租房住得好好的，突然房主說要賣房讓租戶趕緊搬走，或者房屋過戶后新房主以產權人變更為由，不認可原租賃合同要求租戶搬走，甚至有的采取斷水斷電等非法手段，這種糟心事，不少租客都遇到過。這種事法條上對承租人的保護很明確，但實際遇到的情況可能就要復雜得多了，楊律師分析一下。

《民法典》第七百二十五條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。法律上這叫買賣不破租賃，意思很簡單，比如租賃合同的期限是一年，剛住了六個月房主要賣房，沒關系房主可以賣房過戶，但租戶有權住到一年期滿。在租賃期間房子過戶到新房主名下了，租戶跟原房主簽的租賃合同對新房主也仍有約束力，協商一致雙方可以按原合同的內容，把出租人變更成新房主，協商不成不變更也沒關系，租戶仍有權按原合同的條件繼續租用房子到一年期滿。

這是法律規定，但在實踐中有的房東蠻橫不講理，不搬就給找麻煩，斷水斷電甚至換鎖，這樣的事也發生過。所以不管是老房東還是新房主，如果合同沒到期就要求租戶搬走，作為租戶怎么辦？

首選肯定是友好協商，如果房東愿意給一定準備時間并給一定賠償，建議租戶本著互相理解的原則，條件可接受的話選擇同意提前解除租賃合同，沒必要非堅持合同到期。

但如果因為房主不愿意給時間、給賠償，或者雙方對賠償標準協商不成，租戶可以向房東明確相關法律規定，表示自己有權繼續住到合同期滿。如果碰到房主以給租戶找麻煩，比如要斷水斷電甚至換鎖之類的威脅，作為租戶，應該先收集相關房東提出違約或威脅的證據，然后考慮是堅持頂一頂試試，還是先搬走然后起訴索賠。

如果房東已經實施了換鎖、斷水斷電等非法手段時，除拍照錄音錄像收集證據外，一定要報警。這種事警方不會強制處理，一般是進行調解，能調解成最好。調解不成，警方的出警記錄也可能成為將來訴訟中的重要證據，

楊律師建議，如果已經發生房東采取違法手段搗亂的情況，收集到證據之后是應該及時搬離，然后持證據向法院起訴，要求退還剩余房租、退還押金，并要求賠償合同約定的違約金受到的實際損失。有些人選擇碰到這種情況不搬，耗著對方也要拿到合理賠償。但我認為對普通人來講，真沒有那個精力成天呆在房子跟房東對耗，從最大限度避免損失和風險的角度講，收集到足夠證明對方違約的證據后，選擇慢慢打官司索賠更妥當。

本文作者：北京楊文戰律師,第一屆北京網絡知名人士聯誼會理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務所高級合伙人，執業二十余年。