大家好，我是蘇北哥！今天是3月4日，周二！南京進入了綿綿細雨貴如油的時節(jié)！

01.

2025南京買房ZC有看點，“以舊換新”或將出新招！一批買房人將受益

今年2月中旬，北哥就開始奮筆疾書了，期望把南京樓市的最新動態(tài)盡早的傳遞給北哥的粉絲們和有實際需求的買房人，對北哥的這種做法，一些人表示不理解，甚至當面勸誡“沒必要那么早總結觀點、分析市場，一來南京樓市還沒從節(jié)日的氣氛中蘇醒，二來，今年市場的觀望氣氛肯定比去年更濃，真正關心樓市的人也肯定比去年少！”

今年真的沒多少人關心樓市了嗎？真的沒那么多要買房了嗎？乍一聽這種看法很符合眼下的實際情況，但是仔細分析、細細體會，則會感覺并非如此。

從2月中旬至今，北哥通過抖音直播間與微信公眾號與眾多買房人實際交流發(fā)現(xiàn)，大家不是對2025年的南京樓市不再關注，而是關注的方向變了，過去買房人關心樓盤的價格信息，新盤規(guī)劃信息，土地出讓信息，今年買房人則更加關心ZC的動向，更希望看到ZC端的“新動作”對今年樓市帶來的改變和影響，一句話“今年的買房人更加務實了，正在屏蔽無效信息，擁抱有效信息。”

大家的關注方向當然是對的，甚至可以說和北哥不謀而合！而在這種關注方向之下，隱藏的是人們對樓市的另一種觀望心態(tài)，認為今年的樓市ZC端一定會出一些“大招、奇招”，會在某個時間點，瞬間逆轉樓市長久以來的“頹勢”。

北哥可以很負責任的告訴你，這種預感是對的，這種關注方向也是對的，今年的樓市ZC一定是在“憋大招”，不僅會在以往ZC上疊加、升級，而且大概率會出臺以往沒有的“新內容”。通過對2025年年初的市場觀察，種種跡象已經可以證明這個觀點。

首先，2025年樓市ZC端開局，與往年有所不同！

前兩年的樓市ZC端，基本是趕在“金三銀四”到來之前猛出XZ，比如2024年2月，歷史首次的5年期LPR調降25BP動作“橫空出世”，然而2025年，在多次反復強調“大降息”的輿論背景下，1月、2月連續(xù)兩次LPR數(shù)據(jù)不變，5年期LPR保持3.6%，這不禁讓人猜測，今年的“大降息”動作將在全年最關鍵的時候落地，讓人對今年后市充滿期待。

第二：各地樓市ZC“測試版內容”，不斷上線

這是今年樓市目前來看，ZC端的一個顯著特征！如春節(jié)前，蘇州忽然發(fā)布XZ，稱賣舊買新購房人，契稅實行全免，這是針對去年12月初落地契稅ZC的“升級動作”。

2月上旬，重慶發(fā)布XZ，全市取消限售，打響全面取消限售的第一槍！這些地方性的測試版ZC紛紛上線，正在努力的與當?shù)貥鞘袑ふ疫m配性，一旦測試成功就有可能全國推廣。

第三：“新招、奇招不斷”

2025年初，南京浦口發(fā)布的人才購房補貼方案，將按照不動產證載面積800元/平的標準給予購房補貼，補貼總額不超過11.5萬元，且這一ZC執(zhí)行期限為兩年，這在之前南京的諸多樓市ZC中還是頭一次。

蘇州、昆山縮短了外來人口子女入學的社保繳納年限（從一年縮短為6個月）；張家港廢除了房產產權與學位的關聯(lián)，釋放了一套學區(qū)房只能綁定一個學位的傳統(tǒng)規(guī)則，省內學區(qū)房市場可能因此變天

