大家好，我是蘇北哥！正如北哥昨天文章提到的那樣，2025年對于樓市來說，應該是一個ZC大年，一切要來的已經山雨欲來……

01.

會議定調“2025樓市”，接下來可能會從這幾個方面發力！

今天就是全國兩會開幕的日子，也是全年最重要的ZC風向標，今天上午9點兩會正式開幕，開幕會現場發布的ZF工作報告中，首先就重點提及了房地產，300多字鏗鏘有力的定調2025年樓市

GM記者發現，本次ZF工作報告對于房地產多次提到要“穩”，內容方面，首先總結了去年房地產取得的重大成果！

過去一年，推動房地產止跌回穩戰果頗豐，通過下調住房貸款利率和首付比例，居民存量房貸利息年支出減少約1500億元，降低交易環節稅費水平（如契稅調整為140㎡以下戶型，下調至1%），扎實推進保交房工作

過去一年，出臺實施新型城鎮化占率五年行動計劃，扎實推進城市更新，常住人口城鎮化率提升至67%。

對于2025年，兩會ZF工作報告定調將這樣干！

2025年，實施適度寬松的貨幣ZC。優化和創新結構性貨幣ZC工具，更大力度的促進樓市股市健康。

持續用力推動房地產市場止跌回穩，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。

有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。

完善實施區域協調發展戰略機制，堅持以人為本提高城鎮化質量水平，構建優勢互補的區域經濟布局和國土空間體系。

持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造，統籌城市低效用地再開發。

對于2025年的樓市定調，本次ZF工作報告包含了很多關鍵詞，這些關鍵詞必然是2025年樓市的重要發展方向，這里簡略的和大家探討一下。

首先“適度寬松的貨幣ZC”一條被放在了報告的首要位置，說明了它的重要性。這條新聞首次出現在去年12月9日的ZY經濟工作會議紀要中，也是時隔14年ZY再度提出要采取“適度寬松的貨幣ZC”，與之伴隨的應該就是2025年的“適度降準降息”，這對于買房人來說，也是最現實，最實際的方面。

年前，國內經濟領域專家已經預測，2025年累計降息幅度可能累計達到75BP，其中存量房貸利率將繼續下調25BP，全面超越2024年。

雖然目前LPR最新數據沒有調動，但ZC信號如此強烈，2025年大降息應該是板上釘釘。

第二，“持續用力”推動房地產市場止跌回穩！

“止跌回穩”字眼與房地產掛鉤，最早出現在去年926ZYZZJ會議上，這也是最高層史上對房地產提出“止跌回穩”要求，足見其背后重大的歷史意義和使命。

今天兩會ZF工作報告中，在“止跌回穩”關鍵詞前面，又加上了“持續用力”四個字，說明了今年樓市的回穩力度還將加強，具體如何加強呢？工作報告也做了闡述，兩個方面：因城施策調減限制性措施。目前來看，國內樓市至少還有三個主要限制性ZC沒有解除，1、一線城市全面放開限購；2、限售全面解除；3、新房限價全面解除。

年初，已經有外媒透露，四大一線城市解禁限購ZC將進一步升級，具體為北京五環外、上海外環外、深圳全境都要放開限購

限售全面解除，可能也是2025年樓市的大勢所趨！2月份，重慶已經官宣“全城解除限售ZC”，打響了2025年全面解禁限售的第一槍，而在2024年四季度，全國多個重點省市降低了限售門檻，如深圳、廈門、東莞、河南省、山西太原等。

南京去年11月底也出臺了“放松限售”ZC，規定買新房，舊房解除限售；二孩家庭名下房產不限售；另外還規定，實在不符合條件的房產，協商后也能解禁限售。趨勢來看，2025年樓市進一步解禁限售應該是大趨勢。

解除限價請看北哥前天文章（這條XZ猛然出臺！后續房價可能要變天?。?/p>

加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力！去年10月17日，ZY五部門舉行的房地產健康平穩發展新聞發布會上曾提出，“四個取消、四個降低、兩個增加”綱領，其中兩個增加提到“通過貨幣化安置的方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造”，相信今年大概率將在去年這個基礎上，再上力度。

與此同時，房票ZC將在這一領域發揮神威，目前很多城市都實現了“全城房票通兌”（包括南京），且一些城市還在房票ZC上疊加購房補貼優惠，比如揚州XZ規定被征遷居民3個月內購房最高可享20%補貼

在合理控制新增房地產用地供應方面，有理由相信2025年樓市的動作也很大。

去年年初GC就制定了“人、房、地、錢”的發展戰略，可以說土地供應ZC的基本框架已經擬定完成，去年8月自然資源部，也曾用新房庫存去化周期，來卡住各城市的土地出讓規模。規定新房庫存周期超過36個月的暫停供地；新房庫存在18-36個月的，謹慎供地。這一ZC曾讓去年各地新增土地規模大降。

2024年全年南京住宅用地計劃供應265公頃，其中商品住宅用地240公頃，大幅縮減，同比下降51.3%！

而今年的土地供應必然是更加的“少而精”，并且是“不拍則已，一拍驚人”。2月20日上海，金茂&慶隆競得虹口內環內宅地，樓面價11.7萬/㎡，溢價率38.2%，成為目前2025第一地王；2月19日蘇州，綠城競得奧體南,Z02號地塊，溢價率21.61%；

南京王炸地塊也在“調兵遣將”，原本計劃出讓的河西中“臺灣名品城”地塊，臨時中止出讓計劃，有消息稱未來該地塊將沖擊南京歷史最高地價。前天南京拿出歷史性好地，該地塊位于新街口珠江路以南、長發科技大廈以東。最低容積率只有1.01

珠江路地塊位置

用地面積雖僅約約0.46公頃，但擋不住地塊地段顯赫，起拍價雖只26418元/㎡，但圈內估計成交樓面價將超過2.8萬/㎡。珠江路地塊極有可能成為2025年南京樓市第一個“地王”。

在2025年，收儲存量方面，預計力度也將更大！

雖然目前兩會尚未提及如此具體的問題，但據相關媒體透露，兩會開始前已經有代表建議投入十萬億房地產穩定基金。

全國兩會代表，通威集團董事局主席劉漢元的建議

02.

