3月4日，南沙區(qū)政府官網(wǎng)連發(fā)6則控制性規(guī)劃調(diào)整批前公示，涉及環(huán)市大道、英東大道，以及蒲州大道等周邊用地規(guī)劃，共計310.84公頃。

值得注意的是，這次調(diào)整涉及了多個舊改項目，并且擬新增1所54班小學(xué)。

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南沙區(qū)南沙街環(huán)市大道北側(cè)地塊（DN0205、DN0303、DN0304規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)南沙街，北至金嶺南路，西至廣生路，南至環(huán)市大道，用地面積57.18公頃。

調(diào)整內(nèi)容

01

①將地塊DN0204040、地塊DN0204002、地塊DN0204050、地塊DN0204051用地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地(R2)，并整合成為完整地塊；

②)將地塊DN0302024用地性質(zhì)由商業(yè)設(shè)施兼容商務(wù)設(shè)施用地(B1B2)調(diào)整為二類居住用地(R2)；

調(diào)整后，總用地面積保持不變。二類居住用地增加11.38公頃，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地減少8.92公頃，村莊建設(shè)用地減少2.46公頃；商住混合用地、公園綠地和城市道路用地面積保持不變。

02

①DN0204019地塊容積率由3.0調(diào)整為3.2，其余指標(biāo)保持不變；

②)DN0302024地塊容積率由3.0調(diào)整為3.2，建筑密度由40%調(diào)整為28%，綠地率由30%調(diào)整為35%，建筑限高80米保持不變；

③DN0302019地塊容積率由3.0調(diào)整至3.5，其中商業(yè)居住建筑比例由4:6調(diào)整為2:8，其余指標(biāo)保持不變；

調(diào)整后，總建筑規(guī)模87.43萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加3.75萬平方米

這次調(diào)整內(nèi)容主要與大涌村（上下街）城中村改造項目相關(guān)。

項目總投資223988.94萬元，改造占地面積35.4114萬㎡，改造后總計容建筑面積52.9026萬㎡。

其中，住宅總建設(shè)量為42.6005萬㎡，包括復(fù)建安置總量21.19萬㎡、保障性住房2.4805萬㎡；市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施2.9849萬㎡，商業(yè)建設(shè)7.3172萬㎡。

根據(jù)招標(biāo)公告，安置房建設(shè)（首開區(qū)）本期用地面積約10782㎡，容積率≤3.2，建筑不高于100m，暫定計容面積約34502㎡（其中住宅27602㎡，商業(yè)6900㎡），暫定總建筑面積約58231㎡。

建設(shè)內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、地下室、公建配套等，具體業(yè)態(tài)待確定

2

南沙區(qū)南沙街環(huán)市大道北側(cè)地塊(DN0204、DN0301、DN0302規(guī)劃管理單元)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)南沙街環(huán)市大道北側(cè)，北至金嶺北路，西至廣隆路、南至規(guī)劃支路，東至廣意路，用地面積58.99公頃。

調(diào)整內(nèi)容

01

①將廣生路東側(cè)3個地塊用地性質(zhì)由商住混合用地(B1R2)調(diào)整為二類居住用地(R2)；

②將大涌涌東西兩側(cè)4個用地性質(zhì)由商業(yè)兼容科研文化用地B(A35/A2)調(diào)整為商住混合用地(B1R2)；

③將金嶺南路西側(cè)地塊用地性質(zhì)由村莊建設(shè)用地(H14)調(diào)整為二類居住用地(R2)；

④)將原工業(yè)五路北側(cè)2個地塊合并成1個地塊，用地性質(zhì)由新興產(chǎn)業(yè)用地(M9)調(diào)整為二類住宅用地(R2)；

⑤將臨大涌地鐵站地塊由商住混合用地(B1R2)調(diào)整為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(B)。

調(diào)整后，總用地面積保持不變。二類居住用地增加7.81公頃，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地增加0.94公頃，商住混合用地增加1.89公頃；商業(yè)兼容科研文化用地減少7.05公頃，村莊建設(shè)用地減少1.08公頃；新興產(chǎn)業(yè)園用地減少2.20公頃，城市道路用地減少0.31公頃。

02

①二類居住用地容積率由2.0-3.0調(diào)整為3.5-3.7；

②)商住混合用地地塊容積率由2.0-2.5調(diào)整為3.6，商住比例2:8；

③商業(yè)兼容科研文化用地容積率由2.0-2.5調(diào)整為3.0,商業(yè)比例為80%；

④商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地容積率由4.0調(diào)整為4.14。

調(diào)整后，總建設(shè)規(guī)模75.80萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加19.84萬平方米。其中，居住總建筑規(guī)模增加30.55萬平方米，商住混合總建設(shè)規(guī)模增加2.31萬平方米，商業(yè)總建設(shè)規(guī)模增加3.88萬平方米，商業(yè)兼容科研文化建設(shè)規(guī)模減少8.13萬平方米，村莊建設(shè)規(guī)模減少2.15萬平方米，新興產(chǎn)業(yè)園建設(shè)規(guī)模減少6.62萬平方米。

