16個商業地產企業產品線布局

撰文 | 贏商寶藏天團

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 視覺中國

注：張雯雯、汪靜、羅嘉欣、陳華、朱雅潔、陳羲龍、陳佳妍、星艷玲、孔德孟、馬茹茹、陳晶對本文均有貢獻。

近年來，商業地產增量下行，頭部企業成為增量市場的主力軍，央國企的資源優勢更加凸顯，它們的最新發展戰略、產品線，以及新項目也備受行業關注。

贏商網梳理了萬達、華潤、龍湖、新城、萬科、寶龍、愛琴海、世紀金源、招商商管、保利、大悅城、碧桂園、恒太、天虹、建發、杉杉等16個國內商業地產企業最新商業產品線、2024年新開和2025年籌開項目的布局情況，并發現一些新“變化”：

• 多個企業主動調整發展戰略、升級/迭代產品線，以適應不斷變化的市場環境；

• 輕資產賽道大勢所趨，玩家陣容不斷壯大。頭部企業“搭上”區域企業，火力全開跑馬圈地；

• 存量商業時代，城市更新、存量資產盤活、精細化運營成為當下及未來的發展主線；

• 頭部企業紛紛“加碼”非標商業和奧特萊斯，豐富產品體驗，其中，公園式商業最為“搶手”。

說明： 數據來源：贏商網根據獨家報道及公開信息整理； 文中為不完全統計數據，具體以實際開業為準，如有誤差，歡迎指正。

01

珠海萬達商管

珠海萬達商管通過MAX、PRO、CITY、LIFE四種定位的產品實現各層級城市及區域的全覆蓋。

◎MAX全國旗艦：位于一二線城市主軸區位， 具有行業標桿示范效應的超大規模項目， 品牌落位以旗艦店和概念店為主。如：深圳龍崗萬達廣場、北京東壩萬達廣場等。

◎PRO城市標桿：定位城市標桿，位于城市繁榮區域， 區域未來發展潛力大，具備區域商業影響力。品牌落位創新店、高標店。如：上海五角場萬達廣場、南昌紅谷灘萬達廣場等。

◎CITY區域性：定位區域型，位于城市區域中心， 規模適中，品牌落位標準店、普通店。如：成都蜀都萬達廣場、沈陽全運萬達廣場等。

◎LIFE社區性：定位社區型，覆蓋三四五線城市，體量較小， 品牌落位區域店、生活店和社區店。如：寧波奉化萬達廣場、南平建陽萬達廣場等。

2024年，珠海萬達商管共新開25座萬達廣場，包括首座“四代+”萬達廣場——武漢漢街萬達、珠海第一座萬達廣場——珠海世榮·萬達廣場等。

截至2024年12月31日，珠海萬達商管運營管理商業廣場513家，商業運營總建筑面積7090萬平方米，遍布全國所有省份228個城市，深度覆蓋全國經濟發達及高人口密度地區。

2025年，珠海萬達商管目標是開出30家萬達廣場，包括青島錦安路萬達廣場、六安裕安萬達廣場、烏魯木齊白鳥湖萬達廣場等多個第四代萬達廣場，以及東北地區最大的文旅綜合體——長春萬達茂等。擬開項目將分布全國各大區域，但重心在華中區以及華東區，均占比逾三成。

02

華潤萬象生活

作為國內唯一在重奢、中高端、非標項目均實現規模化布局的企業，華潤萬象生活深耕每一產品線領域，目前擁有“萬象城、萬象天地、萬象匯”三大核心產品線，并積極進行非標商業探索。

◎萬象城：定位“引領高品質風尚標桿”，位于一二線城市的核心或潛力地段，以滿足追求品位和風尚的消費人群的需求；

◎萬象天地：定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，位于高能級城市核心地段，有更大戶外空間面積，和當地人文精神結合更緊密；

◎萬象匯：定位“感受活力與熱愛的聚集地”，位于二線城市區域中心或三線城市的核心地段，打造特有的“活力 +熱愛”品牌形象。

截止2024年末，華潤萬象生活管理的在營商業項目123個，覆蓋全國58城；在營重奢場14座，重奢場數量穩居行業第一。此外，據華潤萬象生活十四五規劃，目標到2025年在營項目達到150座，其中外拓項目50座。

