東南亞酒店江湖，水很深。

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領(lǐng)域| 酒店業(yè)

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昨天，朋友扔過來個(gè)直播鏈接，我打開一看，原來是德朧酒店集團(tuán)董事長鄭南雁正在印尼一家酒店滔滔不絕地講述著投資印尼酒店的美好愿景。

面對臺下湖南商會一眾潛在酒店投資人，鄭南雁侃侃而談，他從7天連鎖酒店上市后如何私有化，到今天錦江業(yè)績主要還是靠自己當(dāng)年創(chuàng)立的鉑濤，然后苦笑稱，疫情后，覺得國內(nèi)可能算是個(gè)機(jī)會，就花錢把開元酒店從港交所私有化下來，后來就發(fā)現(xiàn)疫情后中國經(jīng)濟(jì)，反正大家都知道了，就不要再講......

鄭南雁在印尼和投資人交流/直播錄屏截圖

緊接著鄭南雁話鋒一轉(zhuǎn)，繼續(xù)談到他當(dāng)時(shí)到處做投資，后來就在印尼抓住機(jī)會，把這里當(dāng)成重倉的地方。

他認(rèn)為印尼有點(diǎn)像自己2007-08年在廣東做7天酒店時(shí)的情況，有些比國內(nèi)好，有些則不如國內(nèi)，比如交通比國內(nèi)差，總體上產(chǎn)權(quán)、政府會比國內(nèi)慢一點(diǎn)，但也干凈一點(diǎn)，要的東西都很少。

對于這一現(xiàn)象，鄭南雁的解釋是在印尼投資酒店只要按法律走就行了，或者給點(diǎn)小禮物，當(dāng)?shù)厝艘蟛桓撸瑳]有國內(nèi)那么復(fù)雜。

或許是為了讓這些國內(nèi)來的潛在酒店投資人安心，鄭南雁還表示他在印尼至少要投10家酒店，自己還買了一套房子，準(zhǔn)備住在這里。

在這場德朧集團(tuán)印尼酒店投資峰會上，德朧負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)開發(fā)的副總裁殷海東則稱經(jīng)過測算，德朧在印尼的酒店品牌Model J有非常大機(jī)率實(shí)現(xiàn)3年以內(nèi)回本，而國內(nèi)酒店的投資回報(bào)率普遍在5年以上。

值得注意的是，相比傳統(tǒng)國內(nèi)酒店加盟模式，鄭南雁的德朧在印尼玩法頗為不一樣，偏向眾籌。

據(jù)殷海東現(xiàn)場披露，德朧的印尼團(tuán)隊(duì)會在整個(gè)雅加達(dá)地區(qū)尋找適合開酒店的物業(yè)，不會等投資人看中、錢準(zhǔn)備好再簽下來，而是德朧看中就簽下，然后正常進(jìn)入籌建，如果有投資人要，德朧就會釋放一部分股份出來。

他舉了個(gè)自己認(rèn)為比較合理的例子，稱一個(gè)酒店投資人投一間房肯定是不行，但若德朧將單房造價(jià)壓縮在15萬元/間，5間房起投就是75萬元。

不過當(dāng)場也有投資人質(zhì)疑稱，“錢正式投進(jìn)來之前，德朧要把商業(yè)模型搞出來，盈利、風(fēng)投、權(quán)益、責(zé)任講出來，要不大家稀里糊涂，商業(yè)行為要用商業(yè)邏輯、商業(yè)語言來詮釋。”

瞬間，會議現(xiàn)場充滿了歡樂的氣氛。

公開信息顯示，2023年7月開始，德朧集團(tuán)正式布局印尼市場，注資印尼酒店管理平臺IHI，成為該平臺最大合伙人之一，此后德朧雅加達(dá)辦公室迅速搭建落地，開始在官方公眾號多次組織印尼項(xiàng)目考察團(tuán)，而目前其開放眾籌的Model J品牌在印尼僅有一家開業(yè)。

