北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我家現(xiàn)在正處于很糾結(jié)的階段，我是六年前買的軍博的房子，不算最高也是高點，580萬貸款280萬，首付是賣掉了老家的兩套回遷房。最低時這套房降到過400多萬，最高漲到過600萬，但是現(xiàn)在最多也就500萬左右價值。當時買房是準備孩子上學(xué)用的，但因為綜合原因還是讓孩子上了私立，這套房沒用上學(xué)位。

現(xiàn)在是經(jīng)濟環(huán)境問題，我和妻子的工資都降了，還月供之后就要動用不多的存款了。朋友們都勸我賣掉這套房，因為眼看就是人口低潮了，學(xué)區(qū)房大概率會降。但我考慮一是現(xiàn)在是房價低谷，二是還有讓孩子回來上公立初中的可能，應(yīng)該先留著這條通道。

但目前糾結(jié)的就是周期問題，如果樓市繼續(xù)低迷，再加上孩子的學(xué)費和生活費，我們的收入有可能在十月份就基本見底了。所以我們預(yù)計最晚八月就要做出選擇，是否賣掉房子。但如果到時候房價更降了，那我們連換房都要困難了，所以想請您分析一下未來的趨勢。

A：

1、我覺得這思路好像不太對似的，咱捋捋吧

2、如果您留著房子給孩子小升初用，那就不能賣房了吧？房價的漲跌也就和您沒什么關(guān)系，主要矛盾就是現(xiàn)金流的問題，得或是增加收入，或是找到低息的資金。對吧？

另外一點，之所以定在十月份，是不是因為有孩子九月學(xué)費的因素啊？那如果確定了讓孩子上公立校，為什么非得等小升初呢？提前回來上小學(xué)不行嗎？這樣是不是就能節(jié)省出一筆費用了？學(xué)費+雜費的不是個小數(shù)字吧，是不是能用在月供上？

再或者說，如果孩子現(xiàn)在是五年級以下，那可以在暑假完成轉(zhuǎn)學(xué)。轉(zhuǎn)學(xué)之后就等于學(xué)位用完了，之后就甭管什么行情了，賣掉學(xué)區(qū)房不就得了。就算是房價降了，那想換的房子也大概率降了啊，換房并不吃虧的。

3、如果確定不讓孩子轉(zhuǎn)公立校了，那也是甭管什么行情唄，先解決眼下的現(xiàn)金流才是重點。這就直接賣房吧，反正用不上學(xué)位，早換了早踏實。這也就甭琢磨什么十月份的價格了，現(xiàn)在反正是橫盤。

4、總之我認為就是盡快確定孩子是否上公立校吧，如果上，那就盡快準備轉(zhuǎn)學(xué)，轉(zhuǎn)了學(xué)就賣房置換。如果不上，那就干脆直接賣房，現(xiàn)在就換。未來趨勢甭考慮了，反正就這一套房是吧，怎么都只能是置換，不可能賣了房子租房住吧？

僅供參考。

二

Q:

請問，我是孩子今年上高中，目標海淀**中學(xué)，按現(xiàn)在排名應(yīng)該沒問題。我打算賣掉中關(guān)村的老破小換到亞運村，我在這附近工作，然后讓孩子住校。目前看的是亞運新新家園，準備買4000萬左右的邊戶。請問這里的保值性如何？同時也考慮遠洋萬和城的平層，如果買這里就想買兩套了，把兒子的房準備出來，您覺得合適嗎？

A：

1、中關(guān)村老破小換亞運新新家園，這跳躍性夠大的。換吧，亞運新新的保值挺好的，在別墅里基本是第一序列，也就是不落后大盤。北京像這種保值的別墅類小區(qū)不多，這里算很好的。以后只要品質(zhì)不降低，大概率不會走弱。

當然這么高總價的也都有通病，就是流動性弱，出手的時候掛牌期長。但這對別墅類保值的影響不大，到時候只要不著急出手就行。

2、買兩套萬和城，未必合適。孩子既然是初三，那等住上這房得至少7/8年吧？大學(xué)畢業(yè)才行。而且既然是能考上**中學(xué)，那大學(xué)目標就是985211，如果考研讀博的就時間更長了。那房子是用來住的，不出租的話等于閑置，出租的話毀裝修，我覺得不劃算。

另外如果總價就是定在4000萬的話，分成兩套房，那必定就降低現(xiàn)在的面積和居住體驗了，就算是假期分兩邊住也利用率不高。而且高中哪兒有就分開兩套房住的啊，都得盯緊了。

所以我覺得分開不合適，沒必要，不如過些年等用的上房子的時候再說。

3、總之就先看亞運新新家園吧，挺好的，萬通當年很下了工夫開發(fā)的。林妹妹陳曉旭和很多明星都住這里，環(huán)境和質(zhì)量都很好。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們目前在看方莊的房子，價格和環(huán)境都可以，但選房很困難，戶型好的太少，也不知好戶型都哪兒去了！所以我們也有些猶豫了，想要不就到四環(huán)附近，中介推薦了彩虹城和中海城，您覺得合適嗎？

