*監測周期2025年2月1日-28日

本月觀點：

本月數據快報：

購房環境分析

政策與熱點

新房來訪指數回升

從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。02月，下半月市場明顯回暖減弱了春節假期影響，上海全市新房來訪指數環比上漲17.27%，同比上漲48.50%。分區域來看，本月主城區來訪指數環比下滑7.57個百分點，五大新城則環比上漲36.62%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

02月，上海商品住宅新增供應10.76萬平米，環比下跌36.17%，同比下跌21.29%。商品住宅成交24.94萬平米，環比下跌54.66%，同比上漲49.86%。成交均價70773元/平米，環比下跌11.85%，同比上漲4.45%。認購方面，本月共7個項目結束認購，其中有3個項目觸發積分，位于普陀長征板塊的越秀蘇河和樾府認購套數400組，認購率達272%。開盤方面，本月共計6個項目開盤，2個項目開盤售罄，位于靜安不夜城板塊的越秀靜安天玥入市147套房源，開盤售罄。

商品住宅-成交排名

02月，位于不夜城板塊的越秀靜安天玥項目為商品住宅成交銷冠。成交121套，成交面積1.53萬平米，成交均價120682元/平米。項目開盤當日售罄，觸發限售。

公寓市場

02月，上海公寓市場供應量10.36萬平米，環比下跌36.06%，同比下跌14.50%。成交量22.53萬平米，環比下跌54.62%，同比上漲65.24%。成交均價71656元/平米，環比下跌12.52%，同比上漲17.22%。

公寓市場-成交排名

02月，位于不夜城板塊的越秀靜安天玥項目為公寓成交面積冠軍，成交121套，成交量1.53萬平米，均價120682元/平米。 項目本次入市147套房源，認購260組認購率178%，開盤售罄。

別墅市場

02月，上海別墅市場供應面積0.40萬平米，環比下跌38.89%，同比下跌74.42%。成交面積2.41萬平米，環比下跌55.04%，同比下跌19.94%。均價62501元/平米，環比下跌4.06%，同比下跌36.13%。

別墅市場-成交排名

02月，別墅市場銷售冠軍為位于崇明新城板塊的保利明玥潮升，本月成交12套，0.15萬平米，成交均價31276元/平米。項目為老項目存量銷售，累計去化六成。

商品住宅存量

02月，上海商品住宅存量789.28萬平米，去化周期升至14.3個月。去化周期連續4個月下降，本月受春節假期影響成交縮量，本月去化放緩甚至14.3個月，但是表現依舊優于去年同期的16.4個月。

上海各環線商品住宅存量

02月，上海商品住宅內環內存量占比8.59%，上升0.01百分點。內中環存量占比6.55%，上升0.18個百分點。中外環占比10.19%，下降0.09個百分點。外郊環占比41.66%，下降0.05個百分點。郊環外占比33.01%，下降0.04個百分點。存量主要集中在外環外，占總量74.67%。

市場結構性成交分析

成交區域結構

02月，成交區域結構中，嘉定、閔行區、浦東新區成交量位于榜單前三。其中，嘉定區成交主力為南翔板塊的時代之城項目，成交量0.92萬平米；閔行區成交主力為浦江板塊的大華星曜項目，成交量0.51萬平米；浦東新區成交主力為北蔡板塊的國貿中國鐵建西派海上項目，成交量0.30萬平米。

成交板塊結構

02月，不夜城板塊為成交榜首，其次為長征板塊、南翔板塊。其中，不夜城板塊成交主力為越秀靜安天玥項目，均價為120682元/平方米；長征板塊成交主力為中海領邸玖序項目，均價為149657元/平方米；南翔板塊的成交主力為中鐵世博云境項目，均價99922元/平方米。

成交環線結構

02月，外郊環為成交主力環線，占總量的46.73%，環比上升5.04個百分點。另外內環內區域成交占比擴大，占總量10.15%，較上月上升1.64個百分點；內中環區域占比下降4.75個百分點，占總量的5.98%；中外環成交占比16.46%，下降3.26個百分點，郊環外成交占比20.68%，上升1.33個百分點。

成交環線結構-項目排名

02月，主力成交環線外郊環Top3項目中，南翔板塊的時代之城為銷量冠軍。內環內銷冠是不夜城板塊的越秀靜安天玥，內中環成交首位是北蔡板塊的國貿中國鐵建西派海上，中外環銷冠是長征板塊的越秀蘇河和樾府，郊環外成交居首的是青浦新城板塊的保利建發印象青城。

成交總價結構

02月，上海500萬元以下總價項目為成交主力，占總量35.01%，占比上升2.61個百分點；500-800萬元總價段占比31.50%，上升1.41個百分比；800-1200萬元占比縮減5.45個百分比，占比12.00%；1200-1500萬元總價段占比10.72%，上升4.21個百分點；1500萬元以上總價段占比10.77%，下降2.78個百分點。

成交總價結構-項目排名

02月，總價500萬元以下項目中，浦江板塊的大華星曜項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，南翔板塊的時代之城項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是青浦新城板塊的保利建發印象青城；總價1200-1500萬元項目中，長征板塊的越秀蘇河和樾府項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂的是，不夜城板塊的越秀靜安天玥。

成交均價結構

02月， 各均價段占比變動較大。其中5萬元以下均價段為成交主力，占比38.76%，較上月上升3.51個百分點；5-8萬元均價段占比為34.68，上升0.26個百分點；8-10萬元占比下降4.54個百分點，為7.45%；10-15萬元本月占總量的18.17%，上升4.36個百分點；15萬元以上占比0.95%，下降3.59個百分點。

成交均價結構-項目排名

02月，均價5萬元以下項目中，位于浦江板塊的大華星曜在該均價段內銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于南翔板塊的時代之城銷量領先；均價8-10萬元項目中，位于北蔡板塊的國貿中國鐵建西派海上銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自不夜城板塊的越秀靜安天玥；15萬元以上項目中，浦東世博板塊的保利世博天悅成交量最高。

成交戶型結構

02月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的53.70%，占比下降1.06個百分點，90平米以下占總量的10.58%，較上月下降1.02個百分點；120-140平米占比上升4.18個百分點，占總量的18.69%；140-200平米占比上升2.11個百分點，占總量的13.66%；200平米以上占總量的3.37%，較上月下降4.20個百分點。

成交戶型結構-項目排名

02月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于亭林板塊的保利云湖壹號，90-120平米戶型銷量最高，其中位于泗涇板塊的招商時代潮派為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于長征板塊的越秀蘇河和樾府；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于不夜城板塊的越秀靜安天玥；200平米以上戶型中，位于老西門板塊的露香園天譽項目銷量最高。

豪宅均價成交結構

02月，全市成交商品住宅2108套，均價10萬元/平米以上豪宅成交403套，占成交總量的19.12%。其中，10-12萬均價成交209套，占豪宅總量51.86%；12-15萬元均價成交174套，占比最大達到43.18%；15-20萬元均價成交19套，占比4.71%；20-25萬元均價成交1套，占豪宅總量0.25%。

豪宅總價成交結構

02月，全市成交商品住宅2108套，總價在1000萬元以上豪宅成交523套，占成交總量的24.81%。其中，1000-1200萬元總價成交70套，占豪宅13.38%；1200-15000萬元總價成交226套，占比43.21%；1500-2000萬元總價成交127套，占比24.28%；2000-2500萬元總價成交38套，占比7.27%；2500-3000萬元總價成交24套，占比4.59%；3000萬元總價以上占比達到成交38套，占比7.27%。

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