02

在鄭南雁和德朧團(tuán)隊(duì)描述中，印度尼西亞酒店市場似乎是個(gè)充滿勃勃生機(jī)的新掘金之地，堪比本世紀(jì)初中國酒店業(yè)騰飛之前。

德朧公眾號引用的一份STR《從數(shù)據(jù)看印尼及中國酒店行業(yè)表現(xiàn)》行業(yè)報(bào)告亦顯示，去年前八個(gè)月，印尼各酒店級別對比 2019 年同期大多增長，特別是奢華、超高端等前四個(gè)級別超過同期水平。

但在德朧前期多輪營銷宣傳中，一位身在印尼的本地華商A總對此卻并不感冒，他向旅界直言印尼酒店市場潛力其實(shí)被過高估計(jì)了，原因是最大城市雅加達(dá)、新首都努山塔拉等城市的商務(wù)客流均受到去年印尼政府削減開支的壓力。

事實(shí)上，自 2024年10月上任以來，印尼新總統(tǒng)蘇比延多就已表明精簡政府預(yù)算的意圖，要求印尼各部委和地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)人削減開支并優(yōu)先考慮效率，主要措施包括將差旅費(fèi)減少 50%，并大幅削減政府儀式、會議、研討會開支。

印尼酒店業(yè)面臨削減開支的阻力

對此，印尼酒店和餐館協(xié)會秘書長Maulana Yusran 曾警告稱，這些削減措施可能會降低酒店收入，因?yàn)橛∧釙h套餐和客房預(yù)訂需求會下降，入住率下降更將直接影響酒店和餐館收入。

另據(jù)高力國際印尼公司數(shù)據(jù)，該政策加速了大雅加達(dá)地區(qū)酒店業(yè)績放緩，今年1 月份酒店入住率同比下降 10%至12%。在印尼的泗水，政府預(yù)算削減計(jì)劃宣布后，酒店業(yè)績也開始急劇下滑。

2024年11 月，印尼泗水的酒店平均入住率下降了 6.2%，ADR（平均每日房價(jià)）下降了4.3%，而在往年，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都是正增長。

印尼泗水，華人為主的城市/旅界實(shí)拍

高力國際印尼酒店服務(wù)總監(jiān)Satria指出，如果該政策繼續(xù)實(shí)施，印尼一線和二線地區(qū)的酒店將面臨更大幅度下滑。

Yusran同意Satria觀點(diǎn)，并強(qiáng)調(diào)：“如果這一政策繼續(xù)下去，一些地區(qū)的情況可能會比疫情期間更糟糕。”

Satria對此更為悲觀，雖然印尼一些三、四星級酒店已經(jīng)開拓了新的市場和收入來源，但這些努力無法完全彌補(bǔ)損失，因?yàn)檎块T仍然是重要的業(yè)務(wù)來源。

由此，印尼酒店增速猛是去年的事情，但遇挫則發(fā)生在近期，凸顯東南亞酒店投資環(huán)境不穩(wěn)定，易受政府政策影響的特點(diǎn)。

除此之外，印尼本地人與華人之間的矛盾也一直頗受國內(nèi)出海商人關(guān)注。

鄭南雁認(rèn)為華人與本地人矛盾經(jīng)過中國媒體報(bào)道肯定是被夸大了，但A總有不一樣看法，他認(rèn)為在巴厘島、科莫多、美娜多等旅游城市，對于游客來說影響確實(shí)不大，但對于雅加達(dá)等本地經(jīng)商人群，彎彎繞繞并不少，華人與本地人之間也屢有摩擦。

旅界查閱一份海外調(diào)研報(bào)告顯示，新華人移民在印度尼西亞的出現(xiàn)并非沒有遭到抵制，2023年1月，印尼工人與中國工人發(fā)生暴力沖突，兩名工人（一名印尼人和一名中國人）死亡，其他人受傷。

