引言：“止跌回穩”政策組合拳下，銀十業績飄紅，房地市熱度傳導，嗅覺敏銳的房企已提前啟動勘地熱潮。熱點板塊典型如大王山計劃推出的雙宅地備受矚目，低密高品質地塊進一步引領長沙樓市產品發展新方向。

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大利好！救市“組合拳”紛至沓來

房地產救市大幕從9月末拉開。

9月26日中共中央政治局會議首次明確要“促進房地產市場止跌回穩”。市場反應顯著，下午AH股房地產板塊掀起漲停潮。

9月末10月初，“止跌回穩”的政策持續落地，具體措施包括下調房貸利率、下調首付比例、調整限購政策、擴大“白名單”范圍、重啟土儲地方債券等。

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10月17日，中央再推救市“組合拳”，五部委表態支持房地產市場，主要內容概括為“四個取消、四個降低、兩個增加”。這也被認為是近年宣布的樓市供給端最大規模的支持措施。

在此政策背景下，長沙持續跟進，放寬落戶條件、降低首付比例等利好新政逐一落地，在“四個降低”政策之下，下一步將有望解除限售。

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連續20多天的政策刺激，著實給市場注入了信心！

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快反應！市場熱度攀升傳導至土地

政策“組合拳”形成集成規模效應，有效提振了樓市信心，從“十一”期間市場反應可窺一二。

“十一期間”全國市場全線飄紅，據CRIC統計，重點23城十一期間認購面積環比上升77%，同比上升65%，市場迅速高熱。

長沙樓市熱度更是高居各大城市首位，十一周累計網簽966套住宅房源，居國慶周城市成交套數排名第一位。

市場的高熱反應傳導到土地市場，開發商開始著手長沙優質地塊的踏勘。

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備糧草！房企風起至優質板塊勘地

銀十市場持續高熱，房企聞風而動，所謂兵馬未動，糧草先行，房企拿地意愿提高，熱點板塊刮起勘地風潮。

大王山作為當前長沙樓市重鎮，前有山水洲城豐富自然景觀，先天稟賦突出。后有科創高地湘江科學城落址，潛力巨大。無疑成為這輪房企勘地潮中蕞熱的片區

大王山旅游度假區、大王山南片，新版規劃重磅發布，推動片區價值再攀升

全國性頭部品牌企業，浙江、福建、廣東等省市知名房企紛紛到大王山進行踏勘。

眾房企在對大王山片區發展充分肯定的同時，對片區優質地塊也表現出極大的發展意愿。其中尤以一線臨江低密的C-P05-A08/A09/A10地塊關注度爆表。

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搶好地！大王山高質素宅地引關注

C-P05-A08/A09/A10宗地總建面約14.17萬方，為純住宅用地，綜合容積率僅1.1。

長沙樓市當前進入品質改善+湘江發展軸周期，江景地塊成為熱門，低密的江景地塊更是不可多得！

宗地容積率1.1，這是什么概念呢？

受限墅令影響，自2007年以后，長沙再無1.0以下的涉宅地出讓，盡管當前限墅令已解禁，但長沙仍無1.0以下的涉宅地掛牌。

1.1及以下涉宅地是長沙能掛出來的極致低容地塊，從2010年至今僅11宗，年均掛牌量1宗不到，其瑧稀程度可見一斑。

最近一宗1.1容積率地塊即為洋湖垸的保利天瑞項目地塊，宗地成交樓板價13635元/㎡。排名長沙地塊成交單價第三位。

保利天瑞別墅單價最高備案價達到4.45萬元/㎡，且開盤必售罄，主城區低容別墅含金量無可比擬。

(保利天瑞備案價)

