《民訴法》第三十四條規定：“下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”。《民訴法司法解釋》第二十八條規定：“民事訴訟法第三十四條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄”。

雖然上述法律規定針對不動產糾紛的管轄進行確定，但是法律在實際適用過程中，依舊存在不同的觀點。

一種觀點認為，應當嚴格按照法律條文的解釋，法律并未將不動產糾紛的性質進行劃分，因此所有與不動產糾紛有關的案件，均應由不動產所在地法院管轄。

另一種觀點認為，不動產物權糾紛適用專屬管轄，但不動產非物權糾紛（如合同糾紛、侵權糾紛）在內的均不應適用專屬管轄。

對此，我們將結合目前的實際司法案例，來探究目前不動產糾紛，尤其是不動產買賣合同糾紛的管轄問題。

01

不動產物權糾紛專屬管轄的范圍

根據上述法律以及司法解釋的規定，針對不動產的物權糾紛，適用專屬管轄，那么如何理解不動產的物權糾紛？

《最高人民法院民事案件案由適用要點與請求權規范指引》指出，“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”屬于一級案由“物權糾紛”項下的案由。

因此，在實踐中，往往根據《民事案由的規定》來確認是否屬于不動產的物權糾紛。但是，也存在以下兩個爭議：

1、不動產的分割，在實踐中，高頻出現在離婚糾紛、同居關系糾紛、分家析產糾紛、繼承糾紛等涉及人身關系的糾紛中。在此類案件中，也涉及不動產的物權糾紛，那是否需要適用不動產糾紛的專屬管轄呢？

（2020）最高法民轄14號案件中法院審理認為，本案系雙方當事人協議離婚時達成財產分割協議，離婚后因履行財產分割協議發生糾紛，屬于因離婚這一人身關系事項而引發的財產分配事宜的糾紛，為離婚后財產糾紛，屬于婚姻家庭糾紛的范疇，應按照婚姻家庭糾紛管轄原則確定管轄法院，即依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二十一條一般地域管轄的規定處理，對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。我國民事訴訟法第三十三條規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。即使離婚后財產分配涉及不動產，由于離婚后財產糾紛不屬于物權糾紛，不應適用不動產專屬管轄。

對此，最高院做出了明確的回復，最高院認為，根據民事案由規定，上述糾紛屬于第二部分“婚姻家庭、繼承糾紛”，而非第三部分“物權糾紛”；其次，婚姻家庭糾紛通常具有復合型，不僅涉及財產關系，還涉及人身關系，不僅涉及不動產，還可能涉及其他財產。因此《民事審判指導與參考》總第77輯中明確涉及婚姻家庭、繼承糾紛的案件，雖然涉及不動產物權的分割等，仍然應當按照一般地域管轄原則確定管轄法院，不可適用不動產專屬管轄。

2、不動產買賣合同糾紛中，若訴訟請求為交付房屋、辦理過戶登記的，也涉及不動產權屬變動，是否也屬于不動產物權糾紛呢？

在（2018）最高法民申1175號案件中，法院審理認為，根據案涉《股權投資協議書》的約定，雙方的合同目的是萬福公司通過支付股權投資款的方式，取得西曼國際項目面積約2500平方米廠房的產權，該協議名為股權投資協議，實為房屋買賣合同。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規定的適用專屬管轄的不動產糾紛僅限于“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”，而案涉合同系因房屋買賣引起不動產權屬變動，屬于因合同關系產生的債權類糾紛。因此，本案不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項規定的適用專屬管轄規定的情形。

實踐中，區分不動產物權與不動產債權糾紛會產生一些歧義，為此，最高人民法院《民事案件案由規定》明確，按照物權變動原因與結果相區分的原則，確定糾紛的性質和案由。根據引起物權變動的原因關系，即債權性質的合同關系產生的糾紛，均是債權糾紛；對于物權設立、權屬、效力、使用、收益等原因產生的糾紛，則是物權糾紛。因此，民訴法解釋規定的物權糾紛僅為部分物權糾紛，不動產買賣合同糾紛案件中，雖然會涉及不動產權屬的變動，但是若是變動本身與合同相關的，不屬于不動產糾紛的專屬管轄范圍。

