導讀

《政府工作報告》房地產(chǎn)九點解讀：防風險、穩(wěn)市場、促需求、優(yōu)供給、保交房、建好房、促城鎮(zhèn)、穩(wěn)經(jīng)濟、調(diào)政策。

◎ 研究員 / 楊科偉、馬千里

3月5日，國務院總理李強在第十四屆全國人大三次會議上作政府工作報告。作為“十四五”規(guī)劃收官之年，聚焦房地產(chǎn)領域，《政府工作報告》做了哪些重要部署？

《政府工作報告》指出：“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，堅持在發(fā)展中逐步化解風險，努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。”

01

防范化解風險與發(fā)展并重、在發(fā)展中化解風險，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

今年，房地產(chǎn)再次被列入“防風險”任務板塊。作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策導向始終牽動市場神經(jīng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產(chǎn)等領域中均占有重要地位，防范地產(chǎn)風險蔓延成為防范化解重點領域風險的首要任務，要壓實企業(yè)主體責任、部門監(jiān)管責任、地方屬地責任。早在各地方政府2025年工作報告中，至少超14個省份明確提出“止跌回穩(wěn)”，如遼寧推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，西藏推動房地產(chǎn)市場止跌回升等，顯示出各地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

2023年政府工作報告首次將“防風險”列為房地產(chǎn)政策首要任務，提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，并通過“金融16條”等措施緩解企業(yè)流動性壓力。同年，保交付成為行業(yè)核心議題，全國推動專項借款支持項目復工，部分頭部房企交付缺口逐步收窄。然而，受需求收縮與市場信心不足影響，商品房銷售規(guī)模、土地購置規(guī)模、新開工面積和開發(fā)投資額降幅較大。

2024年明確提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。各地全面放松限購、限貸政策，房貸利率與首付比例降至歷史低點，疊加城中村改造專項債、收儲存量房等創(chuàng)新工具逐步改善市場供給端庫存預期，促使市場信心回升，四季度核心城市成交量顯著回升，行業(yè)初現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

2025年一個關鍵變化：強調(diào)安全與發(fā)展并重，堅持在發(fā)展中逐步化解風險，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動。政策已從從“三穩(wěn)”到“新模式”的制度性突破、從“救項目”轉(zhuǎn)向“好房子”轉(zhuǎn)變，未來具備“存量盤活能力”、“綠色科技實力”的開發(fā)企業(yè)仍將會有更大發(fā)展空間。

02

需求端：調(diào)減限制性措施、加力“兩舊一村”更新力度，釋放剛性和改善需求

因城施策調(diào)減限制性措施，與此前“四個取消、四個降低”政策形成呼應。預計2025年一線城市仍將會進一步優(yōu)化“限購”政策，二線城市進一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”、“購房補貼”等工具刺激改善置換需求。

另一方面，《報告》強調(diào)今年要加力實施城中村和危舊房改造，大力度穩(wěn)定和擴大就業(yè)，加快構建技能導向的薪酬分配制度。這一系列政策措施將極大提高剛性和改善性需求的基數(shù)規(guī)模和購房支付能力，改善按揭月供預期。江蘇、安徽、廣東、福建等多地已經(jīng)推進落地城中村和危舊房改造，以“房票”安置為基礎，提高貨幣化安置比例，“以購代建”去庫存，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

03

供給端：優(yōu)化增量、盤活存量，加大土地和存量商品房收儲力度

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)供給端仍將以“優(yōu)化增量、盤活存量”重塑行業(yè)生態(tài)。《報告》指出，“優(yōu)化城市空間結(jié)構和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應”。“持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)”。一方面可以根據(jù)目前市場庫存短期減少或暫停高庫存城市或區(qū)域的新增土地供應，另一方面則需要順應市場需求從“有房住”到“住好房”的改善需求為主力的變化，加大城市更新力度、加大供應面向改善群體的核心地塊和配套城市區(qū)域的地塊，增加“好房子”供給，減少無效供應做到適銷對路，從而降低庫存。

盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類財政資金，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。在去年新增2萬億元已經(jīng)安排完畢基礎上，今年繼續(xù)安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關內(nèi)容，重慶、廣東等多地強調(diào)盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優(yōu)化市場供應結(jié)構。賦予地方政府在收購主體、價格和用途上的自主權，盤活存量，加速行業(yè)庫存去化。

04

利用房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制保交房、保主體，繼續(xù)防范房企債務違約風險

盡管保交付高峰已過，但交付問題依然局部存在，仍將是2025年行業(yè)需要化解的問題和風險，在2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的經(jīng)驗基礎上，繼續(xù)發(fā)揮其作用，一方面保障購房者合法權益，另一方面保障企業(yè)經(jīng)營保主體，使得房企從“輸血”到“造血”良性循環(huán)，防范企業(yè)債務違約風險再次發(fā)生和擴散，這對于房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)至關重要。房地產(chǎn)市場將在穩(wěn)定中逐步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，為經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

05

構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”

在過去三年及當前階段，風險防范與穩(wěn)定市場的基礎上，有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也是解決房地產(chǎn)行業(yè)問題的根本。2024年住建部解釋了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的基本內(nèi)涵，其中關鍵要建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制，要充分滿足人民群眾多層次、多樣化的住房需求，要實現(xiàn)多元化住房供給，處理好市場與保障、租與售、增量與存量三對平衡關系，要推進土地供給利用多元高效，“以房定地”、健全指標跨區(qū)域交易機制等，要推進房企融資模式改革，優(yōu)化預售資金監(jiān)管機制并逐步過渡現(xiàn)房銷售。

但新模式的最終目的仍是要適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，實現(xiàn)住房品質(zhì)提升與生活體驗升級，通過完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展方向邁進。在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份的文件中直接提及“好房子”的內(nèi)容，涉及建設要求、制度保障、示范項目建設等。像廣東引導企業(yè)提高住房建設標準、優(yōu)化物業(yè)服務，建設更多好房子、好小區(qū)等。

新模式下對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型也指明了方向：一是開發(fā)業(yè)務品質(zhì)化，“今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來”。二是由增量開發(fā)為主轉(zhuǎn)為并重存量運營，提升運營管理能力，擴大代建、運營等輕資產(chǎn)業(yè)務規(guī)模，轉(zhuǎn)變“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營理念，向輕重并舉的運營模式轉(zhuǎn)型。

06

新型城鎮(zhèn)化仍將支撐中長期住房需求，房地產(chǎn)市場份額將向城市群、都市圈集中

“深入實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動。科學有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化……大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、治理融合水平。發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，提升超大特大城市現(xiàn)代化治理水平，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。”“加大區(qū)域戰(zhàn)略實施力度。深入實施西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)加快崛起、東部地區(qū)加快推進現(xiàn)代化等戰(zhàn)略。提升京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動作用。深入推動長江經(jīng)濟帶建設、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展。推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設走深走實。”

中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，推進常住地提供基本公共服務，強化隨遷子女義務教育保障，推動將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障體系，幫助新市民落戶安家，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，共享經(jīng)濟發(fā)展成果，減輕交易醫(yī)療和養(yǎng)老負擔和后顧之憂，都有助于拉動購房剛性需求和改善性需求的釋放。住建部部長此前表示“從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。相對于市轄區(qū)而言，縣域無疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，無疑意味著更為可觀的剛性需求增量。

注重以城市群、都市圈為依托，預示著未來房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑦M一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

07

打好政策“組合拳”，5%經(jīng)濟增長穩(wěn)預期、穩(wěn)就業(yè)、提高居民收入夯實住房消費根基

“國內(nèi)生產(chǎn)總值增長5%左右；城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上；居民消費價格漲幅2%左右；居民收入增長和經(jīng)濟增長同步；多渠道促進居民增收，推動中低收入群體增收減負，完善勞動者工資正常增長機制。打好政策“組合拳”。提升政策目標、工具、時機、力度、節(jié)奏的匹配度。出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時間，看準了就一次性給足，提高政策實效。加強上下聯(lián)動、橫向協(xié)作，促進政策從“最初一公里”到“最后一公里”銜接暢通。注重傾聽市場聲音，協(xié)同推進政策實施和預期引導，塑造積極的社會預期。”

