阿宇根據(jù)新修訂的《云南省土地管理條例》以及其他地方政策，匯總了關于云南省農(nóng)村宅基地的面積、建筑面積、建筑高度、層高以及翻建擴建等標準，并附上相應的法律依據(jù)，以下為大家詳細解讀。

一、全省宅基地面積、建筑面積及建筑高度標準

2024年11月28日云南省審議通過了修訂后的《云南省土地管理條例》（以下簡稱《條例》）自2025年1月1日起施行，該條例對云南省宅基地標準做了統(tǒng)一規(guī)定。

1.宅基地面積：

1. 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)：每戶≤100㎡；
2. 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外：每戶≤150㎡。
3. 地方靈活性：各縣（市、區(qū)）可在上述限額內(nèi)制定本地標準，但需報州（市）審定并備案。

2.建筑面積與建筑高度：

《條例》未直接規(guī)定具體數(shù)值，但明確要求“符合國土空間規(guī)劃和用途管制”，建筑高度、層數(shù)等由地方細化。

全省通用限制：禁止未批先建、超面積建設，住宅需符合安全標準。

政策調(diào)整方向：省級劃定上限，地方可因地制宜細化標準，但若地方標準寬于省標，需按省標執(zhí)行。

二、地方標準對比與分析

根據(jù)各市政策文件，主要城市標準如下：

城市

宅基地面積標準

其他標準

昆明

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)：

戶均≤100㎡

（人均≤20㎡）
邊界外：

戶均≤150㎡

（人均≤30㎡）

邊界內(nèi)：集中建設多層/中高層，禁止獨院住宅
邊界外：≤4層，高度≤規(guī)劃值，建筑面積≤300㎡

強調(diào)集中建設，嚴控獨戶住宅（《昆明市農(nóng)村村民住宅建設管理辦法》2021）

曲靖

執(zhí)行省級標準（戶均≤100/150㎡）

直接采用省標，無額外細化（《曲靖市鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可管理辦法》）

玉溪

城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外壩區(qū)：戶均≤120㎡
山區(qū)/半山區(qū)：戶均≤150㎡

山區(qū)標準高于省標，但需符合《條例》上限（《玉溪市農(nóng)村宅基地管理辦法》）

保山

壩區(qū)：戶均≤150㎡
山區(qū)/半山區(qū)：占耕地≤170㎡，其他用地≤180㎡，未利用地≤200㎡

山區(qū)標準突破省標上限，需調(diào)整（《保山市農(nóng)村宅基地管理辦法》）

昭通

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)：戶均≤100㎡（4人以上戶）
邊界外：戶均≤150㎡

建筑≤3層，高度≤12米，梯間≤14米

明確層高限制，嚴控低層擴張（《昭通市農(nóng)村宅基地管理（暫行）辦法》2023）

麗江

執(zhí)行省級標準（戶均≤100/150㎡）

強調(diào)“一戶一宅”，無特殊放寬（麗江市政府通知2024）

普洱

建成區(qū)內(nèi)：戶均≤100㎡
建成區(qū)外：戶均≤150㎡，山區(qū)放寬至250㎡

山區(qū)標準與省標沖突，需按省標調(diào)整（普洱市政策解讀2022）

臨滄

戶均≤150㎡

建筑面積：1-3人戶≤60㎡，3人以上戶人均13-18㎡，廚房/廁所面積可額外增加

聚焦經(jīng)濟適用，防止返貧（臨滄市農(nóng)房改造方案2023）

差異性評述：

1. 面積標準
2. 保山、普洱等山區(qū)市原標準高于省標，需調(diào)整至≤150㎡；
3. 玉溪、昭通在省標框架內(nèi)細化分類。
4. 建筑高度
5. 僅昭通明確層數(shù)（3層）和高度（12米），其他地區(qū)依賴地方規(guī)劃。

