“未來十年，中國房價將迎來史詩級暴漲！”

某高校教授關于房價的預測引發熱議，在房地產深度調整的第五年，這一觀點猶如平地驚雷，瞬間點燃了市場的焦慮情緒。

當然，教授的預測也不是毫無邏輯。

首先是貨幣因素

央行最新數據：中國M2總量突破350萬億，相當于美國+日本總和，但CPI卻連續8個月低于1%。

錢去哪兒了？

2015年：M2增速13%，北上深房價平均上漲48%

2024年：M2增速9.5%，但CPI僅0.3%

當貨幣超發遭遇消費通縮，核心城市房產就是最后的“蓄水池”。

其次，供需逆轉

國家統計局數據顯示：2023年新生兒902萬，但1997-2003年出生人口年均超1700萬，這批人將在2025-2030年集中進入婚育高峰。當最龐大的剛需群體撞上最緊縮的土地供應，房價的彈簧即將反彈。

反對的聲音：

房價暴漲的核心邏輯需建立在供需失衡的基礎上，但當前市場的現實卻截然相反。

庫存高企，空置率觸目驚心

截至2025年初，全國商品房待售面積已突破7.4億平方米，疊加800萬套空置住房，相當于每16人便對應一套空房。

更關鍵的是，住建部數據顯示，中國現有住房總量可容納30億人，遠超14億實際人口需求。這種供過于求的局面，從根本上否定了房價長期上漲的可能性。

人口紅利消退，需求端持續萎縮

2023年中國人口正式進入負增長階段，疊加城鎮化率突破65%后增速放緩，新增住房需求總量已見頂。

以三四線城市為例，人口外流導致住房空置率攀升，部分城市甚至出現“鶴崗化”蔓延至省會郊區的現象。

即便是一線城市，年輕群體購房意愿也因高房價與收入增速脫節而顯著降低。

政策定調：從“救市”到“糾偏”

中央經濟會議明確將2025年政策重心定為“消化存量”而非“刺激增量”，通過城中村改造、保障房收儲等措施消化庫存約2億平方米。

這意味著，政策工具箱已從“托房價”轉向“穩民生”，暴漲失去了最根本的政策支撐。

部分學者以一線城市核心區房價“止跌”為據鼓吹暴漲，卻刻意忽略了市場的撕裂現實。

一線城市：核心區穩中有升，郊區加速“鶴崗化”

上海陸家嘴、北京海淀等頂級地段因產業與資源集聚，房價或維持5%以內的年漲幅，但遠郊“老破小”價格已跌破萬元/㎡，成交周期長達12個月。這種冰火兩重天恰恰印證了房價的居住價值導向。

三四線城市：跌穿成本價只是時間問題

缺乏人口與產業支撐的三四線城市，房價正回歸“居住成本價”——即建筑成本+地價+合理利潤。

新趨勢：從“拼地段”到“拼品質”

城市更新與好房子供應放量，推動改善型需求占比突破52%。未來，擁有優質物業、智能配套的住房將成為保值主力，而“老破小”則加速淪為負資產。

與其糾結漲跌，不如關注兩大核心問題：

1. 居住需求優先

當前二手房掛牌量激增，部分城市成交周期超12個月。購房者需優先考慮交通、教育等自住屬性，避免盲目追逐“低價資產”。

2. 長期持有成本決定投資價值

一線城市房產年均持有成本（物業費+折舊+資金利息）約3%-5%，若房價年漲幅低于此閾值，持有即虧損。因此，租金回報率與居住舒適度應成為買房的關鍵指標。

“房價暴漲論”本質是販賣焦慮的偽命題，在人口、政策、經濟的三重約束下，房地產正從“金融狂歡”轉向“民生工程”。

未來的市場，將屬于理性購房者與高品質住房——畢竟，房子終將回歸“住”的本質，而非資本游戲的籌碼。