當2025年開年土拍落槌，這三個字的含金量就已經又翻了幾番，要說這里將成為今年北京樓市的種子選手，肯定也不會有人提出異議。

沒錯，正是功德寺。

鏡頭倒回到2024年11月5日，十余家房企聚集一堂，瞄準的都是同一塊地，而這塊地，是北京海淀最后一塊限價地塊，約7.1萬的樓價面，均價則限定在了10.5萬。

要知道地塊周邊房齡已經超過10年的二手房項目，成交的均價早已突破10萬大關，這也就意味著，在產品兌現力上跨越好幾個時代的新項目，預期的價格，甚至于周邊的二手房倒掛。

更何況，目前限價政策已取消，海淀畢竟是海淀，從某種意義上來說，越秀與華潤拿下的這塊地，將很可能成為整個海淀最后一個被限價的高端樓盤。

而開頭我們提到的土拍，是因為與功德寺地塊不遠處的朱房村地塊的樓面價，在僅隔兩個月之后，樓面價就已經拍到了約9.5萬/平方米，約2萬+的價差，未來的售價也預期在了13萬+，不止于此，再看看周邊有代表性的項目在二手房市場的表現，其中圓明天二手房已經飆到了16萬/平方米。

此時，10.5萬/平的政府指導價，想不火都難。

拿地三個月之后，伴隨著案名、規劃與戶型的釋放，越秀聯手華潤的新作——和樾望雲，已經成為了海淀“頂流選手”，據說項目在樣板間和沙盤都還沒來得及搞定時，就已經接待了超過3000+的客戶。

和樾望雲效果圖

海淀的購買力，是真的沒話說啊！

也難怪，之前一提海淀，很多業內小伙伴就覺得，拿到海淀地塊，做海淀項目，絕對是躺贏，就是那種隨便賣一賣，都能締造神盤的節奏。

如果還抱著這種思維慣性，那可是有點危險了。要知道今年絕對是北京樓市的豪宅大年，而且“拼刺刀”的這些項目，就沒幾個差的，更何況，一旦均價突破10萬+，這就必須要做出豪宅的品質和腔調，越是這種時候，越是要摒棄地段優勢帶來的自我優越感。

壹

不破不立，有時候說的也是此刻的心態。

當習慣沉浸在地段光環里，很容易做出一些不夠精準的判斷，這對于一個豪宅項目來說，更是大忌。

需要做什么？

需要忘掉一些可能存在的附加值，而是回歸打造產品本身。關注的焦點，不是如何用土地價值來給產品賦能，而是如何用產品價值來突破已有的土地價值。

和樾望雲效果圖

想明白這些問題，離一個真正的神盤也就不遠了。

更何況，這背后的締造者——華潤+越秀，兩大國央企的強強聯合，而雙方也都有著“神盤情結”。

先說說華潤， 這一在北京沉淀了30年，累計開發了70多個項目的實力擔當，這其中，很多經典的老牌項目目前的二手房銷售均價也早已超過了10萬元，這也從側面印證了，對于打造一個高端項目來說，華潤有足夠的經驗。

而作為廣州市屬龍頭國企，越秀已經穩穩沖進了中國房地產企業銷售額的TOP8，在進入北京后，迅速打造了香山樾、越秀·星樾、梧桐星宸以及越秀·天玥，被視為“紅盤制造機”。

對于越秀來說，這也是要在海淀打造的第二個10萬+的項目，從主觀意愿來說，越秀也是鉚足了勁兒要把這第二個豪宅的標桿穩穩立住。

珠玉在前，誰還能不期待越秀的下一個作品。

而無論是越秀還是華潤，瞄準的目標是高度一致的，那就是海淀豪宅的標桿。主觀之外，我們也必須看到客觀，這是一個從區位到教育、產業、配套都同時在線的板塊，也難得，一開始就擠滿了摩拳擦掌的一眾選手。