三、翻建與擴建規(guī)定

1.審批要求：

需符合國土空間規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田（《條例》第五十三條）；

擴建面積合并計算，不得突破戶均上限（《條例》第五十四條）。

2.限制情形（不予批準）：

不符合分戶條件、面積超標、選址違規(guī)、權(quán)屬爭議、已有宅基地自愿退出等（《條例》第五十五條）。

四、超面積情形及處罰

1.違法認定：

未批先建、超占、騙取批準等（《條例》第五十四條）。

2.處罰標準：

罰款：形成建筑面積的，按100-300元/㎡處罰；未形成的罰1000-3000元（《云南省違法建筑處置規(guī)定》）；

拆除：逾期不改正或無法消除影響的，依法拆除（《云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十六條）。

五、其他補充

1. 集約用地：鼓勵進城落戶村民有償退出宅基地，閑置宅基地可依法用于鄉(xiāng)村文旅等（《條例》第五十六條）。
2. 歷史遺留問題：超面積宅基地需結(jié)合地方政策逐步消化，避免“一刀切”。

六、政策依據(jù)

2025年1月1日起施行的《云南省土地管理條例》解讀

一是明確宅基地申請基本要求。《條例》第五十三條對農(nóng)村村民建造住宅應當符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求，不得占用永久基本農(nóng)田作出了規(guī)定。第五十四條對我省每戶申請宅基地建設的面積標準進行了統(tǒng)一明確，并規(guī)定不得未批先建、超面積使用宅基地。《條例》還規(guī)定，縣（市、區(qū)）人民政府對分戶條件和戶的認定標準進行具體規(guī)定。同時，縣（市、區(qū)）人民政府可以在第五十四條規(guī)定的限額內(nèi)，制定本地區(qū)宅基地面積的標準，該面積標準需報州（市）人民政府審定，并報省人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門備案。
二是明晰宅基地申請審批流程。《條例》第五十五條對宅基地農(nóng)戶申請、村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批的流程進行了明確。涉及占用農(nóng)用地的，應當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。同時，對農(nóng)村村民申請宅基地五種不予批準的情形進行了明確。
三是深化農(nóng)村土地制度改革。《條例》嚴格落實中央改革精神，對保障進城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益進行了相關規(guī)定。第五十六條規(guī)定，鼓勵進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。自愿有償退出宅基地的實施辦法由縣（市、區(qū)）人民政府制定。同時，還規(guī)定農(nóng)村閑置的宅基地在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和尊重農(nóng)村村民意愿的前提下，經(jīng)依法辦理相關手續(xù)后，可以用于發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村文旅、電子商務等。

《云南省土地管理條例》

第五十四條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。縣（市、區(qū)）人民政府對分戶條件和戶的認定標準進行具體規(guī)定。
農(nóng)村村民建造住宅，應當嚴格按照批準面積和建房標準建設，不得未批先建、超面積使用宅基地。
城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的宅基地面積標準每戶不得超過100平方米，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的宅基地面積標準每戶不得超過150平方米。縣（市、區(qū)）人民政府可以在本條規(guī)定的限額內(nèi)，結(jié)合農(nóng)村村民實際居住需求，制定不同地區(qū)宅基地面積的標準，報州（市）人民政府審定，并報省人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門備案。

昆明

《昆明市農(nóng)村村民住宅建設管理辦法》2021

第十一條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民宅基地用地面積按照以下標準執(zhí)行：
（一）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，人均占地最高不得超過20平方米，一戶最多不得超過100平方米；
（二）城市規(guī)劃區(qū)外，人均占地最高不得超過30平方米，一戶最多不得超過150平方米。
第十二條　本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以內(nèi)地區(qū)的村莊，不再單獨編制村莊規(guī)劃，納入城市、鎮(zhèn)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，并按城市規(guī)劃和有關控制標準進行建設。該區(qū)域內(nèi)的村民住宅建設應當以村（居）民小組及以上村（居）民基層組織為基本單位實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設，并按照城市居住區(qū)模式集中建設多層或者中高層建筑，禁止建設低層連體式和單戶獨院式住宅。
本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外地區(qū)的農(nóng)村村民個人建房，住宅樓層不超過4層，建筑高度和層高不得超過規(guī)劃批準的高度，建筑面積不超過300平方米。

