北京辦公樓市場正經(jīng)歷一場安靜的變革：2024年以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力1企業(yè)，在甲級辦公樓市場的新租面積同比激增106%。究其根本，得益于這類企業(yè)的商業(yè)化進程加快：從技術(shù)研發(fā)到產(chǎn)品市場化，相關(guān)周期不斷壓縮；同時，此類企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，直接帶動其對優(yōu)質(zhì)辦公空間擴張的剛性需求。新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)或?qū)⒅鸩街貥?gòu)中國多地辦公樓市場的需求格局。本文將從北京辦公樓市場切入，解讀新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的增長步伐及租賃活動特征。

1. 新質(zhì)生產(chǎn)力是以數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新技術(shù)為支撐，以科技創(chuàng)新為核心驅(qū)動力，以深化高技術(shù)應(yīng)用為主要特征，具有廣泛的滲透性和融合性的生產(chǎn)力形態(tài)。（國家信息產(chǎn)業(yè)部，2024年）

新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)圖譜及在京辦公樓市場布局

新質(zhì)生產(chǎn)力涵蓋新一代信息技術(shù)、新能源、高端裝備制造、生物醫(yī)藥和新材料等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，形成技術(shù)交叉融合、創(chuàng)新迭代加速的產(chǎn)業(yè)集群特征。在北京辦公樓市場中，這些領(lǐng)域已逐漸呈現(xiàn)出租賃需求的全新增長機遇。

當(dāng)前，北京新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)在產(chǎn)業(yè)空間布局上呈現(xiàn)雙軌并行的特征：重點企業(yè)的頭部及前端業(yè)務(wù)職場持續(xù)落址優(yōu)質(zhì)辦公樓，服務(wù)于總部辦公與商務(wù)展示；同時為滿足高標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)研發(fā)需求，在專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局適配性空間。

隨著企業(yè)技術(shù)研發(fā)成果逐漸達到商業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)營收規(guī)模開始擴大，在驅(qū)動人員擴編、疊加政策扶持的背景下，辦公空間需求正從基礎(chǔ)研發(fā)向商務(wù)功能升級。

租賃動能增長的底層邏輯——業(yè)績規(guī)模的爆發(fā)性擴張

2021-2023年，仲量聯(lián)行研究10個行業(yè)的95家頭部上市企業(yè)發(fā)現(xiàn)，新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)營業(yè)收入三年增速為23%，員工規(guī)模增長21%，帶來辦公面積擴張的剛性需求。目前新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)雖然體量基數(shù)相對較小，但近幾年來增長步伐穩(wěn)健。

頭部企業(yè)使用權(quán)資產(chǎn)折舊總額（大多為辦公樓等不動產(chǎn)租賃成本）三年激增242%，直觀反映實體辦公需求的指數(shù)級擴張。生命科學(xué)、高端裝備制造等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)尤為突出，其研發(fā)投入轉(zhuǎn)化為商業(yè)化成果的速度顯著加快。

數(shù)據(jù)來源：上市企業(yè)財報，仲量聯(lián)行研究部整理

*新質(zhì)生產(chǎn)力：在主營業(yè)務(wù)中應(yīng)用了數(shù)智創(chuàng)新等高新技術(shù)的企業(yè)所在行業(yè)列為新質(zhì)生產(chǎn)力。主要包括計算機及資訊設(shè)備、計算機軟件、半導(dǎo)體、游戲、生物醫(yī)藥五個行業(yè)。

*使用權(quán)資產(chǎn)折舊：企業(yè)經(jīng)營性租賃當(dāng)年支付的租金費用可以體現(xiàn)在使用權(quán)資產(chǎn)折舊費用上。不含利息費用、短期租賃費用及土地使用權(quán)折舊，包括辦公樓、廠房等房屋及建筑物。

對比傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)發(fā)展趨勢，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)業(yè)績與員工的爆發(fā)性增長已對租賃需求形成一定補充效應(yīng)。（點此回顧《調(diào)整、提質(zhì)、加速：從八大行業(yè)頭部企業(yè)年報看不動產(chǎn)需求沿革》）

仲量聯(lián)行研究部統(tǒng)計的2024年北京辦公樓市場租賃成交數(shù)據(jù)顯示，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)租賃成交數(shù)量同比大幅增長106%，租賃面積增長20%，企業(yè)規(guī)模和業(yè)績表現(xiàn)的積累推動其不動產(chǎn)布局和租賃需求擴張，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，此類企業(yè)邁入了價值釋放階段。

從區(qū)域分布來看，望京、中關(guān)村和麗澤子市場因濃郁的科技屬性或高性價比，吸引了全年成交總量中77%的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)，呈現(xiàn)行業(yè)聚集的增長勢頭。行業(yè)細(xì)分層面，人工智能、芯片等新一代信息技術(shù)領(lǐng)域貢獻了超60%租賃需求，技術(shù)迭代加速與研發(fā)投入加碼正實質(zhì)性提升行業(yè)發(fā)展。

在2024年新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)租賃需求增長的背景下，其全市辦公樓租賃總面積已形成規(guī)模。仲量聯(lián)行研究部2024年全市租戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：

· 新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的現(xiàn)存租賃面積已成規(guī)模，占據(jù)2024年北京甲級辦公樓市場中存量租賃面積的十分之一（10.7%），構(gòu)成市場中不可忽視的戰(zhàn)略性需求。

· 新一代信息技術(shù)與高端裝備制造類企業(yè)為存量面積租賃主力，占比分別為42%和27%，而新能源企業(yè)占比也達到22%。

· 新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的選址傾向于鎖定北京北部的傳統(tǒng)科技帶沿線區(qū)域，共計50.9%的租賃面積集中于中關(guān)村、亞奧和望京子市場，既沿襲產(chǎn)業(yè)基因又強化創(chuàng)新生態(tài)，形成較難替代的區(qū)位黏性。低租金的新興區(qū)域?qū)Τ杀久舾械某鮿?chuàng)新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)也具備較強吸引力，麗澤子市場的新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)租戶入駐面積占比超過東二環(huán)、東長安街和金融街三個子市場的總和。