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讓樓市去庫存，讓房價“止跌回升”的辦法并不多，降低物業收費，雖是一塊蚊子肉，但已經算是“絞盡腦汁”了。

撰文丨任大剛

近一年來，全國多個城市迎來一波物業費降價潮。

從去年2月起，青島市就開始實施空置房物業費“打6折”的政策，甘肅省蘭州新區則將這個數字降到了“5折”。

除了空置房的物業費打折，不少城市的現行物業費也迎來降價。2024年，包括重慶在內，以及銀川、青島、武漢4城有百余個項目實現了物業費下調，降幅在20%—35%之間。

物業收費的價格，分兩種情況確定，一種是前期的政府指導價，是在物業開發階段，開發商指定物業管理，物業收費多少由政府確定。另一種是非住宅物業的收費標準，或住宅小區成立業委會后，由業主方與物業公司共同商定物業價格。

通讀上述關于物業費下調的報道，兩種情況都有，全國各地不管是東中西部，均出現物業費打折降價的趨勢。

01

物業費打折能去庫存？

政府出臺文件對空置房物業費打折，有研究者認為其目的是，“降低持有成本，有助于提高購房者的購房意愿，促進住房銷售和去庫存” 。

以某直轄市中心城區電梯房物業政府定價標準1—1.9元/平方米·月為例，即便取最高值1.9元，120平方米的房子，每月物業費為228元，每年物業費為2736元。如果按照政策打個七折，那么可以少交820塊錢。

查閱房產中介提供的信息可知，2025年2月份，該市中心城區房價每平米約13000多元，則120平方米的房子總價約為156萬元。

這套房子的房價漲跌1%，對購房者來說，就有1.56萬元的進益或損失，是一年物業費的5.7倍，折扣收益的19倍。

從資產角度看，購房者更看重房價漲跌，而不是區區物業費折扣。

從地方發改委角度來說，囿于權限，讓樓市去庫存，讓房價“止跌回升”的辦法并不多，降低物業收費，雖是一塊蚊子肉，但已經算是“絞盡腦汁”了。

我在過去的文章中曾經提到過，真正要讓樓市狀況出現改觀，仍需在土地使用權期限上下一番功夫，比如把70年延長到100年甚至更長，進一步使之成為居民的“恒產”，而不是臨時持有，現在很多老舊小區的土地使用權已經不到50年了，怎么可能激發居民的購房換房，長期持有的熱情？

有人說：

物業費作為長期固定支出，已成為購房決策的重要因素，在當前房地產市場處于調整的環境下，若空置房物業費不降，只會導致購房意愿進一步下滑。

實在是罔顧基本事實的說法。

而且，隨著科技進步，人的預期壽命將有較大提高，如果70年大限不變，到時候將會出現人的一生必須兩次購買房產的情形，甚至人還十分康健，就要面對土地租約到期如何處置的尷尬，這都是必須未雨綢繆予以解決的難題。

這些難題不解決，居民隱形的財產損失會越拖越大。

02

物業公司比小區數量增長快

2024年12月26日，國家統計局發布第五次全國經濟普查公報：2023年末，全國物業企業37.5萬個，從業人員854.3萬人，營業收入1.696萬億元，比2018年末，分別增長59.8%、34.1%、87.1%。

中國物業管理協會《2021全國物業管理行業發展報告》顯示，2021年底全國有物業企業11.4萬個。論者以為，上下兩組數據的對比表明，至少有一半以上的物業企業是空殼運轉。

但同時也要看到，就業人數的增長是實實在在的三成多，營收也有將近一倍的增長。因此，在2023年之前的5年時間里，物業作為一個產業，是爆發式增長。

與此同時，2018年，中國城鎮化率為59.58%，城鎮人口為8.31億，到2023年，中國城鎮化率為66.16%，城鎮人口為9.3億人。5年之間，城鎮人口增加將近1億，按戶均3人計算，則增加了3000萬套房子，以一個小區300戶計算，則增加了3萬到5萬個居民小區。

也就是說，在2018—2023年的5年間，物業公司增加了10多萬個，而小區數量增加了3萬—5萬，物業公司數量的增長，遠遠快于小區數量的增長。

當某一行業利潤率高的時候，資本會從利潤率低的行業轉移進來，以謀取更高的利潤率，進入的資本越多，提供的產品和服務越多，終會導致供過于求，該行業利潤率會逐步下降，與平均利潤率持平或者更低為止。

供求關系決定了物業費必然降低。

在樓市高速成長階段，中國出現大量居民小區，物業公司有大量生意可做，而且有比較穩定甚至比較高的收益。但隨著樓市下行，這些情形不復存在。

特別是最近幾年，幾乎所有行業均出現利潤率下降的情形，物業行業要維持原來的利潤率幾乎不可能，主動“降價”以求生存，幾乎是經濟生活的常態，在此背景下，物業“降價”必定發生。

物業公司不可能自外于經濟大環境。

03

就業蓄水池的波浪

最近幾年來，快遞外賣、網約車成為就業蓄水池。

新華社的消息稱，外賣騎手的數量已經超過1000萬。

據交通運輸部消息，截至2024年5月31日，各地共發放網約車駕駛員證703.3萬本、車輛運輸證294.8萬本。數據還在持續增加。而單是滴滴平臺的網約車司機注冊總量，就達到1900萬，保守估計，加上業余從業者，網約車司機總量可能突破3000萬。

這4000萬就業崗位，為經濟轉型期大量人員的去留留下了緩沖地帶，成為就業蓄水池。

現如今，幾乎沒有哪個產業是就業避風港，幾乎各個年齡段的就業人員都受到了沖擊。

快遞外賣和網約車司機的主力是30多歲的勞動力。

數據顯示，外賣騎手的平均年齡在34歲左右。2019年的數據顯示，快遞小哥的平均年齡為27歲，數年過去，部分快遞企業的統計數據顯示，58.2%的快遞員年齡在30—50歲之間。

物業公司是中老年勞動者的就業蓄水池。這同樣可以用數據說明。

上文已經提及，全國物業企業的從業人員總數854.3萬人。又以上海為例，《勞動報》的數據顯示，上海物業行業從業人員總量超過90萬人。從年齡結構來看，不低于60歲以上的行業從業人員比例達到了14.7%，50—60歲的比例也達到了24.4%。小規模企業中職工年齡偏大現象嚴重，不低于60歲的人員比例高達47.89%。

大型物業企業因為更規范，能提供更好的物業服務，因而就業者平均年齡要低很多，大致為39歲，但問題是，百強物業企業所占市場份額不到30%，500強所占份額也不到50%，50%—60%的市場份額還是屬于中小型物業公司。

物業公司管理和技術崗位約占30%。其余70%屬于一線服務人員，從事秩序維護、保潔綠化、客戶服務，技能要求不高，收入不高，但工作穩定。

當物業費出現打折降價潮之時，物業公司為了降本增效/保效，要么裁員，要么降薪。如果是前者，說明工作的穩定性不復存在；如果是后者，則本就不高的收入更加雪上加霜。

這個專屬中老年就業群體的就業蓄水池，也出現波浪了。

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