目前該地塊上是廠房，或許不久后，這宗用地將收儲并出讓？

3

南沙區(qū)港灣街環(huán)市大道周邊地塊（DN0401、DN0505、DN0506規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)港灣街南沙灣片區(qū)南橫村，北至規(guī)劃路，南至海濱路，西至望鳧路，東臨規(guī)劃路，用地面積90.31公頃。

調(diào)整內(nèi)容

01

(1)優(yōu)化中小學(xué)用地布局：將分散布局的1處30班小學(xué)與1處24班小學(xué)整合為1處54班小學(xué)。

(2)居住用地布局優(yōu)化：將原24班小學(xué)用地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地(R2)

(3)局部優(yōu)化商業(yè)地塊：將地鐵站西北側(cè)的商業(yè)設(shè)施用地(B1)調(diào)整為商業(yè)設(shè)施兼容居住用地(B1/R2)；將珠江東路與江美路交叉口東南側(cè)二類居住用地(R2)調(diào)整為商業(yè)設(shè)施用地(B1)

(4)道路線型微調(diào)：根據(jù)道路現(xiàn)狀建設(shè)情況對部分道路線型進(jìn)行微調(diào)

02

商住混合容積率調(diào)整至4.5；江美路東側(cè)3個商業(yè)地塊的容積率由4.0調(diào)整至4.82。

調(diào)整后，總建設(shè)規(guī)模151.66萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加5.5萬平方米。其中，居住總建筑規(guī)模增加14.30萬平方米，商業(yè)總建筑規(guī)模減少9.02萬平方米，中小學(xué)用地增加0.27萬平方米。

原30班小學(xué)與24班小學(xué)整合為1處54班小學(xué)。要知道，如此規(guī)模的學(xué)校基本是九年制學(xué)校（小學(xué)+初中）的標(biāo)配，放在全國來看也沒有幾所。如若順利落地，這所學(xué)校將成為廣州首個54班規(guī)模的小學(xué)，目前廣州其他區(qū)暫未有54班規(guī)模小學(xué)。

不過值得一提的是，本次規(guī)劃調(diào)整主要是為南橫村舊改而來，所以不排除這所學(xué)校的定位就是“村小”，正如慶盛安置區(qū)48班規(guī)模的東盛小學(xué)。

不過位于晴海岸小區(qū)東側(cè)地塊，規(guī)劃新增1所九年一貫制學(xué)校，該地塊目前為南橫倉庫。

既然是規(guī)劃，那么未來就存在變更的可能，而且目前的情況來看，這里應(yīng)該不會那么快建設(shè)，或在后期賣住宅用地時由開發(fā)商進(jìn)行配建并引入學(xué)校。

4

南沙區(qū)港灣街環(huán)市大道兩側(cè)地塊（DN0305規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)港灣街，東臨英東大道，南臨環(huán)市大道，用地面積54.89公頃。

調(diào)整內(nèi)容

01

①將傳統(tǒng)村落西北側(cè)居住用地調(diào)整為商業(yè)用地，同時將塘坑地鐵周邊商業(yè)用地調(diào)整為商住混合用地；

②將北側(cè)農(nóng)林用地調(diào)整為交通場站用地：調(diào)整后，總建設(shè)用地面積53.45公頃，較現(xiàn)行控規(guī)增加4.28公頃。其中，居住用地減少1.18公頃，商住混合用的增加0.91公頃，商業(yè)用地增加0.04公頃，交通場站用地增加4.28公頃，公園綠地增加0.23公頃，其余公共設(shè)施用地均保持不變；

02

①居住容積率由2.0-4.7調(diào)整至2.0-3.6；商住混合容積率由3.0-6.0調(diào)整至1.85-5.0，商業(yè)容積率1.5保持不變。

②局部商住用地建筑限高從80-160m調(diào)整為80-120m，局部住宅用地建筑限高從20-120m調(diào)整為30-100m。調(diào)整后，總建筑規(guī)模92.05萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)減少16.2萬平方米。其中居住總建筑規(guī)模及其他保持建筑規(guī)模不變，商業(yè)總建筑規(guī)模較現(xiàn)行控規(guī)減少16.2萬平方米。

5

南沙區(qū)港灣街英東大道南側(cè)地塊（DNO402規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示。

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)港灣街東井村，北至英東大道、東至富力唐寧、西南至高仔山，用地面積21.25公頃。

