià)比之選”。反觀皖南，黃山、池州等地依賴旅游經(jīng)濟(jì)，住宅用地需求疲軟，土地市場(chǎng)長(zhǎng)期低位運(yùn)行。

NO.2 | 貳

市區(qū)榜單：中小城市“失血”，房企避險(xiǎn)情緒升溫

數(shù)據(jù)亮點(diǎn)

合肥市區(qū)成交13.35億元，占比62.7%，土地均價(jià)遠(yuǎn)超其他城市；

安慶、亳州躋身前五，但成交金額不足2億元；

阜陽(yáng)、滁州等9城市區(qū)“零成交”，房企投資全面收縮至核心板塊。

2024年安徽商品房銷售面積同比下滑，但合肥、蕪湖市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，但大部分城市去化周期較高。房企“用腳投票”表明：高庫(kù)存城市土地?zé)o人問(wèn)津，銷售不暢直接壓制拿地意愿。

NO.3 |叁

縣域榜單：廬江、舒城領(lǐng)跑，超七成縣市“掛零”

數(shù)據(jù)亮點(diǎn)

廬江縣以5.97億元居首，毗鄰合肥的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其承接外溢需求；

舒城、潁上、臨泉三縣成交額均超2億元，共同特征是人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)化率低于60%；

43個(gè)縣域零成交，縣域土地市場(chǎng)徹底持續(xù)承壓。

縣域分化暴露安徽“單核驅(qū)動(dòng)”模式的局限性。合肥輻射半徑僅覆蓋周邊縣域，而皖北、皖南缺乏次級(jí)中心城市，導(dǎo)致土地市場(chǎng)“強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者離場(chǎng)”。此外，縣域經(jīng)濟(jì)依賴傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不足，難以吸引房企長(zhǎng)期布局。

NO.4 |肆

企業(yè)拿地：國(guó)央企“托底”，民營(yíng)房企隱身

榜單透視

TOP20房企中國(guó)央企占比75%，地方城投拿地金額占比超40%；

中建國(guó)際投資、合肥瑤海區(qū)城市更新并列榜首（各6.74億元），項(xiàng)目集中于合肥舊改與產(chǎn)業(yè)配套用地；

民營(yíng)房企安徽誠(chéng)昌房地產(chǎn)等上榜，且多布局縣域低價(jià)地塊。

國(guó)央企主導(dǎo)反映市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好降至冰點(diǎn)。地方城投拿地本質(zhì)是“以時(shí)間換空間”，通過(guò)持有土地穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，但若未來(lái)無(wú)法有效轉(zhuǎn)化為商品房供應(yīng)，可能加劇區(qū)域債務(wù)壓力。

NO.5 |伍

未來(lái)展望：政策如何破局？

短期矛盾

土地市場(chǎng)回暖依賴銷售端復(fù)蘇，但居民購(gòu)房信心修復(fù)緩慢；

縣域經(jīng)濟(jì)造血能力不足，單純降利率難以激活土地需求。

長(zhǎng)期破局點(diǎn)

1. 產(chǎn)業(yè)先行：皖北城市需依托淮河經(jīng)濟(jì)帶，打造先進(jìn)制造業(yè)集群，吸引人口回流；
2. 合肥擴(kuò)容：探索“合肥都市圈”跨市域土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，疏導(dǎo)核心城市外溢需求；
3. 模式創(chuàng)新：試點(diǎn)縣域“定向供地+產(chǎn)業(yè)捆綁”，降低房企拿地門檻。

結(jié)語(yǔ)：在分化中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

2025年的安徽土地市場(chǎng)，是合肥“單極繁榮”與全域“冷熱撕裂”的縮影。短期看，政策利好難改謹(jǐn)慎預(yù)期，土地成交或持續(xù)低位震蕩；長(zhǎng)期而言，唯有打破“單核依賴”，培育多中心城市群，方能實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的均衡發(fā)展。