導(dǎo)讀

《政府工作報(bào)告》房地產(chǎn)九點(diǎn)解讀：防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場(chǎng)、促需求、優(yōu)供給、保交房、建好房、促城鎮(zhèn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、調(diào)政策。

◎研究員/楊科偉、馬千里

3月5日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在第十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議上作政府工作報(bào)告。作為“十四五”規(guī)劃收官之年，聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，《政府工作報(bào)告》做了哪些重要部署？
《政府工作報(bào)告》指出：“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動(dòng)。持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。”

01

防范化解風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展并重、在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

今年，房地產(chǎn)再次被列入“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)板塊。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向始終牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣，在投資、消費(fèi)、財(cái)政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延成為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)，要壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、部門(mén)監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任。早在各地方政府2025年工作報(bào)告中，至少超14個(gè)省份明確提出“止跌回穩(wěn)”，如遼寧推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，西藏推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升等，顯示出各地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

2023年政府工作報(bào)告首次將“防風(fēng)險(xiǎn)”列為房地產(chǎn)政策首要任務(wù)，提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)“金融16條”等措施緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。同年，保交付成為行業(yè)核心議題，全國(guó)推動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目復(fù)工，部分頭部房企交付缺口逐步收窄。然而，受需求收縮與市場(chǎng)信心不足影響，商品房銷(xiāo)售規(guī)模、土地購(gòu)置規(guī)模、新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額降幅較大。

2024年明確提出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。各地全面放松限購(gòu)、限貸政策，房貸利率與首付比例降至歷史低點(diǎn)，疊加城中村改造專(zhuān)項(xiàng)債、收儲(chǔ)存量房等創(chuàng)新工具逐步改善市場(chǎng)供給端庫(kù)存預(yù)期，促使市場(chǎng)信心回升，四季度核心城市成交量顯著回升，行業(yè)初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

2025年一個(gè)關(guān)鍵變化：強(qiáng)調(diào)安全與發(fā)展并重，堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動(dòng)。政策已從從“三穩(wěn)”到“新模式”的制度性突破、從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“好房子”轉(zhuǎn)變，未來(lái)具備“存量盤(pán)活能力”、“綠色科技實(shí)力”的開(kāi)發(fā)企業(yè)仍將會(huì)有更大發(fā)展空間。

02

需求端：調(diào)減限制性措施、加力“兩舊一村”更新力度，釋放剛性和改善需求

因城施策調(diào)減限制性措施，與此前“四個(gè)取消、四個(gè)降低”政策形成呼應(yīng)。預(yù)計(jì)2025年一線城市仍將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化“限購(gòu)”政策，二線城市進(jìn)一步降低落戶(hù)門(mén)檻，通過(guò)“以舊換新”、“購(gòu)房補(bǔ)貼”等工具刺激改善置換需求。

另一方面，《報(bào)告》強(qiáng)調(diào)今年要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，大力度穩(wěn)定和擴(kuò)大就業(yè)，加快構(gòu)建技能導(dǎo)向的薪酬分配制度。這一系列政策措施將極大提高剛性和改善性需求的基數(shù)規(guī)模和購(gòu)房支付能力，改善按揭月供預(yù)期。江蘇、安徽、廣東、福建等多地已經(jīng)推進(jìn)落地城中村和危舊房改造，以“房票”安置為基礎(chǔ)，提高貨幣化安置比例，“以購(gòu)代建”去庫(kù)存，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

03

供給端：優(yōu)化增量、盤(pán)活存量，加大土地和存量商品房收儲(chǔ)力度

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)供給端仍將以“優(yōu)化增量、盤(pán)活存量”重塑行業(yè)生態(tài)。《報(bào)告》指出，“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”。“持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開(kāi)發(fā)”。一方面可以根據(jù)目前市場(chǎng)庫(kù)存短期減少或暫停高庫(kù)存城市或區(qū)域的新增土地供應(yīng)，另一方面則需要順應(yīng)市場(chǎng)需求從“有房住”到“住好房”的改善需求為主力的變化，加大城市更新力度、加大供應(yīng)面向改善群體的核心地塊和配套城市區(qū)域的地塊，增加“好房子”供給，減少無(wú)效供應(yīng)做到適銷(xiāo)對(duì)路，從而降低庫(kù)存。

盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類(lèi)財(cái)政資金，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。在去年新增2萬(wàn)億元已經(jīng)安排完畢基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

