3月5日上午，李強總理作政府工作報告。其中關于房地產的內容部分，是近幾年來政府工作報告里著墨最多的之一。

持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。

以下是我們的三點學習體會。

第一

刺激政策持續(xù)深化，加速市場筑底回穩(wěn)

政府工作報告中明確提出“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，這與2024年底中央經濟工作會議的“穩(wěn)住樓市”基調一脈相承。中央經濟工作會議明確將“釋放剛性和改善性住房需求潛力”作為核心任務，包括優(yōu)化限購政策、降低首付比例與房貸利率等。

2025年政府工作報告進一步提出“因城施策調減限制性措施”，預計核心城市將進一步松綁限購限貸，如放寬非戶籍購房門檻、降低二套房首付比例等，以提振市場信心。

城中村改造和保障性住房建設，將成為今年住房需求釋放的重要抓手。據測算，2025年城中村改造將直接拉動住房需求0.75億~1億平方米，帶動保障性住房貸款1800億~2400億元。專項債資金收購存量商品房作保障房的政策也將加速去庫存，緩解房企流動性壓力。

2024年四季度以來，30個重點城市新房銷售面積環(huán)比、同比均增長約20%，顯示政策組合拳已初見成效。

第二

供需兩端協(xié)同發(fā)力，優(yōu)化市場結構

需求端，繼續(xù)通過降低房貸利率、首付比例及交易稅費釋放剛需和改善性需求。政府工作報告指出，2024年居民存量房貸利息減少約1500億元。

供給端，嚴控新增房地產用地供應，重點轉向“盤活存量用地和商辦用房”，支持地方政府收購存量商品房并賦予定價與用途自主權，推動庫存去化。2025年預計通過專項債等工具收儲存量商品房和土地，進一步緩解房企資金壓力。

融資端，拓寬保障性住房再貸款使用范圍，發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制作用，助力房企流動性改善。

今年將繼續(xù)推進保交房工作，防范房企債務違約風險，穩(wěn)定市場信心。房地產融資協(xié)調機制（“白名單”機制）將進一步擴圍，推動符合條件的項目“應進盡進、應貸盡貸”，保障保交房資金落實。全國所有地級以上城市均已建立該機制，政策效果逐步顯現(xiàn)。

第三

2025年趨勢預測

1、城市更新與保障房成為新增長點。

城中村改造、老舊小區(qū)改造及保障性住房建設，將釋放萬億級投資空間。2025年計劃通過專項債支持存量商品房收購，預計撬動更多社會資本參與城市更新。

今年春節(jié)后，深圳杭州等一批特大城市，以搶人才的名義，向特定人才提供最低到市場租金六折的保障性租賃住房。

2、今年年底市場必須止跌回穩(wěn)，但市場分化加劇。

預計2025年全國商品房銷售面積持平或微跌，一線城市房價有望率先回穩(wěn)。

房地產政策空間，中央政府授權很明顯了，地方政府在用好“自主權”方面應該膽子更大一些。如果幾個一線城市能夠繼續(xù)優(yōu)化限購，釋放需求，市場活躍度將進一步提升。但三四線城市仍相當艱難，筑底的時間要更長一些。

3、國企央企是絕對主角。

股份制的萬科、金地活過來沒有問題。但今年民營房企仍要十分小心。

無論是土地公開出讓市場，還是城市更新，都是國企央企唱絕對主角。

4、好房子是全年關鍵詞。

安全、舒適、綠色、智慧型“好房子”，是去年四季度以來住建部力推的。各地正在試行建設標準落地。

雖然行業(yè)很“卷”，但確實卷出了一批高品質房子。今年，如果你建的不是“好房子”，就賣不出去。

2025年房地產是個弱平衡之年，政策目標正在從短期救市轉向中長期模式重構。既通過供需優(yōu)化、金融支持與制度創(chuàng)新，促進房地產市場盡快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，同時也希望房地產為經濟穩(wěn)增長、城鎮(zhèn)化質量提升提供中長期支撐。

2025年底再看，誰還留在牌桌上。

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