相較保利天瑞地塊，除了低容外，這塊地更大的亮點在于優勢的臨江景觀資源！

項目為一線江景地塊，與湘江僅一路之隔，直面巴溪洲，周邊還有湘江女神公園、桐溪湖、大王山和獅峰山森林公園等豐富的山體湖景環繞，可謂是獨占山水洲城稟賦。

景觀價值如何，我們可以看看長沙歷史單價前五的地塊，可以發現，均為景觀優勢型地塊，其中一線江景含金量蕞高，不僅占據單價DI王寶座，數量占比也達到6成。

此外，臨江宗地還比較難得的一點是，各類生活配套也相當完善，距離地鐵3號線大王山站僅約400米。

商業文旅配套豐富，如歡樂半島、朗豪酒店、假日酒店、歡樂雪域、歡樂水寨、歡樂海洋、華誼電影小鎮等。

周邊還有師大附中楊水塘中學、博才洋湖小學、師大附中博才實驗中學、湘江南雅中學等優質教育資源環繞。

整體而言，宗地包含低密、江景等多項鼎級資源，瑧稀程度市場無出其右，價值等級位列土地市場一梯隊。

此外，洋湖南一宗純住宅，容積率僅 2.0的地塊也被房企看中！

從該塊地（A-PO2-A07-1）基礎信息來看，其具備打造高品質社區的天然優勢。

近 7 年長沙涉宅地中 2.0 以下地塊僅 18 宗，占總成交的 7%，同時，2.0以下容積率打造產品均以高品質為主，例如保利天瑞、嘉信博麓郡等等，可見其在現階段具有顯著優勢，為打造高品質住宅奠定了堅實基礎。

當然，地塊又一大優勢在競品

地塊周邊競品較少，且多位于洋湖垸板塊，單價和總價均處于高位，未來地塊入市后，將極大的沖擊洋湖片區項目，同時引入人流進入大王山。

同時，地塊配套資源也位列全長沙一梯隊

宗地與洋湖僅一路之隔，完全能夠共享洋湖高能級資源，再加上自身優質資源，地塊可謂集雙重利好于一身。

教育方面，周邊有待建的藍天小學和社倉中學，教育資源豐富。

商業上，宗地臨近洋湖薈聚、宜家、京東 MALL 等商業中心。

醫療景觀更是擁有長沙一流資源，醫療配套有湖南婦女兒童醫院，景觀有洋湖濕地公園、獅峰山森林公園、湘江、靳江河等生態景觀資源。

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為什么房企紛紛踏勘這兩塊地？

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市場趨勢：土地降容成大勢，改善進入蕞強周期

從全國供應端表現來看，土地限墅令取消之后，全國大量低密地塊開始供應。24 年年初就有多個城市的土地推介中包含大量低密地塊。到 9 月，全國新增經營性用地平均容積率僅 1.99，深圳、杭州等一線和新一線城市均掛牌低容地塊。

成交端雖有延后，但改善傾斜趨勢明顯。

從全國層面來看，市場產品結構不斷向改善傾斜，大面積住宅成交占比漲幅明顯，140 平米以上產品，近四年漲幅 5 個百分點。

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長沙契機：改善進入到量價實現的蕞強周期

與全國情況一致，當前長沙市場已經基本進入改善周期，2024 年多改/終改產品市場份額連年上漲至 28%，由此可見改善產品市場在近年來的增長動力持續增強，改善需求得到了廣泛釋放，改善客戶基數不斷擴大。

從各類型產品的價格實現度來看，160㎡以上多改/終改產品的價格在 2021 年后進入快速上升階段，相較于剛需和剛改 7 年增長率最高高出 18 個百分點。

當前市場環境下，多改/終改產品的價格實現度和溢價能力最高，處于穩定上升周期。

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產品機會：政策放寬，建筑新規將掀起高品質產品風暴

2024年全國政策開始大面積放寬，長沙也不例外，四限政策即將成為歷史下，長沙將面臨全國的購房者對產品力的需求，也刺激了長沙樓市產品力的提升。

2024年4月，長沙建筑規范修正，切實提高實際得房率，新規下的產品空間設計更為靈活，尤其是對改善產品的舒適度打造有助益作用，標志著長沙市進入了“產品力”改善時代，未來高品質產品將成為市場主流，也將成為參與市場競爭的核心競爭力。

大王山本次推介的兩宗地塊，均將打造高品質住宅，未來在產品品質提升，以及高品質市場占比提升下，或將片區房地產市場熱度推入新高度。

總結：政策刺激、市場熱度上升、產品貼合市場……兩宗地塊幾乎囊括了長沙項目成為爆款的所有因素。在天時地利人和的條件下，房企“備糧”看中大王山未來發展潛力，購房者買房看中大王山宜居和投資潛力，同時地塊的熱度也將極大的推動大王山房地產市場率先回溫。