2020 年 3 月，東南蘇拉威西省科納威市的 49 名中國移民工人遭到當(dāng)?shù)厝伺懦猓? 月又爆發(fā)了另一場示威活動，反對 500 名中國工人來印尼，指責(zé)他們搶走了當(dāng)?shù)厝说墓ぷ鳌?/p>

此類事件頻發(fā)，一些當(dāng)?shù)厝A人早已心有余悸。

03

眾籌酒店在國內(nèi)接近銷聲匿跡，卻在海外浮現(xiàn)魅影，這不禁惹人遐思。

2025年，海外眾籌酒店真的還是一門好生意嗎？

從德朧的市場舉動來看，在印尼酒店投資會議上有相關(guān)人員稱，按照印尼100間房的酒店體量來算，總投資金額2000萬元左右，他認(rèn)為這筆錢“對我們在座的這些老板來說都是沒問題的，是來做個(gè)敲門磚。”

但實(shí)際上，2000萬元人民幣對于當(dāng)下大環(huán)境里的中國酒店投資人很是問題，這筆錢在國內(nèi)可以投個(gè)亞朵、全季、維也納，似乎完全沒必要出海冒風(fēng)險(xiǎn)。

硬幣的另一面，對德朧來說，2021年私有化開元酒店后，國內(nèi)酒店市場內(nèi)卷日漸加劇，動心思在海外尋找增量市場，拯救壓力漸大的國內(nèi)業(yè)務(wù)亦可理解。

值得一提的是，在與湖南商會的交流中，即使德朧方面提出的“5間可起投”方案，也有投資人詢問是否可以成立公司，募集多個(gè)投資人的資金后再投這幾間房，這表現(xiàn)出當(dāng)下酒店投資人對于出海投資審慎的一面。

其實(shí)從此前一些案例來看，無論是酒店出海，還是眾籌投資，謹(jǐn)慎都是投資人守住財(cái)產(chǎn)的看家法寶。

2021年，民宿酒店眾籌平臺多彩投多項(xiàng)目“爆雷”，因?yàn)椴⒎撬斜锥及l(fā)生在疫情之后，這也使得多彩投平臺的商業(yè)模式以及風(fēng)控能力成為投資人們追問的重點(diǎn)。

彼時(shí)，中國裁判文書網(wǎng)上有超過65份裁決文書與多彩投有關(guān)，而據(jù)多家媒體報(bào)道實(shí)際涉及的糾紛遠(yuǎn)不止這些，例如，一名代理了10個(gè)多彩投項(xiàng)目糾紛的代理人律師秦藍(lán)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，她承接了超過200人的仲裁訴求。

當(dāng)然，客觀來看，印尼酒店市場與國內(nèi)酒店市場眾籌存在一定差異性，不可完全類比，相同的點(diǎn)或在于都不是將所有資金通過眾籌方式來籌集，而是將部分資金進(jìn)行眾籌，往往眾籌資金不會超過50%，為項(xiàng)目帶來眾多“小散投資人”。

同時(shí)，受國內(nèi)外匯監(jiān)管政策影響，國內(nèi)一次性解付外幣現(xiàn)鈔或兌換人民幣等值1萬美元（含1萬美元）以上、5萬美元以下的，銀行須審核，亦為中小酒店投資人的資金如何合法合規(guī)出海提出一道難題。

對此，德朧副總裁殷海東在印尼向意向投資人們指出，“不清楚大家是海外就有資金，還是資金都在國內(nèi)，如果資金在國內(nèi)，就投到一個(gè)你們眾籌的賬戶里面去。”

在當(dāng)前金融監(jiān)管框架下，出海投資酒店尚有頗多讓投資人疑慮的地方，但對德朧來說，接下來的困難遠(yuǎn)不止這一件。

今日話題：你如何看待德朧在海外眾籌酒店 ？歡迎在下方留言框與旅界君互動。