2024年，華潤萬象生活開業20+個商業項目，其中不乏新一代旗艦萬象城——西安萬象城，還接連創新推出了3個“天地”系列非標商業——金華義烏天地、紹興天地、深圳·大運天地，以及武漢親橙萬象匯、南寧升喜朝陽里等第三方業主商業項目。

2025年，華潤萬象生活計劃新開10+個商業項目，當中不僅有南京西路核心商業圈新地標——上海華潤中心等重磅項目，更有華潤萬象生活首個奧萊項目——東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村。

03

龍湖商業

龍湖商業打造“天街”和“星悅薈”兩大產品品牌，2024年更進行了產品迭新：“一店一策”精準定位，通過“城市級、區域級及社區級”的分級體系展現差異化優勢，以滿足不同消費者需求。截至2024年12月底，龍湖商業累計已開業運營商場超90座，合作品牌超6800家。

2024年，龍湖商業共計開業13個項目，包括7座重資產項目和6座輕資產項目，期間還完成了重慶時代天街AB館的全新改造、北京長楹天街的空間升級等。

2025年，龍湖商業預計新開業超10個項目。

04

新城控股

“吾悅”是新城控股集團旗下的城市綜合體項目品牌，截至2025年1月25日，新城控股集團在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到199座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內134個大中城市。

2024年，新城控股共開業15座吾悅廣場，7座為重資產項目。其中，太原吾悅廣場、云浮吾悅廣場、西寧城北吾悅廣場等項目開業數據亮眼，成為新的“王炸”項目。

2024年10月，新城控股基于16年商業運營管理沉淀，將旗下的新城商業管理事業部升級至新城吾悅商業管理集團有限公司 （簡稱“吾悅商管”） ，并發布五邊形經營理念。

2025年，新城控股預計新開至少7個吾悅廣場。

05

萬科商業事業部

2024年初，萬科集團正式成立商業事業部，將原七大區域商業業務和印力集團統一并入其中，負責集團商業業務的經營和管理。10月，萬科集團再度進行組織架構調整，深化了萬科商業事業部的組織建設，為其設置職能部門和成立專項工作組（包括大型購物中心（MEGA）工作組、社區商業工作組、歷史文化街區工作組） 。本次調整后，商業事業部明確北方公司、華東公司、華南公司、華中公司、上海公司、西部公司、陽光事業部的業務單元模式。

目前萬科商業事業部旗下擁有萬科廣場、萬科里、印象城mega、印象城等產品線以及文旅特色街區。

2024年，萬科商業事業部在全國共新開7個新商場。

其中，深圳坂田萬科廣場靠場景“殺”出一片天。項目是深圳地鐵5號線坂田站上蓋的超級TOD綜合體，以“商業+立體公園”概念，打造了2.7萬㎡的自然場景與公共活動平臺，并集合200多種異國和深圳本土植物、深圳十大明星動物，通過打造3大特色空間——「發現森林」、「遷徙樂園」與「共生之境」，讓商場成為一座“在地自然探索博物園”。據悉，國慶前三天，商場客流超過33萬人次。

截至2024年末，萬科商業事業部累計運營商業項目超200個。

2025年，萬科商業事業部計劃將開出13個新項目，包括上海第二座印象城MEGA——上海虹橋前灣印象城MEGA、計劃打造深圳最大戶外運動公園的深圳iN城市廣場INCITY PARK，以及全國首個自然樂園式商業項目——蘇州Wide Wild外野等備受期待的項目。

06

寶龍商業

目前，寶龍商業已打造寶龍一城（超級標桿）、寶龍城（標桿）、寶龍廣場（標準mall）、寶龍天地及其他（社區商業）四大產品線。擁有超過20年的運營經驗的寶龍商業，現已遍布全國逾40座城市、管理近150個商業項目。

