北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我認為，北京要想降低房價，首先應該整治的是中介。首先就是中介費高，雖然降到了2%，但500萬就是10萬，1000萬就是20萬，這就等于房價上漲了20萬，而且還是隱形的。

其次，正是因為中介費高，所以他們才有炒房抬價的動力，這等于是用高提成誘惑他們損害買房人的利益。

第三，也是因為中介費高，而他們為了賺取暴利，所以才有動力無序擴張，惡性競爭，給買房人和賣家都增加了很多不必要的成本，成本高了房價也就再一次上漲。

第四，其實完全可以簡化流程，公開信息，他們只做中間辦手續的環節就可以了，其他的所謂看房砍價根本沒必要讓他們參與，這樣各方都節約了成本。

A：

1、您說的對，但事兒我管不了啊，我既不是中介，也不是監管部門，沒人聽我的。

2、不過中介費談不上隱形，都是公開收取的。這其實就跟契稅增值稅似的，都是有明確標準的。如果說中介費讓房價上漲了，那收稅是不是也等于讓房價上漲啊？那問題來了，萬一過些日子征收房產稅了，房價會不會上漲啊？

其實所有的稅費都是購房的成本，對房價都是有抑制作用的，成本越高，人們的購買欲望就會越低。而商品價格是由供需關系覺得的，買家少了，價格自然下降。所以如果中介費很高，那房價應該下降才符合市場邏輯，畢竟沒人喜歡被中間商賺差價的。

3、中介費高，他們才有抬價的動力。這也不太成立，因為任何銷售的目的都是多賣貨，而抬價就必定增加銷售難度，少賣了貨就少拿提成，他們更吃虧。

這自己觀察一下其他行業的銷售吧，比如賣車賣衣服賣手機，甚至是賣拐的。無論賣什么的，也無論老板給多少提成比例，他們想的都是讓老板降價，這樣才更好賣。反正只有賣的多才能提成多，而不是攛掇老板或賣家漲價，那等于是給自己挖坑兒。

4、無序擴張惡性競爭，那這對消費者來說是好事兒啊，怎么還能反對呢？比如飯館兒多了，是集體漲價還是打折促銷？滴滴快滴惡性競爭的時候，打車人是吃虧了還是占便宜了？至于漲價那是價格戰打完之后，幾家合并了，競爭減少了，他們才有膽子漲價。所以您這段兒我都不理解，腦洞開的大了點兒。

5、不讓中介參與也行，您不用他們不就得了。現在的平臺那么多呢，無論買房賣房都可以自己發廣告，自然有人找上門。都沒人用，中介也就倒閉了。

其實這就跟商場似的，都直接去廠家買，商場肯定倒閉。銀行也一樣，都自己找投資和借債的，那銀行也就沒有存在的必要了。再比如男女雙方都自由戀愛，媒婆兒就必定失業。但是，如果女方要的彩禮高，那您覺得把媒婆兒揍一頓管用嗎？

僅供參考。

二

Q:

請問，我兒在航天系統工作，之前在門頭溝買過一套房，但他工作忙很少去住，于是就給賣了。現在是準備結婚，在預算700萬左右有兩個選擇，一是豐臺六里橋至青塔，優勢是房價低些，性價比更高。

二是海淀田村，價格雖然高點，但畢竟是海淀的學區，避免以后再換房了。當然也考慮了石景山的，但感覺和豐臺的性質一樣，所以不如買離市里更近的。

A：

1、這已經考慮的很清楚了，利弊總結的都挺明確，那就不用外人建議了，自己選擇就行。

2、我要建議的就是算算田村的租售比，看現在的學區溢價是多少，如果很高那就性價比偏低了，畢竟這里的學區不是太受追捧。如果不高那就是首選了，各項都能兼顧。

這讓當地中介給算算吧，或者是跟旁邊石景山的對比一下，在15%或以下算合適，越低越合適，20%以上就偏高了。

3、豐臺的優勢的相對房價低，但性價比看怎么說了。只能說是因為沒有學區溢價，所以居住的性價比高，但加上學區就不太好說了。

另外離市區近不近的其實無所謂，在保值角度這不起決定性作用。所以也可以看石景山的，或者說是從通勤角度考慮吧，沒必要非得離核心區近。

4、其他沒什么建議，您家想的已經挺全面了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們60歲了，外地人，前幾年投靠女兒進北京的，現在看來沒著急買房做對了，房價降了不少。但我們現在準備買房，因為女兒的孩子已經上學，我們不太方便同住。

在海淀西三旗，我們目前兩個選擇，一是全款買個公寓，100多萬的就足夠了，但都說保值差，女兒他們也不愿意。二是買個老破小，大概需要200萬首付，女兒再背100多萬的貸款，有些壓力，我們也有壓力。

A：

1、那要是我就買公寓了，房子是用來住的，先解決居住問題才最重要。至于投資什么的都是副產品，沒必要太糾結。而且100多萬的總價不算太高，就算是投資性強了也未必有多高收益，犯不上較勁。

2、100多萬貸款，一般是月供幾千塊錢，錢雖然不太多，但如果女兒認為這有壓力，那最好就別貸了。因為既然孫輩已經上學，那后續花錢的地方就增多了，到時候壓力或許更大。

3、總之我認為既然是買普宅有壓力，那索性就買沒壓力的公寓吧，只要能接受這環境就行。房子是用來住的，其他的都是副產品。

僅供參考。

四

Q:

北京最“上風上水”的小區是哪個？

A：

1、這我還真不知道，只知道海拔最高的小區在房山，跟淶水野三坡交界的山上，好像叫“空中花園”，黃海海拔2000多米。這應該是個X產權的別墅區吧，或者是旅游區的配套。我沒去過這里，只是聽說。

但我對這個說法也不是太認可，因為如果按照山頂的高度，門頭溝的靈山才最高呢。那如果旅游區在這兒蓋點兒房子，是不是更能算北京最高了？再比如市區海拔最高點是香山，那無論在山頂山腰還是山腳的房子，都可以算海拔最高了，上風上水。

2、另外二環內海拔最高的是南鑼鼓巷，有塊民國時期測量海拔水準的石碑，平地海拔高度49米，比故宮最高點還高出好幾米。

3、海淀區海拔最高的小區有兩種說法，都是開發商自己宣傳的。一個是西北旺的西山壹號院，海拔高度不是246就是248，不到250。還有一個是溫泉鎮的“尚峰尚水”，這名字就說明了優勢，具體高度我忘了，也得200多米。

其他郊區海拔高的小區我就不知道了，理論上應該在延慶，因為平均海拔都500米以上，隨便的小區都俯視全北京。

4、另外北京海拔最低的小區在通州永樂店，東南角跟廊坊交界的地方。

僅供參考。

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