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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

節(jié)后的一個月時間，萬科開經(jīng)本部迎來歷史性轉(zhuǎn)折，地產(chǎn)一品塘曾經(jīng)獨家報告：萬科在上海成立的開發(fā)經(jīng)營本部核心團(tuán)隊如今全部在深圳辦公了。

2月的深圳，天氣格外舒適，陽光明媚，長期在上海工作的多數(shù)友人們似乎心情都非常不錯，大家也都是背著使命踏上深圳的旅途。

其實業(yè)內(nèi)朋友也非常明白，這次深鐵集團(tuán)拿出了最大的誠意挽救萬科，不僅僅是集結(jié)了各路國資委核心班底，在組織與財務(wù)資金方面都給與了萬科足夠的支援。

熟悉萬科的朋友們應(yīng)該知道，如今萬科全國布局來看，四大核心城市里面，唯獨深圳的住宅土地儲備最為薄弱，但是其存量資產(chǎn)依然還是非常龐大。

萬科在整個大灣區(qū)布局多年，在多個核心城市都有不小的存量資產(chǎn)需要破局，這批存量土地在短期之內(nèi)能否變現(xiàn)，也是為了萬科能否真正站起來的最核心關(guān)鍵。

萬科走到今天，除去大環(huán)境因素以外，其實就是其自身過于膨脹，面對整體環(huán)境下行，不管是組織還是文化還是在吃老本，相對比這部分能力，萬科的落敗也絕非偶然。

但是，不管萬科如今的困境如何，在很多城市，如果論團(tuán)隊的專業(yè)度與操盤能力，相同的地塊產(chǎn)品運營水平，萬科的經(jīng)理人依然還是抗打的。

所以，小編也看到如今深鐵在對待萬科經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整方面，還是走在了一個非常正確的方向：華南存量如何分解，是如今萬科最需要解的題。

在萬科開經(jīng)本部張海的帶領(lǐng)下，萬科已經(jīng)分出五個獨立產(chǎn)品團(tuán)隊正在對華南市場進(jìn)行深入摸排，從土地研判到產(chǎn)品策略入手，希望能在廣深市場贏得突破。

說到廣深兩大超級市場，如今早已經(jīng)是四大頭部央企的天下，早期在深圳稱霸多年的萬科與金地早已經(jīng)歸隱數(shù)年，萬科未來的發(fā)展深圳市場一定是至關(guān)重要的。

時間回到2017年，也是萬科深圳公司最輝煌的一年，這一年，萬科不僅在深圳市場取得了顯著的銷售業(yè)績，還在多個項目中展現(xiàn)了其強大的開發(fā)能力和品牌影響力。

這一年也是深圳萬科產(chǎn)品系列最為豐富的一年，不管是剛需還是豪宅，不管是產(chǎn)城還是商辦，這一時期的萬科依然還是產(chǎn)品絕對領(lǐng)先的年代。

這一年，萬科整體業(yè)績突破5000億關(guān)口，深圳市場萬科以333.64億元的銷售金額和43.12萬平方米的銷售面積，雄踞銷售雙料冠軍?，其他頭部房企距離萬科依然還有不少的差距。

在這一時期，萬科依然還是農(nóng)村包圍城市策略，依靠萬科的產(chǎn)品口碑與物業(yè)服務(wù)贏得了市場的認(rèn)可，當(dāng)然這一時期萬科似乎也非常自信，特別是很多土地屬性也走了一些偏鋒。

最值得關(guān)注的是當(dāng)年的萬科云城，一個位于南山區(qū)的超級大盤，早期其實并不是純住宅屬性，經(jīng)過萬科的打造如今變成了一個超級產(chǎn)業(yè)綜合體。

