近日，日本地產(chǎn)專(zhuān)家牧野知弘稱(chēng)，據(jù)他認(rèn)識(shí)的中國(guó)人說(shuō)，在東京買(mǎi)套大公寓的話(huà)，面積是上海北京等城市的兩倍，但是價(jià)格卻基本一樣，所以很多有錢(qián)的人選擇在日本購(gòu)買(mǎi)房屋，把房子當(dāng)成酒店住。

但是很多人在買(mǎi)房之后不用了又想要租出去，有的人花了3億日元（約合人民幣1400萬(wàn)）買(mǎi)的塔樓，想要獲得4%左右的收益率，所以打算以月租金100萬(wàn)日元（約合人民幣5萬(wàn)）出租。

但是很遺憾的是，日本租賃行情基本上也就30萬(wàn)。所以，這樣巨款買(mǎi)來(lái)的塔樓大概率會(huì)出現(xiàn)砸手里的情況。

研究住宅土地政策的大阪經(jīng)濟(jì)法大學(xué)教授米山秀隆也表示，富人購(gòu)買(mǎi)高層公寓用于投資是導(dǎo)致公寓價(jià)格上漲的原因之一。

近年來(lái)，塔樓的價(jià)格急劇上漲，吸引了外來(lái)資金的涌入，購(gòu)買(mǎi)房子等待漲價(jià)，幾年內(nèi)轉(zhuǎn)賣(mài)，以差額賺錢(qián)的方法逐漸增加。

塔樓逐漸從向往的“家”開(kāi)始向金融產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。

對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，參照平成時(shí)期的土地泡沫來(lái)看，目前日本房產(chǎn)存在公寓泡沫的現(xiàn)象。

部分買(mǎi)房的人屬于高價(jià)接盤(pán)，如果是買(mǎi)房者自己居住的話(huà)其實(shí)也無(wú)所謂，但是如果是以投資的心態(tài)在進(jìn)行，可能不太合適。所以有的人為了順利脫手，最好的方式是等下一個(gè)人接盤(pán)。

的確，中國(guó)很多有錢(qián)人在移居日本后，非常熱衷購(gòu)買(mǎi)高級(jí)塔樓，一方面把這作為階級(jí)和地位的象征，另外一方面，塔樓的優(yōu)勢(shì)也十分明顯。

那什么是塔樓呢？

根據(jù)《建筑基準(zhǔn)法》，它把60m以上約20層的建筑物叫做“超高層建筑物”，一般也稱(chēng)為塔樓。

塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶(hù)內(nèi)，住戶(hù)少則4-5戶(hù)，多則10-12戶(hù)，建筑高度一般在12層至35層之間。

這類(lèi)建筑通常位于城市中心地帶，能夠提供豪華的居住環(huán)境和高品質(zhì)的公共設(shè)施和服務(wù)，如健身房、游泳池、24小時(shí)安保等。

塔樓的優(yōu)點(diǎn)包括，視野開(kāi)闊、建筑密度較高、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性等。

近年來(lái)，日本各地正興起塔樓建設(shè)潮，尤其是在首都圈，自2000年起，每年的新高層公寓數(shù)量一直在增加。

此外，隨著2025年大阪世博會(huì)的敲定，大阪的城市再開(kāi)發(fā)也帶動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，塔樓建設(shè)也是如此。

2024年2月，一座高172.55米，46層的，名為“Grand Green大阪”的塔樓就在大阪黃金地段開(kāi)售，這里也成為了日本新地標(biāo)。

建造的位置凸顯了其主要價(jià)值所在，在寸土寸金的日本，尤其是東京和大阪這樣的城市，高端塔樓基本上都是坐落在市中心的核心商業(yè)和政務(wù)中心附近。

要知道，商業(yè)用地可是要比普通住宅用地的土地貴得多，漲幅也大得多。

因此，綜合來(lái)看，核心區(qū)塔樓的保值和增值程度，會(huì)比普通的多層公寓好一些。

除此以外，塔樓避稅也是其很受歡迎的原因之一。

因?yàn)槿毡痉慨a(chǎn)是按房屋價(jià)值和土地價(jià)值來(lái)計(jì)稅。因此，塔樓的土地稅是全體住戶(hù)承擔(dān)，因此相較于一戶(hù)建來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅很劃算。