圖源：寶龍商業官網

2024年，寶龍商業開業8個項目，包括7座寶龍廣場，以及與瑞鑫地產合作打造的特色商業項目——溫州樂清中金匯。

2025年，寶龍商業預計新開6個項目，其中包括4座寶龍廣場，以及將在下半年開業的寧波文創港寶龍和亳州寶龍商業街。

07

愛琴海集團

愛琴海集團以“打造卓越的資產管理運營平臺”的新發展定位，迭新三條產品線：

◎愛琴海購物中心，大體量室內商業空間旗艦產品；

◎晶海廣場，靈活多變商業空間旗艦產品；

◎愛琴海·城市書香，開放性商業空間旗艦產品。

截至2024年6月1日，愛琴海集團總簽約項目146個，管理面積1404萬平方米。

2024年，愛琴海集團至少開出4個商業項目，新簽約了西雙版納愛琴海購物中心、凱里東方愛琴海購物中心等項目。

2025年，愛琴海集團計劃新開13個商業項目，涵蓋存量改造、公園商業、社區商業、文旅商業以及奧特萊斯項目。其中，西雙版納愛琴海購物中心已于1月10日開業，而計劃下半年開業的上海愛琴海·繽紛里將打造國內首個國際IP樂園旗艦商業。

愛琴海集團亦指出，未來五年，目標實現覆蓋全國200多個城市，為國內300多家資產方提供資產解決方案；在營項目130多個，在營管理面積1500多萬方，戰略合作品牌數量達到500多家，年總營業額330億元。

08

世紀金源商管

世紀金源商管擁有三大品牌矩陣：

◎世紀金源購物中心，世紀金源自持的商業地產品牌，定位一站式、全客層、多體驗的大型生活服務中心；

◎方圓薈，輕資產項目品牌，融合傳統購物中心與社區商業；

◎方圓LIVE，世紀金源商管創新特型產品。

目前，世紀金源商管旗下近100座購物中心，自持運營商業面積400余萬平方米，總運營管理面積近1000萬平方米。

2024年，世紀金源商管開出5個購物中心，其中武漢方圓薈·奧特萊斯是世紀金源商管輕資產輸出的第一個城市奧特萊斯項目，以“奧萊生活+歡聚中心”為核心，打造5大消費體驗板塊。

2025年，世紀金源商管預計新開2個購物中心，其中畢節方圓薈·樽憬財富廣場已于 1月18日開業。

09

招商商管

作為招商蛇口旗下商業地產投資運營和管理核心平臺，招商商管目前已形成三大產品線：

◎海上世界——城市級濱水（海）綜合文旅商業，以商業融合休閑娛樂、海洋觀光的特色商業模式；

◎招商花園城——城市級購物中心，廣泛布局核心一二線城市，在商業基礎上進一步承接藝術文化、會展活動及社區樞紐等特性；

◎招商花園里——社區級購物中心。

2024年，招商商管在上海、成都、長沙、珠海、三亞等城市共布局10個項目，包括4座招商花園城和5個招商花園里。其中，上海有3個項目，成都有2個項目入市。

隨著2024年新開業10個項目，近3年來，招商商管業務年均增速超30%，在全國范圍內管理的商業項目（含籌備）超過80個，總商業面積突破500萬平方米，在營項目數量近50個。

2025年，招商商管將迎來7個項目開業，包括多個備受關注的項目，如：

• 招商商管獨創的“花園城·RE”系列的開山之作、南京首座主打“騎行友好”的商業——南京玄武招商花園城；

• 體育主題商業綜合體——合肥少荃體育中心花園里；

• 主打“郵輪+藝術文化+商業”的深圳太子灣招商花園城等。

10

保利商旅

保利商旅對商業產品品牌“時光系”進行了全新發布，打造時光里、時光匯、X時光三大產品，目前已打造有超30個購物中心項目。

2024年，保利商旅共上新4座購物中心，遍及上海、成都、長沙、日照；外拓上有了新的突破，攜手開發區投資集團運營廣州黃埔西區紅酒文化街、攜手越時集團負責佛山市丹灶鎮云山峰境商業項目的整體招商運營。

2025年，保利商旅預計新開4座購物中心，均為輕資產項目，其中包括2座時光匯，以及定位“公園式商業漫步街區”的上海奉發古華庭和廣州黃埔西區紅酒文化街全新商業品牌“西區時光99”。

