作者：余飛

01

深圳，房價抬頭

去年四季度以來的救市，深圳是最先、最快收到效果，同時也是救市效果最好的城市之一。

新房方面，去年10月份深圳新房網簽4153套，一改之前在2000套上下低迷的數據，11月份更是拉升至8076套，12月份仍高達6769套。

來源：每日樓市早讀

四季度拉動下，全年新房網簽量超過了2023年。

來源：每日樓市早讀

二手房，回暖勢頭更加明顯。

網簽量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。

來源：每日樓市早讀

同時，深圳二手房成交價格7月份跌破6萬元后，10月份不但再次沖破6萬元，而且直接拉升到6.3萬元。

2024全年二手房成交量在四季度猛攻下，創下了2021年來新高。

來源：每日樓市早讀

這種回暖的勢頭，延續到如今。

樂有家最新公布的2月份春節月數據，深圳一手住宅預售+現售2484套。

這一數據，環比當然下跌了不少，畢竟是春節月數據。2024年2月同樣是春節月，因此同比數據最有可比性，今年春節月相比于去年春節月，同比增長141%，也即翻了一倍不止。

來源：每日樓市早讀

二手房成交量，同比去年春節月，同樣翻倍了。

來源：每日樓市早讀

最關鍵的是，二手房成交價，再次抬頭了。

深圳房價從2021年2月份開始見頂向下，一路從8萬元跌破7萬元，去年6月份正式跌破6萬元，10月份又沖破了6萬元，不過11月份和12月份成交量雖然猛，但成交均價微微下跌了。

2025年2月份，二手房成交均價上漲至6.41萬元。

來源：每日樓市早讀

02

深圳，為何反應迅速

這一輪救市，京滬深的房地產現狀都有了明顯改善，尤其是上海、深圳。

前兩天我寫過上海的樓市，按照國家統計局的數據，2月份上海的二手房均價環比又領漲全國了。

北京二手房上漲，新房仍在下跌。

廣州則是這一輪一線城市發起的救市隊伍中，表現最弱的一個。成交量雖然起來了，但房價仍在下跌，直到上個月，新房才算止跌，但仍沒有實現上漲。

相比于兄弟廣州，深圳的表現可圈可點。

深圳能夠迅速回暖背后，核心邏輯就一條：

這座城市本身不缺購買力，而且供小于求是這座城市的現狀。影響深圳樓市的關鍵因素是信心和預期。

正因如此，過去四年，在信心和預期缺失的背景下，深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬。

同樣的，在去年四季度一線城市發力救市的同時，中央層面上開啟了宏觀貨幣政策和財政政策放松。

去年年末召開的中央經濟工作會議上，官方 給出的2025年發展目標是，要保持經濟穩定增長，保持就業、物價總體穩定，保持國際收支基本平衡，促進居民收入增長和經濟增長同步。