在各地方政府2025年工作報(bào)告中，至少15個(gè)省份提及存量商品房和存量閑置土地回購(gòu)等有關(guān)內(nèi)容，重慶、廣東等多地強(qiáng)調(diào)盤(pán)活利用存量用地和商辦用房，加大收購(gòu)存量商品房力度，以?xún)?yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。賦予地方政府在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途上的自主權(quán)，盤(pán)活存量，加速行業(yè)庫(kù)存去化。

04

利用房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制保交房、保主體，繼續(xù)防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)

盡管保交付高峰已過(guò)，但交付問(wèn)題依然局部存在，仍將是2025年行業(yè)需要化解的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，在2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮其作用，一方面保障購(gòu)房者合法權(quán)益，另一方面保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)保主體，使得房企從“輸血”到“造血”良性循環(huán)，防范企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)再次發(fā)生和擴(kuò)散，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)至關(guān)重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)將在穩(wěn)定中逐步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

05

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”

在過(guò)去三年及當(dāng)前階段，風(fēng)險(xiǎn)防范與穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也是解決房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的根本。2024年住建部解釋了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的基本內(nèi)涵，其中關(guān)鍵要建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，要充分滿足人民群眾多層次、多樣化的住房需求，要實(shí)現(xiàn)多元化住房供給，處理好市場(chǎng)與保障、租與售、增量與存量三對(duì)平衡關(guān)系，要推進(jìn)土地供給利用多元高效，“以房定地”、健全指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制等，要推進(jìn)房企融資模式改革，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制并逐步過(guò)渡現(xiàn)房銷(xiāo)售。

但新模式的最終目的仍是要適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，實(shí)現(xiàn)住房品質(zhì)提升與生活體驗(yàn)升級(jí)，通過(guò)完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展方向邁進(jìn)。在各地方政府2025年工作報(bào)告中，至少15個(gè)省份的文件中直接提及“好房子”的內(nèi)容，涉及建設(shè)要求、制度保障、示范項(xiàng)目建設(shè)等。像廣東引導(dǎo)企業(yè)提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，建設(shè)更多好房子、好小區(qū)等。

新模式下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型也指明了方向：一是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)品質(zhì)化，“今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰(shuí)能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái)”。二是由增量開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為并重存量運(yùn)營(yíng)，提升運(yùn)營(yíng)管理能力，擴(kuò)大代建、運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，轉(zhuǎn)變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)理念，向輕重并舉的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

06

新型城鎮(zhèn)化仍將支撐中長(zhǎng)期住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將向城市群、都市圈集中

“深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動(dòng)。科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化……大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、治理融合水平。發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，提升超大特大城市現(xiàn)代化治理水平，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。”“加大區(qū)域戰(zhàn)略實(shí)施力度。深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)加快崛起、東部地區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)代化等戰(zhàn)略。提升京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動(dòng)作用。深入推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)走深走實(shí)。”

中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶(hù)籍制度改革，推進(jìn)常住地提供基本公共服務(wù)，強(qiáng)化隨遷子女義務(wù)教育保障，推動(dòng)將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障體系，幫助新市民落戶(hù)安家，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，減輕交易醫(yī)療和養(yǎng)老負(fù)擔(dān)和后顧之憂，都有助于拉動(dòng)購(gòu)房剛性需求和改善性需求的釋放。住建部部長(zhǎng)此前表示“從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國(guó)城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來(lái)看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。相對(duì)于市轄區(qū)而言，縣域無(wú)疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，無(wú)疑意味著更為可觀的剛性需求增量。

注重以城市群、都市圈為依托，預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

07

打好政策“組合拳”，5%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)就業(yè)、提高居民收入夯實(shí)住房消費(fèi)根基

“國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5%左右；城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬(wàn)人以上；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅2%左右；居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步；多渠道促進(jìn)居民增收，推動(dòng)中低收入群體增收減負(fù)，完善勞動(dòng)者工資正常增長(zhǎng)機(jī)制。打好政策“組合拳”。提升政策目標(biāo)、工具、時(shí)機(jī)、力度、節(jié)奏的匹配度。出臺(tái)實(shí)施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時(shí)間，看準(zhǔn)了就一次性給足，提高政策實(shí)效。加強(qiáng)上下聯(lián)動(dòng)、橫向協(xié)作，促進(jìn)政策從“最初一公里”到“最后一公里”銜接暢通。注重傾聽(tīng)市場(chǎng)聲音，協(xié)同推進(jìn)政策實(shí)施和預(yù)期引導(dǎo)，塑造積極的社會(huì)預(yù)期。”