11

大悅城控股商業

大悅城控股商業打造兩大標準產品線：

◎大悅城，以18-35歲城市新生代及青年客群為核心，以城市客群的潮流、娛樂、社交生活需求為經營導向；

◎大悅匯，以城市主城區或城市副中心的城市新中產及家庭客群為核心，以區域客群的高頻美好生活需求為經營導向。

目前，中糧大悅城商業已在全國20余個城市布局，在運營、在建項目總數40余個。

2024年，大悅城控股商業開出3座大悅城，包括大悅城首座“熱帶雨林”mall——三亞大悅城，以及定位“濱海文藝浪漫地標”的廈門大悅城和定位“山系生活智潮地”的北京海淀大悅城。

2025年，大悅城控股商業至少新開2座大悅城。深圳大悅城作為大悅城控股華南旗艦項目，定位“特區活力新潮向”，且將推出首個云端雨林漫游美饌社交場星廚花園等主題亮點空間；南昌大悅城為江西首座大悅城，定位“城市沸騰青年主場”，打造“潮領、潮購、潮聚、潮享、潮玩”五大亮點，更特設專屬次元樓層，引入新國潮、二次元等業態。

12

碧桂園文商旅集團

作為商業地產的新生力量，碧桂園文商旅集團打造了3大商業產品線，包括碧樂城、碧樂匯，以及碧樂時光。

◎碧樂城：作為城市級全業態購物中心的產品線，其體量、級次、人氣和潛力上均在城市級購物中心上具備競爭力優勢。

◎碧樂匯：碧桂園文商旅集團碧樂系產品線的主力擔當，更注重“精與美”，以新一代精品泛社區商業為定位，旨在提升當地商業市場的品質生活。

◎碧樂時光：圍繞美好生活“最后一公里”，碧桂園文商旅集團打造的社區鄰里中心“碧樂時光”產品線，有著開放式街區、主題式情景等特點。

2024年，碧桂園文商旅集團有7個新項目開業，包括2個碧樂城、2個碧樂匯，以及3個碧樂時光。

其中，昆山碧樂時光以“水上夜市+現代潮流Mall”相結合的體驗式場景空間，不僅煥新升級了“夜昆山”水上夜市，還在項目負一層打造特色新中式賽博主題街區“樂GAI”，把“夜昆山”與“樂昆山”自然相銜，帶來從“游”到“逛”的沉浸式體驗。

2025年，碧桂園文商旅集團計劃開業2個新項目。

13

恒太商業

擁有近30年運營經驗的恒太商業，共打造了四大產品線：

◎購物中心（HENGTAI MALL）：綜合型、全客層 、多功能，深度挖掘城市在地文化，深度挖掘特定客群的文化，情感和審美需求，做強主題性品類和特色品類，打造具有鮮明主題的目的地。涵蓋城市級購物中心、中小型購物中心，以及主題購物中心。

◎特色街區（COMMERCIAL STREET）：將在地文化與生活美學相結合，打造城市花廳微度假街區。開放式且有特色的建筑，結合商業、文化和藝術，打造具有活力的多元化年輕力的社交空間。涵蓋輕文旅街區、輕藝文商務街區，與扶貧街區。

◎鄰里中心（COMMUNITY CENTER）：整合多種生活配套商業，通過高頻次、高粘度的社群型活動，高度滿足社區居民精神需求，打造融合空間、景觀的未來情景式生活商業空間。

◎城市市集（CITY FAIR）：探究城市記憶和在地文化，匯集文化非遺、特色美食、支柱產業、旅游項目，塑造城市新形象,成為城市精神IP；關注年輕人的健康休閑，匯集音樂、藝術、文創等，打造年輕人休閑、交友、學習、自主創業的平臺。包括城市樂活市集與城市文旅市集。

截止2024年4月，立足華東、發展全國的恒太商業已在17個省，服務管理50+商業項目，運營商業面積達400萬+㎡，正以每年20+個項目的速度擴張，并以三年百Mall為戰略目標，持續向全國布局。