10幾年前，這里還是一條泥濘的小路，雜草叢生。如今，高樓林立，燈火通明，這就是深圳的速度，改革開放的窗口。

留仙洞總部基地，一個集高端商業(yè)、學(xué)校、公寓、地鐵和高鐵于一體的地方，萬科云城無疑是西麗留仙洞的一道靚麗風(fēng)景線。

這是萬科在深圳投資最大的一個項目，其中部分產(chǎn)業(yè)用地改成公寓在當(dāng)年出售也贏得了大批客戶青睞，因此這個項目也代表萬科在產(chǎn)品方面的絕對操盤能力。

由于深圳土地的稀缺，純招拍掛市場萬科幾乎參加的不多，在經(jīng)歷了萬科云城的成功之后，萬科似乎找到了成功密碼，準(zhǔn)備再押寶一個類似項目。

2019年7月，深圳市福田區(qū)城市更新和土地整備局公示的三星工業(yè)區(qū)城市更新單元計劃（草案），宣布萬科正式操刀此項目。

該項目正是萬科在股權(quán)之爭白日化的2016年拿下的“工改工”項目，離福田CBD不遠(yuǎn)，地理位置優(yōu)越。也是這一年，萬科在深圳福田、南山推出三個豪宅項目，正式宣告回歸深圳市中心。

這個項目如今位置正在深業(yè)上城的旁邊，區(qū)位非常不錯，萬科“工改工”嘗到甜頭之后，這一個項目也是萬科布局城區(qū)的重要項目，可惜似乎如今完全停滯不前了。

實際上，工改市場的大蛋糕也促使著萬科不斷投入。參照三星工廠附近體量相當(dāng)?shù)摹肮じ墓ぁ表椖可顦I(yè)上城，以6.5容積率84萬平方米總建筑面積、公寓12萬元/平方米的價格估算，單塊地塊的貨值超過500億元。

加上其他項目，萬科在深圳的存量貨值已經(jīng)高達(dá)千億左右，因此，前深圳總經(jīng)理周彤留下的坑還是不小的，想要近期解套，這方面單純依靠經(jīng)理人似乎完全沒有可能性。

另外一個方面，后面幾年深圳政策有了新的動態(tài)，2018年深圳出臺的工業(yè)區(qū)塊線等政策已將相關(guān)漏洞堵上，不允許類住宅設(shè)計，物業(yè)受讓方必須為納稅3年以上的工業(yè)企業(yè)。

再加上2020年之后的深圳市場，房價已經(jīng)開始開始下跌，很多工改工項目面臨成本過高的問題，萬科深圳的“工改工”策略宣布失敗。

后來的事情大家都知道了，萬科南方區(qū)域多次城市總換防，深圳公司整體戰(zhàn)斗力急轉(zhuǎn)而下，如今到了無米下鍋的地步了。

隔壁的廣州其實也面臨的這樣的狀況，另外還有萬溪公司，這個平臺的內(nèi)部狀況更加復(fù)雜，涉及到的股權(quán)估計內(nèi)部人也很難說的清楚。

因此，可以看到，廣深的存量能否有突破，能釋放多少貨值，政策方面有沒可松動，這幾個方面的決定性因素才是萬科真正脫困的關(guān)鍵。

如今萬科深圳公司，基本上屬于半歇息狀態(tài)，停工的停工，還欠了一屁股供應(yīng)商的款，在售的項目也多為早期布局非核心區(qū)域的商辦項目為主。

如今開發(fā)經(jīng)營本部的眾多高管已經(jīng)齊聚深圳大本營，從產(chǎn)品，成本，運營等角度每天閉門會議肯定不少，這頭腦風(fēng)暴估計也需要折騰數(shù)日。

不過小編還是那句話，如今廣深兩地很多問題單純依靠經(jīng)理人解決，應(yīng)該還是起不到什么實質(zhì)性作用，未來估計還得是深鐵高層出山。

2025年是萬科的大考之年，債務(wù)的兌付，規(guī)模與口碑的雙重下滑，未來經(jīng)營方面的戰(zhàn)略調(diào)整，留給萬科的時間真的不多了。

今天就聊到這里，有需要補充的老鐵們，記得留言討論，感謝各位老鐵持續(xù)關(guān)注。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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