“綠色、智慧好房子”成為2025年樓市產品主要方向！公積金房貸又傳大消息

今天兩會，ZF工作報告不僅定調2025年樓市的ZC方向，就連產品方案也明確的定下來，就是打造“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”

很明顯，綠色、智慧的好房子就是2025年的產品方向，“智慧”當然是指科技住宅；那么綠色呢？毫無疑問，大概率是指目前大行其道的“第四代住宅”。

帶空中露臺、引入更多的自然因素，讓居住者更加親近自然，擁有更多的活動空間。第四代住宅項目一定會在2025年樓市出現爆發性的增長。

之前文章，北哥統計了去年年底南京的第四代住宅，已開盤+未開盤的項目大概是16家左右，然而就這年初短短2個月不到的時間，南京的第四代住宅已經增長至20家，一些熱銷四代宅項目從開盤到收官也就3-4個月，新項目后續待發，不斷推陳出新。

目前南京四代宅項目名錄已經更新

四代宅項目的全面開花，將迅速占領南京樓市的主流市場，預計到今年年中，南京四代宅項目大概率將超過30家。

而去年遺留的續銷項目，大校場、雨核、軟件谷、百家湖、新玄武、燕子磯6大板塊加起來，在售樓盤也僅有20家。加上未領證及尚未售出的房源，總共也就5100套左右。

所以在“智慧、綠色”好房子的ZC指引下，2025年南京四代宅將順利實現“換倉”！

說完了兩會！我們再來看下公積金方面的重要消息！

2025年開年以來，全國多地出臺公積金繳存基數調整通知。

比如江蘇泰州，從2025年1月1日起，上調單位職工住房公積金繳存基數上限，調整至30137元，下限不做調整。

泰州本輪調整至2月28日截止。

安徽六安也對公積金繳存基數做了調整，截至2025年1月31日之前，將單位職工住房公積金繳存基數上限調整至24597元，下限調整在1930元。

廣東多地近期也調整了公積金繳存基數。

佛山規定從3月1日起，單位職工住房公積金繳存基數下限不得低于2080元。

珠海規定從3月1日起，單位職工住房公積金繳存基數下限不得低于2080元。

東莞規定3月1日起，單位職工住房公積金繳存基數下限不得低于2080元，靈活就業人員辦理的住房公積金繳存基數下限也不得低于2080元。

而南京的住房公積金繳存基數也于2024年12月初上調過一次，上限調整為39900元；下限調整為2490元，對比2023年，新的繳存基數比去年分別上漲了1200元和210元。

住房公積金繳存基數“全國統一式的調整”，是否預示著公積金房貸的上限還將提升，與公積金房貸利率即將下調？

去年以來各地公積金房貸金額上限經過了好幾輪調整，今年1月份又經歷了新一輪上調。

遼寧大連起草《關于調整優化個人住房公積金貸款政策的通知（征求意見稿）》碩士研究生最高貸款額度，原基礎上提高40萬；提高多子女家庭的最高貸款額度，原基礎上提高40萬；同時購買符合一星級及以上綠色建筑標準的新房，貸款額度可以在原基礎上提高20萬

湖南長沙可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的15倍計算。

山東臨沂1月24日發布的《關于延續執行階段性上調住房公積金貸款額度的通知》提到：上調住房公積金貸款額度，單職工從50萬上調至70萬；雙職工家庭則由80萬上調至100萬；優化住房公積金貸款額度上浮政策。多子女家庭可以上浮30萬；購買高品質住宅的上浮20萬，且兩者可以疊加，即雙職工的多子女家庭購買高品質住宅，最高可以公積金貸款150萬

而南京公積金最高貸款額度也已經“悄悄上調”，原本2孩家庭才可以享受的夫妻雙方最高貸款120萬，目前1孩家庭或者無孩家庭也可以享受。

與此同時，圈內盛傳公積金房貸利率下調也已臨近，去年5月份，YH三支利箭，將5年期首套公積金利率調整到2.85%，二套調整至3.323%，而接下來，公積金房貸利率進一步下調的風聲不斷。

去年年底，上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤，2025年公積金利率應該有新一輪補跌，且補跌幅度降到到前所未有的80bp。

風聲歸風聲，但實際上公積金房貸利率再下調始終未能成行。而這可能也是阻礙商貸利率下調的關鍵所在。

今年1、2月，5年期LPR數據保持未動，維持在3.6%，而國內目前首套房商貸利率普遍在3.0-3.05%之間，（南京首套3%、二套3.3%），商貸執行利率目前普遍比公積金利率高0.15-0.155%，暫時保證了公積金的低利率優勢。

然而一旦商貸利率進一步下調，公積金利率則有可能高于商貸，所以理論上如果今年“大降息”，公積金利率必須先降！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。