調(diào)整內(nèi)容

01

規(guī)劃商業(yè)商務(wù)混合用地1.82公頃，較現(xiàn)行控規(guī)增加1.82公頃；規(guī)劃二類居住用地15.23公頃，較現(xiàn)行控規(guī)減少1.14公頃；劃文物古跡用地0.02公頃較現(xiàn)行控規(guī)增加0.02公頃；規(guī)劃公園綠地0.71公頃，較現(xiàn)行控規(guī)減少0.02公頃銜接城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，規(guī)劃農(nóng)林用地0.95公頃，較現(xiàn)行控規(guī)減少0.68公頃。

02

①居住用地容積率由2.5調(diào)整至2.5-2.8，居住地塊建筑限高由60米調(diào)整至60-100米；

②商業(yè)商務(wù)混合用地容積率規(guī)劃為2.06；規(guī)劃調(diào)整后，用地毛容積率由1.9調(diào)整為2.1，總建筑規(guī)模為44.89萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加3.75萬平方米。其中商業(yè)商務(wù)用地建筑規(guī)模較現(xiàn)行控規(guī)增加3.75萬平方米，居住建筑規(guī)模保持不變。居住地塊建筑限高由60米調(diào)整至60-100米。

這次調(diào)整應(yīng)與東井村舊改有關(guān)。

根據(jù)規(guī)劃，東井村舊改項目總投資約19.2億元，占地面積23.79萬㎡，總建筑面積15.21萬㎡。

改造內(nèi)容包括：對原有舊村居建筑進(jìn)行拆除及土地通平整工作，總征拆建筑面積達(dá)9.27萬㎡；復(fù)建安置建筑面積9.23萬㎡，其中包括復(fù)建的集體物業(yè)達(dá)5.98萬㎡。

此外，東井村舊改項目定位為新城產(chǎn)業(yè)區(qū)型，意味著東井村將會在舊改的過程中引入產(chǎn)業(yè)。

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南沙區(qū)港灣街蒲州大道兩側(cè)（DNO401、DN0503規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批前公示

調(diào)整范圍位于南沙區(qū)港灣街DN0401、DN0503規(guī)劃管理單元內(nèi),東臨大角山、西臨鹿山，用地總面積為28.22公頃。

調(diào)整內(nèi)容

01

① 兌現(xiàn)留用地權(quán)益，落實拆遷安置需求：將DN0503041地塊的用地性質(zhì)由商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，將DN0503052地塊的用地性質(zhì)由零售商業(yè)用地調(diào)整為商住混合用地，作為復(fù)建安置地塊；

②)落實城鎮(zhèn)開發(fā)邊界用地方案：將原控規(guī)DN0401018地塊部分用地調(diào)入為建設(shè)用地，用地性質(zhì)由農(nóng)林用地調(diào)整為商住混合用地、二類居住用地、公園綠地:

③ 落實權(quán)屬用地邊界:優(yōu)化DN0401023地塊(居住用地)、DN0401026地塊(公園綠地)、與DN0503041地塊南部相鄰的道路用地邊界；

④ 優(yōu)化交通組織：調(diào)整蒲州大道西側(cè)片區(qū)道路用地，落實規(guī)劃路調(diào)整后，住宅用地(13.01公頃)減少3.82公頃，商住混合用地(5.13公頃)增加5.13公頃，零售商業(yè)用地(0.51公頃)減少1.3公頃，道路用地(2.61公頃)增加1.23公頃。

02

① 居住容積率由1.5-2.5調(diào)整到2.05-3.3，商住混合容積率為3.4-3.92)居住建筑限高由36-60米調(diào)整到40-100米。

調(diào)整后，總建筑規(guī)模42.47萬平方米，較現(xiàn)行控規(guī)增加9.25萬平方米。其中，居住總建筑規(guī)模增加9.06萬平方米，商業(yè)總建筑規(guī)模增加0.18萬平方米。

這次調(diào)整涉及鹿頸村舊改項目。

鹿頸村城中村改造項目總投資294182萬元，改造占地面積25.59萬㎡，總建筑面積63.1046萬㎡。

改造后總建筑面積63.1046萬㎡。其中，復(fù)建安置總量27.0883萬㎡，可出讓塊的建筑量36.0163萬㎡。復(fù)建安置總量包括復(fù)建住宅20.9萬㎡，復(fù)建商業(yè)物業(yè)6.1883萬㎡。

項目首期安置地塊總用地面積約5217㎡，總建筑面積約22524㎡，將建設(shè)一棟地上28層、地下2層的現(xiàn)代化安置房，并配套建設(shè)廣場、園林綠化和停車場等設(shè)施。

南沙部落購房團(tuán)

來源：南沙區(qū)規(guī)自局