2月底，無錫梁溪城發(fā)布全國首例共有產權商品房XZ，官宣買房人只需出資房屋總價的50%，即可享用整套房屋的業(yè)主使用權。

無錫共有產權商品房XZ發(fā)布

同時，共有人持有比例部分可辦理按揭或全款，或使用房票。共有人需在認購該商品房后6至10年，將“共有產權商品房”一次性完整回購。

在這種種趨勢簇擁下，完全可以相信2025年的樓市ZC端，一定是繽彩紛呈的，而南京樓市ZC多樣性和新穎性也將必然博得關注。

若問去年南京樓市最著名的ZC是哪個？“以舊換新”必定當仁不讓，這個2023年10月間誕生于蘇州太倉，卻在2024年于南京發(fā)揚光大，最火時曾登上央視。

去年4月26日，南京啟動第一輪以舊換新試點，計劃收購舊房2000套，安居集團旗下14家樓盤參與置換。

去年6月6日，南京啟動第二輪以舊換新，棲霞建設、浦口國資、交通置業(yè)、奧體建設等5大集團旗下的21家樓盤參與，計劃收購舊房2780套。同天，江寧區(qū)也發(fā)布了以舊換新ZC，9家樓盤參與，收購1000套舊房

去年6月23日，建鄴區(qū)發(fā)布了“以舊換新”ZC，中海江灣境、招商江心印、水沐和瑞園、建發(fā)縵云4家樓盤參與，計劃收購336套舊房。

去年8月16日，南京“以舊換新”開啟“單盤賽道”，當天岱山的綠城云棲玫瑰園、城北邁皋橋的星葉瑜憬尚府、錦麟融譽府也加入了以舊換新。

然而隨著去年終結，南京以舊換新在官宣執(zhí)行期限已經到期，然而今年年初南京以舊換新又傳來繼續(xù)執(zhí)行的小道消息。

日前，一則江寧房展會消息，坐實了南京以舊換新ZC將在2025年繼續(xù)執(zhí)行的新聞。

3月6日至8日，江寧區(qū)市民中心公園廣場“美好‘江’來 圓夢‘寧’居”商品房新春展銷會，聯(lián)動29家品牌房企、32個優(yōu)質商品房項目，集中推出超3700套品質房源。

在這場盛會的限時優(yōu)惠方案中，除了“對購買商品房的，額外給予購房合同金額1%的限時購房補助”、“企業(yè)額外再給予總額最高4萬元的江寧區(qū)家電劵、購車劵及文旅套餐劵等抵用劵”兩項傳統(tǒng)的優(yōu)惠ZC以外。

此次江寧房展會還創(chuàng)新性的推出了“再給予原自有住宅成交價款0.5%的‘賣舊換新’補助。也就是說展會3天內只要賣掉舊房，買展會參展新房，舊房也按成交總價0.5%進行補助。

對比去年ZC，此次的江寧優(yōu)惠方案的確是一次創(chuàng)新，那么有人會問了，這是“賣舊買新”啊？怎么是“以舊換新”呢？別急，接著往下看！

02.

2025年南京樓市“以舊換新”大概率將與房票掛鉤，方案或已經初步成型；

江寧的買房ZC一直是走在全市前端的，往往代表著全新一年南京買房ZC的風向標；去年就是江寧區(qū)第一個發(fā)布購房補貼ZC，給予本科以上學歷購房人0.5%的購房補助+5萬購車抵用券；給予研究生以上學歷購房人1%的購房補助+5萬購車抵用券；給予江寧四上企業(yè)員工1%的購房補助等等等等，江寧曾為去年南京的買房補貼ZC制定的最初模版。

去年江寧的購房補貼ZC內容

今年江寧也是當仁不讓，領先全市第一！

3月1日江寧區(qū)舉行房地產高質量發(fā)展工作會議，會上確定了今年江寧樓市今年的“十大行動”

與此同時，官方明確今年江寧區(qū)將通過“十大行動”，政企協(xié)作共同構建一個供需平衡、結構合理、價格穩(wěn)定、秩序規(guī)范、品質優(yōu)良的區(qū)域房地產市場，推動房地產市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，為江寧經濟社會高質量發(fā)展提供更加有力的支撐。

