前兩天，統計局公布了最新的2024年國民經濟和社會發展統計公報，

　　公報里面顯示：

　　小學在校生10584.4萬人，學前教育在園幼兒3584萬人

　　這兩組數據和去年的數據相比都在下降。

　　幼兒園在園人數由2023年的4093萬人減少至3584萬人，減少了509萬人，降幅12.4%。

　　小學在校生從去年的10836萬人下降到了10584.4萬人。

　　幼兒園和小學生人數的下滑，已經形成了不可挽回的趨勢

　　大家都知道：

　　人是樓市的基礎，當生育率斷崖式下跌，人口基礎被動搖，房地產的邏輯也會被顛覆。

　　在這一輪人口下滑的過程中，會有很多人的資產出現大幅度貶值；

　　但也會一部分人，會在這一輪下滑中受益。

　　新生人口減少，小學生數量越來越少，會帶來幾個樓市關鍵邏輯的變化：

　　第一個變化：

　　學區房急劇分化

　　小學生數量減少，直接影響的就是學區房，過去學區房炒作厲害，稍微有點成績的學校，周邊房子溢價都非常高。

　　過去這幾年學區房房價整體下跌得比較快，再加上現在小學生人數數量減少，導致大家都覺得以后學區房完全沒有市場。

　　其實從現實情況來看，頂級名校周邊房產仍具有稀缺性，畢竟富人或者中產還是希望自己得孩子能夠在教育上跑在前面。

　　但是對大多數普通學區房而言，只能是回歸居住屬性。

　　這些房子的房價最高點基本就停留在2021年了，未來這些房子沒有學區溢價，肯定沒有可能回歸到2021年的最高點了。

　　第二個變化：

　　住房需求的變化

　　人口減少之后，市場上的住房需求也會出現變化，

　　其中最大的一個變化就是——住房需求的存量化

　　所謂需求存量化，簡單理解，其實就是剛需需求萎縮，改善型住房需求逐漸增長。

　　改善型需求的增加，會帶來兩個新的現象：

　　首先，大戶型、低密度的房子，在市場上會變得更加受歡迎；

　　其次，過去那些很受追捧的遠郊“睡城”，接下來也會加速貶值。

　　因為改善型買家往往都是越買越核心，遠郊板塊的房子，會隨著人口的變化慢慢變得邊緣化。

　　第三個變化：

　　城市分化加劇

　　小學生數量減少以及人口總量的變化，帶來的最大樓市邏輯變化就是城市的分化。

　　因為存量的人口不是靜止的，是一定會流動的。

　　而且流動的人口一定不是平均地流動，而是有選擇地流動。

　　這就會導致城市會被劃分為兩種，一種是被存量人口選擇的城市，一種是被存量人口拋棄的城市。

　　第一種城市，往往是一二線核心城市。

　　第二種城市基本上都是三四線城市。

　　人口萎縮不僅會讓三四線城市開始鬧人口危機。

　　更關鍵的是，沒有人口就沒有財政收入，這些城市后續各類配套資源都會持續萎縮。

　　從這個角度看，人口下滑，對三四線城市資產的打擊最大。

　　不過即便是在一二線城市，也不是所有區域的資產都能吃到紅利，內部也會有分化。

　　核心區的房價會相對堅挺，但郊區配套不足的區域房價會下滑。

　　因此，人口萎縮之后，不僅樓市的邏輯在變化，我們買房賣房的邏輯也會發生變化。

　　千萬不要以為人口少了所有的房子就都會失去上漲的空間，實際上人口萎縮可能還會幫助那些核心城市的房價變得更加堅挺。

　　如果你手里有一定的資金，想要投資那些有長期回報率的優質資產，那你首先要做的就是篩選城市，篩選到那些在未來人口不斷下降過程中資產價格依然堅挺的城市。

　　說了這么多，再和大家談談大家最關心的問題：

　　現在手里有房的人，接下來要怎么辦？

　　首先，大伙要想明白一點：

　　人口紅利減弱，并不是末日，手里有房，也不一定以后就賣不出去。

　　房子能不能交易、有沒有流動性，具體還是看房子的屬性能不能吸引未來的存量人口。

　　在小學生數量減少、人口總量長期下滑的趨勢下，如果你手里有房子甚至有幾套房子的話，我給大家幾個建議：

　　第一、規避掉人口連續流出的城市

　　如果你手里房子所在城市人口連續3年人口凈流出，那你就要考慮盡快賣掉這個城市的房子了。

　　畢竟一年兩年的人口流出還能說是偶然，連續3年以上的人口流出，就已經證明了這個城市沒有任何的人口吸引力了。

　　沒有人口吸引力的城市，房子以后也是沒人接盤的，房子要盡快賣掉或者置換。

　　第二，純粹靠概念的樓盤，要賣

　　過去10年樓市行情比較好的時候，有很多板塊和樓盤是純粹是靠賣概念把房子賣出去的。

　　這些靠概念賣房的板塊，除了有概念之外，其他方面都很差。

　　不是周邊配套很差，就是房屋品質比較爛。

　　前面我已經說了，人口總量減少之后，大家的需求會改善化，更講究住房的品質和配套。

　　靠概念起來的板塊以及房子，既沒品質又沒有配套，未來是不會有人接盤的。

　　如果你現在手里持有的是這樣的房子，要盡快出手。

　　第三，普通的學區房，要賣掉

　　前面我已經說了，小學生人數減少，對學區房的打擊很大，尤其是那些學校實力在轄區內并不算特別強的學區房，打擊尤其大。

　　此外，學區房還要看居住屬性，只有純粹學區價值的房子，接下來也會逐漸被市場拋棄。

　　所以，如果你手里的學區房，居住屬性一般、學校實力又不算特別強，就要快點置換。

　　第四，沒有產業聚集的城市和板塊，房子要賣

　　人口紅利減少，產業自然會更加聚集而不是分散。

　　因此，未來能夠聚集人口的地方，一定是產業發達能夠提供足夠就業的地方。

　　有產業聚集的城市和板塊，房子最起碼流動性有保證，尤其是未來有高科技產業的城市，在這方面會更有優勢。

　　而那些完全沒有產業聚集的城市以及板塊，房子就要盡快出手了。

　　所以，此刻決定你的房子到底是持有還是要賣，很重要的一個因素，就是看：

　　你的房子所在城市此刻或者未來有沒有產業的聚集，尤其是關注這些地方有沒有高科技產業的聚集。

　　如果有，那當然可以繼續持有待漲，如果沒有，就要盡快把房子出手。

　　因此，大家在決定房子要不要出手之前，先得搞清楚房子所在的板塊和城市，未來的產業發展情況。