不過(guò)，近日，在神戶(hù)市長(zhǎng)的記者會(huì)上，市長(zhǎng)久元喜造卻突然宣布，為控制空置房的增加，神戶(hù)計(jì)劃征收塔樓空置稅。

此舉屬于全國(guó)范圍內(nèi)首次，目的是抑制投資性購(gòu)買(mǎi)和空置率增加的問(wèn)題。如果成功實(shí)施的話(huà)，或能在全國(guó)其他城市掀起連鎖反應(yīng)。

市長(zhǎng)久元喜造表示，希望避免出現(xiàn)類(lèi)似東京晴海塔樓（原東京奧運(yùn)會(huì)選手村改造而成的住宅公寓）那樣，因大量投資性持有導(dǎo)致的空置現(xiàn)象。

調(diào)查稱(chēng)，神戶(hù)市內(nèi)塔樓公寓的空置率，隨樓層升高，會(huì)顯著增加。

40層以上，33.7%的房間無(wú)人登記，甚至約58%的業(yè)主沒(méi)有實(shí)際住進(jìn)去。如果得不到妥善管理，可能面臨廢棄化風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，神戶(hù)住房委員會(huì)出臺(tái)報(bào)告分析，認(rèn)為大多塔樓是用于投資目的，為防將來(lái)無(wú)人居住，成為空置房后備軍，建議對(duì)塔樓空置房征特別稅。

報(bào)告稱(chēng)，拆除一棟市中心的高層公寓樓須花費(fèi)至少10億日元，如果管理不善，塔樓將來(lái)可能成為日本空置房最大的后備軍。并且由于大規(guī)模修繕，儲(chǔ)備金不足的問(wèn)題也很顯著。

專(zhuān)家警告，空置率過(guò)高，可能導(dǎo)致未來(lái)的維修和拆除決策困難，甚至可能廢墟化。

此舉旨在讓投資者放棄空置房，給有實(shí)際居住需求的人提供機(jī)會(huì)。

畢竟富人的大量搶購(gòu)導(dǎo)致了塔樓房?jī)r(jià)上漲，如果通過(guò)稅收來(lái)為房產(chǎn)價(jià)格降溫，那么想要住在那里的人就會(huì)增加，或許就不會(huì)產(chǎn)生空置房的問(wèn)題。

不過(guò)，針對(duì)此舉，日本專(zhuān)家卻認(rèn)為，空置房征稅的可行性卻很低。

因?yàn)樾枰鉀Q的問(wèn)題還有很多，其中包括如何界定"空置"、避免重復(fù)征稅等。

更重要的是，作為日本國(guó)內(nèi)首例，能否獲得日本總務(wù)省批準(zhǔn)尚未可知。若成功實(shí)施，恐引發(fā)全國(guó)效仿…

并且如果真的付諸實(shí)施，也可能會(huì)產(chǎn)生很大的副作用。

例如，平成泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，就是進(jìn)行了融資額的總量限制的結(jié)果，發(fā)生了超過(guò)預(yù)想的股價(jià)和地價(jià)的大暴跌。

1990年3月，日本大藏省緊急出臺(tái)《關(guān)于控制土地相關(guān)融資的規(guī)定》，對(duì)土地融資總量進(jìn)行限制，此舉如同急剎車(chē)，加速了泡沫經(jīng)濟(jì)的衰退，引發(fā)了信用體系的崩潰。

此外，專(zhuān)家進(jìn)一步指出，神戶(hù)市本身的問(wèn)題在于人口的減少，自然減少加上人口流失，導(dǎo)致神戶(hù)成為人口減少最多的城市。神戶(hù)市的人口在2023年甚至跌破150萬(wàn)。

所以，與其依靠增加稅收來(lái)減少房子空置，不如致力于更根本的城市建設(shè)，真正吸納人口的涌入。

比如，同屬于關(guān)西地區(qū)的大阪，根據(jù)2024年的人口動(dòng)向調(diào)查，大阪市連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國(guó)人口凈遷入第一。

近年來(lái)，依靠政策建設(shè)等，大阪吸引了大量年輕人和外國(guó)人的到來(lái)。因此，對(duì)于神戶(hù)來(lái)說(shuō)，或許不如換個(gè)方向再努努力。

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