2024年，恒太商業共開業6個新項目，包括陜西首座HENGTAI MALL——寶雞恒太城，以及河北首座HENGTAI MALL——承德圍場恒太城等。

2025年，恒太商業計劃開業5個新項目，包括2個恒太城和2個街區項目。

其中，威·至海港灣坐落于威海中心城區老港片區，是恒太商業和威海城投聯合打造的全新超級商旅中心，項目面積近12萬㎡（包含地下2層，地上3層），建筑形態如巨鯨出海，氣勢磅礴。項目規劃6大超級場景x超級業態，打造一線濱海標準足球場、超級數字海洋館、270°一線瞰海城市書店、兒童友好中心、城市年輕力中心、寵物友好中心等特色城市空間。

14

天虹股份

天虹股份共劃分為購物中心&百貨、君尚、超市三大業務板塊，擁有“天虹”、“君尚”、“sp@ce”品牌。

◎購物中心&百貨：簡稱“購百”，從吃喝玩樂生活零售、兒童成長、便利生活四方面，為顧客提供一站式購物解決方案以及高品質的娛樂休閑體驗；

◎君尚：打造舒適優雅、從容自在的品質購物場所，提供豐富、高品質的，滿足美好生活品牌組合。

自2013年起，天虹股份對具備改造條件的門店進行升級轉型為“小型購物中心”，大力拓展購物中心資源；成立購物中心事業部，明確購物中心定位“暢享歡樂時光的生活中心”。目前，天虹股份已在全國35個城市經營100多家購百、110多家精品超市，經營面積超500萬平方米，而購物中心在“購百”中的占比已超過四成。

2024年，天虹股份共計開業5個購物中心/百貨。其中，天虹接管杭州西嘉廣場項目，煥新定位“暢享歡聚時光的品質生活中心”，并將其更名為杭州西溪天虹購物中心；接管衡陽衡成廣場項目，煥新定位“衡陽市高品牌的精致百貨”，并將其更名為湖南衡陽衡成天虹。此外，24家門店去年完成轉型社區生活中心，客流整體提升8.3%。

2025年，天虹股份新開至少2個購物中心，其中貴溪天虹購物中心已于1月1日開業。

15

建發商管

建發商管通過深入挖掘在營項目特色及優質運營舉措，打造出「灣悅系」超級商業品牌體系，即：區域型購物中心「灣悅城」、特色街區商業「灣悅天地」、鄰里型商業「灣悅匯」、商務配套商業「灣悅中心」。

目前，建發商管在全國已持有及服務超24個項目，管理面積超過150萬平方米。

2024年，建發商管新開1個項目——漳州T·ONE南街。 該項目商業體量1.9萬㎡， 聚焦80-90后中追求品質休閑體驗的高凈值商務客群、注重生活儀式感的家庭客群， 重點引入了40+品牌，并實現開業3天客流總量8萬、總銷售486萬的成績。

2025年，建發商管預計開出4個新項目，包括2個輕資產項目——成都灣悅城和江陰灣悅天地，以及“TOD+公園+商業”項目——福州左海·光年PARK等。

16

杉杉商業

2011年9月23日，杉杉集團首家奧特萊斯——寧波杉井奧特萊斯開業，標志著杉杉開啟了奧萊版圖新征程。

隨后，主攻新一線及二線城市的杉杉商業，相繼在哈爾濱、鄭州、南昌、烏魯木齊等城市開出新項目。截止2024年12月31日，杉杉商業在全國共布局20個奧特萊斯項目，成為國內奧萊項目數量最多的玩家。

2024年，杉杉商業繼續加速，4個月內完成4店開業，包括：

• 成都最大奧萊項目——杉杉奧特萊斯廣場·成都；

• 河南首個雙層森林系奧萊——杉杉奧特萊斯廣場·鄭州（二七店）；

• 全海景純室內濱海奧萊——杉杉奧特萊斯廣場·大連；

• 安徽首個杉杉奧萊——杉杉奧特萊斯廣場·合肥。

2025年，杉杉商業首進長沙、武漢，計劃開業2個項目——杉杉奧特萊斯廣場·長沙與杉杉奧特萊斯廣場·武漢。其中，長沙項目將打造杉杉集團全國首家“會展+奧特萊斯”綜合購物廣場。

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