從前是“你家拆了嗎？”，現在是“你家過渡費停了嗎？”

　　短短兩句話的變化，可以看出當前深圳舊改的困境。

　　在我們推送的城市更新相關的文章留言區(qū)，經常可以看到業(yè)主關于舊改“爛尾”、過渡費停發(fā)的反饋。

　　目前，深圳城市更新項目停發(fā)過渡費的情況普遍嗎？

　　普遍。

　　盡管沒有確切的統(tǒng)計數據，但據從事深圳城市更新咨詢服務的機構透露，目前深圳項目的過渡費拖欠已達百億級，另外還有千億級前融資金債務違約。

　　現象背后，是樓市行情向下、開發(fā)商資金承壓、舊改項目停滯等共同的結果。

　　而作為被拖欠過渡費的業(yè)主，他們正在做的，似乎只是等待。

　　超10個舊改項目被盤活推進

　　據合一城市更新集團監(jiān)測，截至2025年3月2日，深圳已列入城市更新計劃項目有1047個，拆除范圍面積累計8911.3h㎡。

　　看似多，但能走到實施主體公示階段的項目只有約一半。進展順利的項目，或許已經更新完畢；進展不順的項目由于未簽約住戶、開發(fā)商資金等問題，從城市更新的春天走到了冬天。

　　近幾年，由于行業(yè)震蕩，深圳多個城市更新項目“爛尾”，而據@深圳買房計劃 不完全統(tǒng)計，目前公開披露出來的被盤活、獲注資的項目約十幾個。

　　這些被紓困的項目中，多數都有政府的介入——

　　通過轉變更新模式、調整規(guī)劃、國企介入紓困、對“釘子戶”行政征收、擬將城市更新用地認定為閑置用地收回等方式，來推進項目。

　　深圳官宣，今年還要完成68個城市更新典型項目分級分類處置。

　　然而，對于目前普遍存在的舊改項目停滯的現象，這樣的救援力量依然顯得杯水車薪。

　　擺在面前的現實是，當爛賬過于龐大，官方想救也救不過來。

　　官方正在推進的工作包括：持續(xù)跟項目責任主體溝通協(xié)調，要求其積極籌措資金解決過渡期租金的問題；召開項目推介會，鼓勵有融資需求的開發(fā)商積極和金融機構對接。

　　業(yè)主開始自救

　　有的業(yè)主等政府救、等開發(fā)商想辦法盤活，有的業(yè)主選擇自救。

　　個人業(yè)主能做的有限，股份公司的自救選擇更多一些。

　　合一城市更新總結了業(yè)主方自救的5種方式：

　　◎收回未拆除建筑已交房物業(yè)后恢復經營狀態(tài)。

　　這種做法只適用于房子未被提前拆除的業(yè)主，例如佳兆業(yè)的寶安河東項目，部分已交房的業(yè)主已搬回居住或重新出租。

　　但這個比例可能不高。

　　去年，有公眾號發(fā)布一份問卷調查，據反饋，拖欠過渡費的舊改項目涉及深圳數十個街道、50多家開發(fā)商，當中只有3%業(yè)主已收回物業(yè)重新出租。

　　◎ 解除合作開發(fā)/拆遷協(xié)議

　　合一城市更新集團董事總經理羅宇透露，部分村股份公司正在研究這種方案。

　　深圳暫未見有成功例子，不過隔壁廣州去年已有相關案例：黃埔區(qū)洋田村舊改，原由勤誠達主導開發(fā)，由于開發(fā)商資金問題，項目停滯超過2年，臨遷費也拖欠了一年。

　　去年經表決，洋田村決定啟動合作企業(yè)退出機制，跟勤誠達解除合作框架協(xié)議，將由國企知識城（廣州）城市更新集團有限公司或其全資子公司臨時接管。

　　◎ 轉向自主開發(fā)

　　自主開發(fā)在深圳有案例，大多是工改項目，實行業(yè)主自改，而首個由社區(qū)自主開發(fā)、控股的居改項目是懷德社區(qū)改造，由懷德股份合作公司成立懷德房地產開發(fā)有限公司，對懷德舊村進行改造。

　　◎ 選擇新合作方合作開發(fā)

　　股份公司通過讓利等方式選擇新的合作方。

　　◎ 注入資金參與項目開發(fā)

　　評估風險可控的情況下，有的賬上寬裕的股份公司表示，愿意考慮注入資金參與項目開發(fā)。

　　什么情況下，業(yè)主需要考慮自救？

　　那就得看，什么項目比較難盤活。

　　一般來說，部分地段優(yōu)越、債務結構較單一、成熟度高的舊改項目，投資主體更愿意介入，這樣的項目更容易獲得注資，推進盤活。

　　據合一城市更新的調研，金融機構/實力開發(fā)商的投資偏好大致集中在以下3點：

　　1、更新方向上以住宅為主；

　　2、區(qū)域選擇上，首選核心區(qū)域，優(yōu)先在機荷沈海高速以南，清平高速以西，其次是沙井中心、光明科學城、龍崗中心城等板塊；

　　3、聚焦成熟項目，金融機構偏向投資處于確認實施主體后的舊改項目；實力開發(fā)商則偏向已批復專規(guī)的項目。

　　綜合以上，也就是說，如果是東部的舊改、還處于立項階段，可能業(yè)主們需要掂量掂量，能不能等來白騎士。