A：

1、沒什么不合適的，房子是用來住的，買到宜居的最重要。保值角度也都還行，前些年有些走弱，但近些年隨著南三環(huán)外的整改，這些房齡新的小區(qū)得到了利好，基本沒在走弱，價格走勢不落后。

2、另外如果是同等條件，常規(guī)建議是先看豐臺這邊兒的，沒合適的再看中海城。

因為這里在兩區(qū)交界了，中海城雖然小區(qū)很好，但地段兒是朝陽的，有些孤單。畢竟朝陽區(qū)對南部不太重視，指不定什么時候才開發(fā)周邊呢。所以中海城這些年有點兒吃虧，價格略弱于同時期同等價格的其他朝陽小區(qū)。

3、方莊主要是塔樓多，所以戶型不太好選。原因一是當年流行塔樓，都是學(xué)習(xí)的香港新加坡模式。二是因為這里是部委宿舍區(qū)，是福利公房，所以對級別的限制很大，很多戶型其實只要再多出個幾平米就能改善，但這就是沒辦法的事兒，在當年的體制下只能這么設(shè)計。結(jié)果就是造成好戶型少了，想買宜居的基本就是后期東部的商品房了。

僅供參考。

四

Q:

請問，我家男孩在北京央企下屬公司，合同制，無京戶，但剛辦理了北京工作居住證，有北京購房資格。他的女友是北京人，有自己的房子在石景山區(qū)，我們看過了雖然老點但小區(qū)整潔，戶型不錯，裝修一下居住沒問題。但我們也想單獨買一套小的，否則這購房資格就浪費了。

目前意見尚未統(tǒng)一，在現(xiàn)金300多萬的預(yù)算下，兒子希望買一套房山區(qū)的環(huán)境好的新房，這樣周末可以住，我們將來也可以去養(yǎng)老。他女友則想再貸些款買西城區(qū)的學(xué)區(qū)房，小戶型，為將來孩子上學(xué)做準備。

我們對北京房子不懂，但想折中一下，有沒有學(xué)區(qū)中上但房子沒有溢價或溢價低的房子？我上次看您說北京朝陽區(qū)有這種房，請問石景山或周邊有沒有？價格區(qū)間多少？

A：

1、石景山當然有啊，魯谷的遠洋山水，對口學(xué)校是景山學(xué)校遠洋分校，成績很好，房子也沒什么溢價。還有五環(huán)的京源學(xué)校，也是屬于學(xué)校好+對口房源沒溢價的，典型小區(qū)是衙門口橋的融景城。

石景山的教育資源并不弱，如果用平均成績比較的話在北京排前列。只是吃虧在轄區(qū)內(nèi)的人口少，孩子也少，所以很難掐尖兒，也就很難出現(xiàn)頂級高中，天牛娃們也就被西城海淀掐走了。但這也是優(yōu)勢，如果不是目標非得985起步的，那買石景山的學(xué)區(qū)房就性價比很高。

2、價格區(qū)間，單價都6/7萬，300萬以上肯定能買到合適的，如果貸款的選擇就更多了，不難選。

3、不過這還是跟小兩口商量吧，看樣子兩人的心氣兒都挺高，只不過一個是居住一個是學(xué)區(qū)，未必能輕易聽從父母的建議，慢慢商量吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我朋友是有一套北京像素的公寓，50平的，他買的早，還是賺了不少的。但現(xiàn)在他想轉(zhuǎn)讓，因為不太好賣，所以愿意降低點價格賣給我。南區(qū)的，150萬應(yīng)該就行，您覺得能接盤嗎？

A：

1、具體價格我不知道，讓當?shù)刂薪榻o評估一下吧，如果真的便宜就肯定能接盤唄。北京像素的租售比肯定合理，如果接手價格便宜的話就更合理了，從租金收益率的角度挺合適。

2、其他的那就是風(fēng)險角度了。一般三個隱形風(fēng)險：一是房產(chǎn)稅，公寓屬于商業(yè)地產(chǎn)，早就有成型的法律，只是一直沒收而已。如果全面征收，那大概率從公寓開始。

二是土地出讓金的法律風(fēng)險。住宅是《物權(quán)法》規(guī)定了到期后自動延期，但商業(yè)地產(chǎn)的沒說。如果出臺法律，說到期得續(xù)交出讓金，那對公寓就是利空了。

三是政策的風(fēng)險。畢竟北京一直是打壓公寓的，從來沒給過什么好政策。那如果再加碼，比如從水電納稅等角度出臺政策，對公寓也是利空唄。

3、簡單就是這些，從短期來講是租金收益率占優(yōu)，長期的風(fēng)險說不太好，都是隱形的，看自己的判斷吧。或者說看便宜的程度吧，如果很低就先買下來再說，過兩年賣了不就得了。便宜不多的話就無所謂了，從誰手里買都有可能便宜點兒，何必落人情呢？

僅供參考。

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