今年5%左右的經(jīng)濟增長預期目標，GDP增速目標與去年保持一致。去年以來，經(jīng)濟持續(xù)回升向好的態(tài)勢還在不斷鞏固拓展，一攬子增量政策和存量政策正持續(xù)發(fā)揮作用，維持5%的增長目標彰顯了穩(wěn)增長的信心決心，只有在經(jīng)濟不斷發(fā)展中才能化解問題和風險。

《政府工作報告》提出目標：城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，要多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收，就業(yè)是最基本的民生。居民收入增長與經(jīng)濟增長同步，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，擴大中等收入群體規(guī)模，努力促進低收入群體增收。穩(wěn)住就業(yè)、提高居民收入，方能促進住房消費。

為了實現(xiàn)經(jīng)濟、就業(yè)和收入增長目標，2025年政策“組合拳”也將全面發(fā)力，寧早勿晚、一次性給足、上下聯(lián)動、橫向協(xié)作，塑造積極的社會預期。

08

貨幣政策適度寬松，降準降息有空間、PSL等結(jié)構性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化

“實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預期目標相匹配。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發(fā)展……。推動社會綜合融資成本下降，提升金融服務可獲得性和便利度。”

聚焦房地產(chǎn)相關領域，第一，降準、降息仍有空間，在經(jīng)濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準降息仍然可期；第二，結(jié)構性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關領域“優(yōu)化增量、盤活存量”去庫存。例如PSL支持城中村改造和老舊危房改造、支持城市更新和住房設施適老化改造；特別貸款支持地方政府收購存量商品房回購閑置存量土地，再比如規(guī)模達千億的租賃住房貸款支持計劃在多個試點城市落地，拓寬保障性住房再貸款使用范圍；第三，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，刺激居民購房意愿和提高購房支付能力。在去年降低存量住房貸款利率、減輕居民利息負擔1500億元基礎上，存量貸款利率仍有繼續(xù)下降的空間。首付比例和新增貸款利率同樣有繼續(xù)下調(diào)的可能性和必要性。

09

積極財政政策適度加力、提質(zhì)增效，支持投資建設、土地收儲和收購存量商品房

“積極的財政政策要適度加力、提質(zhì)增效。赤字率擬按3%安排，赤字規(guī)模4.06萬億元。擬安排地方政府專項債券3.9萬億元。發(fā)行1萬億超長期特別國債。實施更加積極的財政政策。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類財政資金，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。今年赤字率擬按4%左右安排、比上年提高1個百分點，赤字規(guī)模5.66萬億元、比上年增加1.6萬億元。一般公共預算支出規(guī)模29.7萬億元、比上年增加1.2萬億元。擬發(fā)行超長期特別國債1.3萬億元、比上年增加3000億元。擬發(fā)行特別國債5000億元，支持國有大型商業(yè)銀行補充資本。擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。今年合計新增政府債務總規(guī)模11.86萬億元、比上年增加2.9萬億元，財政支出強度明顯加大。要加快各項資金下達撥付，盡快形成實際支出。”

積極財政支持房地產(chǎn)具體體現(xiàn)在以下三方面：第一，財政擴張支持經(jīng)濟投資建設、穩(wěn)定經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)基數(shù)和穩(wěn)定勞動者收入預期，這種“擴張性財政+民生導向”的組合，既托底短期增長，又為長期住房消費升級注入動力；第二，地方專項債券支持土地收儲和收購存量商品房，有效降低行業(yè)庫存風險，改善行業(yè)發(fā)展預期；第三，完善社會保障體系提升住房消費信心，減輕居民生育、教育、養(yǎng)老等負擔，增強居民消費信心，對提升住房消費意愿也有積極作用。

排版：鳥姐

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