但現在主動權就在越秀與華潤手中，制勝的關鍵就在于：在大家都覺得價格已經有了與二手房“倒掛”的趨勢，還如何能夠不依賴躺贏，造就一個神盤。

這就有了我們接下來看到的全明星陣容。

貳

當對產品有足夠的敬畏，才可能不放松每一個細節的打磨。

無論從園林、建筑、設計與精裝等等維度，簡而言之，清一色的豪宅配置。

先說建筑設計，聯手GOA大象，將“無為而治”的留白藝術融入到了整個產品的設計中，同時，以“立體山水間”的概念打造了當代雅意的園林，合作的團隊自然也是豪宅御用的順景園林。

更值得一提的是，在室內的精裝設計方面，邀請到了程紹正韜。作為臺灣著名的設計大師，程紹正韜曾被譽為唯一的東方意蘊的集大成者，他倡導空間感官要融于自然，更追求與居住者平和親切的設計氛圍。

再到由國內知名建筑設計師于昭親擘畫的雅奢會所，融入了百年的文脊基因，可以說任何一個空間場景中，都暗藏了設計大師們精雕細琢的故事線。

看到這，不得不感慨，越秀和華潤這次是真拼了，陣容拉滿，而且是全方位的，基本上是從各個維度，都做到了絕對的實力兌現。

要知道很多項目，也許會把設計的重心放在室內空間方面，但這次在和樾望雲，連會所都用到了單獨的設計團隊，只為了營造不一樣的雅奢風格。

聚焦產品端，如何更好的匹配海淀高端客群對于空間與設計的苛求，和樾望雲打磨出了可謂是在整個北京樓市都難得一見的建筑面積約172平方米四居大平層產品，約12.2米的南向面寬，全落地窗的設計，無形中放大了整個空間的通透感，南側雙主臥的配置，都做到了套房的設計，其中主臥在衛生間更是做到了雙臺盆+浴缸的細節到位，同時在主臥預留了獨立的衣帽間空間，這一點非常加分。

和樾望雲建面約172㎡戶型圖

回到餐客廳的區域，超過50平方米的互動空間，呼應著廚房更靈動的中西廚，U型廚房疊加島臺的設計，更是豐富了整個空間中的交流與陪伴，很大程度上，島臺更是空間的紐帶，將廚房與餐廳、客廳無縫連接，用設計的語言打破了空間的界限。

正如建筑大師弗蘭克·蓋里所言：島臺是雕塑般的存在，賦予空間動感與活力。

不僅如此，和樾望雲主力打造的建筑面積約139平方米四居，最大的含金量就在于，作為140平方米以下的戶型，在做到三面寬朝南的同時，整個戶型做到了8窗全明，完全通透，同時在玄關處預留了獨立的步入式收納空間，另一側則有完整的家政柜的收納。這對于很多大平層產品來說，是可望不可及的。

和樾望雲建面約 139㎡戶型圖

整個空間的點睛之筆則在于，將傳統的餐廳區域打造成了家庭圖書館。這其實是穿透了生活本質的溫情設計，因為只有真正經歷過日常居家帶娃工作的人才清楚，一個家庭空間中，最長停留的區域早已經從客廳轉移到了餐廳，餐廳也早已不局限于原本的只是就餐的功能，而是家人交流、陪伴，共同工作、學習最常用到的場景。

從家庭圖書館聯動到北向的X空間，其實是將這種場景力渲染的更加極致，讓大家可以處于一個相對開放卻又獨立的環境中，更好的彼此陪伴。

當這些設計的細節被完美融入到生活中，其實我們感受到，設計從來不是生硬的裝飾或規劃，而是屬于生活特有的詩篇，它一定需要沉入到生活本身去感知這些細微的美好和需求，才可能用設計的語言表達出來。

這一點，恰是擁有了全明星陣容的和樾望雲帶給我們的最大啟示。

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