曲靖

《曲靖市鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可管理辦法》

按省級標準

玉溪

《玉溪市農(nóng)村宅基地管理辦法》

（一）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)《云南省土地管理條例》和城市 規(guī)劃確定； （二）城市規(guī)劃區(qū)外的壩區(qū)，一戶最多不得超過 120 平方米； （三）山區(qū)、半山區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)，一戶最多不得超過 150 平方米。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)土地面積較少，不能滿足上述戶均 占地面積標準的，按相應比例縮減戶均占地面積。 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以內(nèi)的村莊用地，納入城市、鎮(zhèn)的規(guī)劃統(tǒng)一管 理，并按城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃和有關控制標準建設。

保山

《保山市農(nóng)村宅基地管理辦法》

第十七條 認真貫徹“一戶一宅”法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有1處宅基地，用地面積按照以下標準執(zhí)行：
（一）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)建設用地范圍外符合審批條件的壩區(qū)，每戶最多不得超過150平方米；
（二）山區(qū)、半山區(qū)及邊疆少數(shù)民族鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占用耕地的，每戶不得超過170平方米；占用耕地以外的其他農(nóng)用地的，每戶不得超過180平方米；占用廢棄地、未利用地的，每戶不得超過200平方米。

昭通

《昭通市農(nóng)村宅基地管理（暫行）辦法》（2023年3月25日起施行）

第八條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，村民申請宅基地建房不得超過規(guī)定標準：（一）城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，4人及4人以下每戶最多可申請90平方米，4人以上每戶最多可申請100平方米；（二）城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外，4人及4人以下每戶可申請120平方米，4人以上每戶最多可申請150平方米；（三）建筑層數(shù)零標高上不得超過3層，建筑高度不得超過12米，設梯間高度不得超過14米。

麗江

《麗江市人民政府辦公室關于進一步加強農(nóng)村宅基地建房管理工作的通知》2024

農(nóng)村宅基地審批必須堅持“一戶一宅”,其面積標準不得超過《云南省土地管理條例》規(guī)定。

普洱

《普洱市人民政府辦公室關于進一步加強農(nóng)村宅基地建房管理的通知》解讀2022

（四）保障用地需求，嚴控用地標準。明確各縣（區(qū)）每年按不低于新增建設用地計劃指標的5%，專項保障農(nóng)民合理建房需求。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積在新的政策未出臺之前，仍然按照《普洱市人民政府辦公室關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（普政辦發(fā)〔2013〕177號）規(guī)定的標準執(zhí)行（建成區(qū)內(nèi)每戶100平方米、建成區(qū)外每戶150平方米，山區(qū)半山區(qū)可適當放寬到每戶250平方米）。

臨滄

《2023年度臨滄市農(nóng)村危房改造和農(nóng)房抗震改造工作實施方案》

農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過150平方米。
2.建設標準。各地要堅持保障居住安全，引導農(nóng)戶量力而行、盡力而為，避免因盲目攀比加重農(nóng)戶經(jīng)濟負擔，更不能因建房過度負債而返貧。對拆除重建（新建）的房屋建筑面積，原則上1-3人戶在30-60平方米，3人及以上戶人均不低于13平方米、不高于18平方米。廚房和廁所建在房屋內(nèi)的總建筑面積可適當提高，3人及以下農(nóng)戶增加6平方米；3人以上農(nóng)戶增加9平方米，樓梯間面積不計入建筑面積。各地要加強指導，在設計上預留垂直或水平擴建接口，做到滿足農(nóng)戶擴建需求。

《云南省違法建筑處置規(guī)定》

鄉(xiāng)村違法建筑由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責令停止建設,尚可采取改正措施消除影響的,限期改正;形成建筑面積的,按照已形成全部建筑面積處每平方米100元以上300元以下的罰款,未形成建筑面積的,處1000元以上3000元以下的罰款;逾期不改正或者無法采取改正措施消除影響的,可以拆除。

《云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》

第四十六條:在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi),違反規(guī)劃進行建設,嚴重影響鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃的,由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設,限期拆除,逾期不拆除的依法拆除;尚可采取改正措施消除影響的,限期改正,并處以下罰款:
(一)形成建筑面積的,按照已形成全部建筑面積處以每平方米100元以上300元以下罰款;
(二)未形成建筑面積的,處以1000元以上3000元以下罰款。

提示：本文依據(jù)公開政策整理，具體執(zhí)行以屬地政府解釋為準，山區(qū)特殊政策需與省級標準銜接確認。