在內外局勢不斷施壓之下，要完成這些目標，壓力不可謂不大。 所以，從去年四季度開始，我們的貨幣、財政政策大轉向，而從會議的內容來看，今年年會繼續轟油門。

會議強調：

1、實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩住樓市股市。

2、穩定預期，激發活力。

3、實施更加積極的財政政策，提高赤字率。增加發行超長期特別國債，增加地方政府專項債的發行使用。

4、要實施適度寬松的貨幣政策，適時降準降息，保持流動性充裕。

5、大力提振消費，提高投資效益。全方位擴大國內需求。以政府投資有效帶動社會投資。

6、綜合整治內卷式競爭，規范地方政府和企業行為。

7、深化資本市場投融資綜合改革。

8、擴大高水平對外開放，穩外貿、穩外資。有序擴大自主開放和單邊開放，穩步擴大制度型開放。

9、持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。大力實施城市更新。

如此種種表述：

意味著，2025年的貨幣政策和財政政策將迎來轟油門時代。

意味著，2025年不僅會有較大力度的降準、降息，央行還會顯著“擴表”（購買國債、增加買斷式逆回購的投放，甚至推出新的支持股市穩定的政策工具）。

意味著，財政政策方面，力度將是空前的。2025年的國債、地方債的增量，以及赤字率都有望創下歷史紀錄。

意味著，官方應對當下的房地產困局、地方財政困局和消費困局三大煩惱方案，依舊是原來的配方。當然，這也是應對特朗普二次上臺的方案之一。

這些操作，給了中產以上階層信心。

而每年的開年，民眾對于市場、環境都表現得更為積極，再疊加子女教育的購房需求基本集中在一季度，所以每年3月份前后的成交量表現，基本都不會太差。

這是深圳樓市能夠延續熱度的關鍵。

當然除了信心和預期一定程度上回歸外，深圳經濟、產業、人口可喜的表現，也是開年拉動深圳樓市繼續回暖的重要因素。

深圳去年則以5.8%的增速跑贏了大盤0.8個百分點，同時，這一增速繼續位居一線城市首位。GDP總量逼近3.7萬億，不出意外，2026年深圳的GDP規模將登上4萬億臺階。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

深圳的經濟增速表現亮眼背后，是其工業與出口同時發力的結果，尤其是出口。

工業表現方面，作為中國工業第一城，去年深圳的規模以上工業總產值沖破了5萬億，高達5.4萬億，與工業第二城蘇州、第三城上海之間，形成了斷崖式的領先地位。

制圖 ：城市財經；數據：各城市統計局

規模以上工業營業收入，同樣沖破了5萬億，高達5.4萬億，相比于蘇州、上海，同樣有斷崖式的領先優勢。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

出口方面，去年，深圳的出口，成為中國各城市的一個標桿。

深圳的出口已經連續32年位居全國第一。2024年，深圳出口規模2.81萬億，承擔了全國十分之一的出口，包攬了廣東省一半的出口。

制圖：城市財經；數據：各城市海關

更強悍的是，如此規模，增速依舊高達14.6%。如同其工業一樣，也是在大象狂奔。

優異的表現，最終反饋在人口數據上了。

2024年，深圳常住人口1798.95萬人，較2023年增加了19.94萬人，這一增量在目前公布的城市中，位居第一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

03

深圳房價，會大漲嗎

絕對不可能。

我多次強調過，北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預期。

而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。

中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關鍵。

這也是我不斷強調的， 收入是就業的函數，就業是經濟的函數。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意愿入場。

就目前的形勢來看，地方債、房地產這兩大煩惱仍沒有徹底解決。

國家統計局公布的去年12月份房地產相關數據顯示：

2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌勢仍未收住。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

制圖：城市財經；數據：國家統計局

央行公布的去年全年住戶部門中長期貸款增量，增加了2.25萬億，這一增量規模較去年減少了3000億元，繼續創下新低。

制圖：城市財經；數據：央行

所以說，就目前的形勢來說，深圳仍沒有擺脫調整周期，盡管從國家統計局披露的每月房價數據來看，深圳房價已經四連漲了。

但去年四季度的行情上揚，主要是情緒調動所致。

而今年年初的行情延續，則更多的是開年大家對今年經濟形勢、就業形勢的不清晰。

就如同2023年開年一樣。

不知道大家是否記得，2022年年末，防疫政策放開，2023年疫情結束，于是乎大家對未來重新了信心，覺得大反彈會因此到來，最終讓當年一季度的房地產行情大熱。

結果一季度宏觀數據公布后，行情戛然而止。

強調這一點，是想告訴大家，年初的行情更多的是教育需求與看不清形勢因素的共同作用。

樓市今年能否企穩，要等到二三季度才能看清。

對于深圳樓市的判斷，本號依舊是兩條：

第一，早晚會漲，是由深圳的經濟發展勢頭、產業勢頭、人口競爭力、供小于求的基本面決定的。

第二，節點難說。

主要是對宏觀經濟和宏觀就業的回暖勢頭不好判斷。

如果后續大環境改善，那以深圳為引領的一線城市，樓市筑底反彈，毫無懸念。

因此，本號對于當下購房者的建議是：

不妨繼續讓子彈飛一下。

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