今年5%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)，GDP增速目標(biāo)與去年保持一致。去年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的態(tài)勢(shì)還在不斷鞏固拓展，一攬子增量政策和存量政策正持續(xù)發(fā)揮作用，維持5%的增長(zhǎng)目標(biāo)彰顯了穩(wěn)增長(zhǎng)的信心決心，只有在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展中才能化解問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

《政府工作報(bào)告》提出目標(biāo)：城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬(wàn)人以上，要多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收，就業(yè)是最基本的民生。居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，努力促進(jìn)低收入群體增收。穩(wěn)住就業(yè)、提高居民收入，方能促進(jìn)住房消費(fèi)。

為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和收入增長(zhǎng)目標(biāo)，2025年政策“組合拳”也將全面發(fā)力，寧早勿晚、一次性給足、上下聯(lián)動(dòng)、橫向協(xié)作，塑造積極的社會(huì)預(yù)期。

08

貨幣政策適度寬松，降準(zhǔn)降息有空間、PSL等結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化

“實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展……。推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本下降，提升金融服務(wù)可獲得性和便利度。”

聚焦房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，第一，降準(zhǔn)、降息仍有空間，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、降低社會(huì)綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準(zhǔn)降息仍然可期；第二，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關(guān)領(lǐng)域“優(yōu)化增量、盤(pán)活存量”去庫(kù)存。例如PSL支持城中村改造和老舊危房改造、支持城市更新和住房設(shè)施適老化改造；特別貸款支持地方政府收購(gòu)存量商品房回購(gòu)閑置存量土地，再比如規(guī)模達(dá)千億的租賃住房貸款支持計(jì)劃在多個(gè)試點(diǎn)城市落地，拓寬保障性住房再貸款使用范圍；第三，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，刺激居民購(gòu)房意愿和提高購(gòu)房支付能力。在去年降低存量住房貸款利率、減輕居民利息負(fù)擔(dān)1500億元基礎(chǔ)上，存量貸款利率仍有繼續(xù)下降的空間。首付比例和新增貸款利率同樣有繼續(xù)下調(diào)的可能性和必要性。

09

積極財(cái)政政策適度加力、提質(zhì)增效，支持投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房

“積極的財(cái)政政策要適度加力、提質(zhì)增效。赤字率擬按3%安排，赤字規(guī)模4.06萬(wàn)億元。擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券3.9萬(wàn)億元。發(fā)行1萬(wàn)億超長(zhǎng)期特別國(guó)債。實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類(lèi)財(cái)政資金，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。今年赤字率擬按4%左右安排、比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，赤字規(guī)模5.66萬(wàn)億元、比上年增加1.6萬(wàn)億元。一般公共預(yù)算支出規(guī)模29.7萬(wàn)億元、比上年增加1.2萬(wàn)億元。擬發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債1.3萬(wàn)億元、比上年增加3000億元。擬發(fā)行特別國(guó)債5000億元，支持國(guó)有大型商業(yè)銀行補(bǔ)充資本。擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。今年合計(jì)新增政府債務(wù)總規(guī)模11.86萬(wàn)億元、比上年增加2.9萬(wàn)億元，財(cái)政支出強(qiáng)度明顯加大。要加快各項(xiàng)資金下達(dá)撥付，盡快形成實(shí)際支出。”

積極財(cái)政支持房地產(chǎn)具體體現(xiàn)在以下三方面：第一，財(cái)政擴(kuò)張支持經(jīng)濟(jì)投資建設(shè)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)基數(shù)和穩(wěn)定勞動(dòng)者收入預(yù)期，這種“擴(kuò)張性財(cái)政+民生導(dǎo)向”的組合，既托底短期增長(zhǎng)，又為長(zhǎng)期住房消費(fèi)升級(jí)注入動(dòng)力；第二，地方專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房，有效降低行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，改善行業(yè)發(fā)展預(yù)期；第三，完善社會(huì)保障體系提升住房消費(fèi)信心，減輕居民生育、教育、養(yǎng)老等負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)居民消費(fèi)信心，對(duì)提升住房消費(fèi)意愿也有積極作用。