02

民訴法解釋提及的四類合同糾紛

是否需要區分物權糾紛還是非物權糾紛？

（2022）京03民轄終310號中，上訴人提出，本案涉及的《房屋租賃合同》，雖與不動產發生牽連，但本案雙方當事人之間屬于房屋租賃合同法律關系，本案的實質為合同履行過程中的爭議，其性質仍屬于債權債務糾紛，雙方并未對不動產的確認、分割、相鄰關系等的物權產生爭議，故不屬于不動產物權糾紛。但法院審理后認為，根據民訴法以及民訴法解釋的規定，房屋租賃合同糾紛按照不動產糾紛確定管轄，本案應當按照不動產專屬管轄的規定確定管轄法院。

從司法實踐中，不難看出，由于在管轄時不會對案件進行實質性審查，因此法院傾向于通過民事案由來直接確定管轄。換言之，若是案件的案由為民訴法解釋提及的四類合同糾紛，則不需要區分物權與債權糾紛，直接按照不動產糾紛來確定管轄。

03

不動產買賣合同糾紛適用一般合同糾紛管轄原則

根據上文所述，不動產買賣合同糾紛屬于《民事案由規定》二級案由“合同糾紛”項下的案由，不屬于不動產物權糾紛以及民訴法規定的四類合同糾紛，應當適用一般合同糾紛管轄的原則。

1、不動產買賣合同糾紛中可以適用約定管轄。

《中華人民共和國民事訴訟法》第三十五條規定：“合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定”。

為此，不動產買賣合同糾紛，屬于合同類糾紛，可以約定管轄法院。但是在約定管轄時，需要約定與爭議有實際聯系地點的法院。如果約定的地點與爭議沒有實際聯系，則該地點的法院無權管轄。

2、若不存在約定管轄的，不動產買賣合同糾紛按照被告住所地或者合同履行地確定管轄。

被告住所地的確認一般不會引起爭議。但是由于不動產買賣合同為雙務合同，涉及多項合同義務。因此法院對于合同履行地的解讀也各不相同。

《民訴法解釋》第十八條規定：“合同約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確，爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地；交付不動產的，不動產所在地為合同履行地；其他標的，履行義務一方所在地為合同履行地。即時結清的合同，交易行為地為合同履行地。”

在（2024）最高法民轄22號案件中，賣方與買方簽訂《房地產買賣合同》后，買方支付了30萬元定金和1.5萬元的銀行貸款。后雙方因履約發生爭議訴至法院，法院判決雙方繼續履行。該案件在執行過程中，因買方無其他財產可供執行，故法院裁定終止本次執行。賣方收到終本裁定后，向買方發出《解除合同通知書》，訴請房產所在地的揚州市邗江區人民法院判決確認解除合同、不予返還定金。買方對此提出管轄權異議。

邗江區人民法院認為，本案系房屋買賣合同糾紛，應由不動產所在地人民法院專屬管轄，駁回買方的管轄權異議。

買方對上述裁定不服，上訴至揚州市中級人民法院。該法院認為，本案應按照一般合同糾紛確定管轄。因雙方在合同中未明確合同履行地，故應以履行義務一方所在地，即買方住所地北京市海淀區為合同履行地，邗江區人民法院對本案不具有管轄權。

該案件移送到海淀區人民法院后，海淀區人民法院認為移送不當，層報北京市高級人民法院。該法院審理后認為，本案爭議標的為“給付貨幣”，應以接收貨幣一方所在地為合同履行地，賣方為接收貨幣方，按照其住所地邗江區人民法院對本案有管轄權。

因兩地法院觀點不一，最終最高人民法院認為，案涉合同交易的房產不屬于政策性房屋，應當依據一般合同糾紛確定管轄，案涉房屋買賣合同為雙務合同，雖存在多個合同義務，但其特征義務為交付房產，故應以案涉合同交易的房產所在地揚州市邗江區為合同履行地，江蘇省揚州市邗江區人民法院對本案有管轄權。

因此，如何具體確定合同履行地，首先應當確定案件本身的爭議標的。但是爭議標的并非是訴訟請求，而是指訴訟請求所指向的合同義務，即被告依據原合同約定所應當承擔或者履行的主要合同義務。具體到上述案例，買方起訴要求確認解除合同、不予返還定金，該訴訟請求指向的合同義務為賣方應當按照合同義務交付房屋，即根據法律規定，不動產所在地為合同履行地。

不動產糾紛，尤其是不動產買賣合同糾紛，糾紛類型各不相同，為此也帶來管轄確定的難題。在實踐中，各地法院的觀點也并不一致。為此，我們也建議，針對不動產買賣合同糾紛的，盡量在簽署合同時約定管轄法院，以減少后續的管轄爭議。