江寧樓市今年的“十大行動”具體包括：實施精準營銷推廣行動、購房優(yōu)惠激勵行動、品質提升展示行動、陽光開發(fā)工程行動、區(qū)域配套完善行動、金融支持助力行動、房票通兌拓展行動、人才安居保障行動、職住平衡定制行動、市場預期優(yōu)化行動等。

其中房票通兌拓展行動便與2025年的以舊換新和賣舊買新XZ有關。

可以明確的是，此次江寧區(qū)會議對2025年南京樓市來說極具風向標意義，對于買房人來說意義也十分重大，十大行動中指出“將采取進一步的購房激勵行動”，說明江寧還將推出更加誘人的樓盤打折、優(yōu)惠方案，買房人的購房成本還會進一步降低。

另一方面，如何將房票安置與以舊換新、賣舊買新ZC進行掛鉤與疊加，江寧區(qū)也在積極探索。根據(jù)此次會議透露，江寧區(qū)將在“允許同個征收項目內房票變更一次”的政策延展基礎上，將疊加融合“以舊換新”政策，開展“賣舊換新”房票安置試點探索。并且有關媒體已經公布出了江寧區(qū)探索方向，也就是2月份揚州市出臺的房屋征遷房票安置3.0版本XZ。

第一：首次實行階梯式購房補貼，被征遷居民3個月內購房最高可享20%補貼，6個月內18%補貼，全年窗口期15%補貼，補貼力度較以往大幅提升。

第二：打破區(qū)域壁壘，房票可在全市行政區(qū)域內通用，可購買住宅、商鋪、辦公用房等全業(yè)態(tài)新建商品房及車位等配套設施。

第三：房票可由被征遷人及其近親屬(配偶、父母、子女等)使用，打破傳統(tǒng)安置限制；使用后若有余款，可申請拆分一次新票，或按原貨幣補償結算。

首先對比揚州的3.0房票安置版本，南京房票ZC已經于去年4月份實現(xiàn)“全城通兌”，所以執(zhí)行揚州版本基礎已經有了。并且南京房票安置ZC中規(guī)定，拆遷戶用房票購房，成交金額不超過房票金額的，契稅全免；成交金額超出票面金額的，對超額部分征收契稅。

與此同時，根據(jù)南京GM報道，今年房票安置ZC在原有基礎上還將擴容，爭取將既有“舊庫存”全部納入安置房源超市，進一步暢通“全城通兌”渠道，有效放大房票安置規(guī)模化效應，加快商品住房庫存去化

試想一下，房票安置ZC與以舊換新、賣舊買新ZC如何融合疊加？可能答案就藏在揚州版本的“階梯式購房補貼上”。購房人只要愿意，舊房無論是“置換新房”還是“賣舊”都可以兌換成相應面值的房票，按照階梯式給予目標買房人相應補貼。

而對于新建商品樓盤，完全可以參照去年經驗，拿出一部分的房源，讓“以舊換新”買房人用“房票購買”，比如去年江寧科學院的招商璀璨璟園、方山的中海方山印、江寧濱江的大華錦繡前程等樓盤都曾有過豐富的成功經驗。

這樣一來，既豐富了全市“房源超市”，提升了房票使用率，同時也避免了大規(guī)模的動遷，讓賣舊換新、以舊換新ZC更加深入的執(zhí)行，加快新房庫存去化。

同時，去年南京“以舊換新”的底層規(guī)則也可能在今年實現(xiàn)進一步優(yōu)化。目前國內有城市已經有成功案例。

會否取消舊房置換只能占比新房總價80%的舊規(guī)定，執(zhí)行舊房新房等價交換，多退少補？

去年杭州去年8月份杭州市蕭山區(qū)某和院、疊墅項目就曾采取這種形式參與以舊換新。

不過這種形式的以舊換新方案，對于板塊的挑選有一定要求。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內真正的房產實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。