2024年，南京德基廣場“爆賣”245億元，超越此前的全國高端商業“銷冠”北京SKP，首次登頂全球單體商場“新店王”。在充滿變數與挑戰的商業競爭中，南京既有德基廣場這座“高峰”，也有元通商圈、百家湖商圈等“高原”。伴隨著新興板塊的發展，商業加速布局，外資品牌、連鎖品牌入駐為市場注入新活力。

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德基登頂，百花齊放

南京德基廣場年銷售245億元是什么概念？這意味著，該商場平均每天銷售額超6712萬元，每個小時賣近280萬元，每分鐘賣4萬多元。

北京SKP自2011年登頂國內商場銷售額第一寶座后，已蟬聯中國“店王”十三年；2020年，超越倫敦哈羅德百貨，登頂全球“店王”。有業內人士透露，該商場去年銷售額同比下降17%，回落至220億元區間，“讓座”南京德基廣場。

據公開信息，南京德基廣場2022年和2023年的銷售額分別為210億元和239億元，已連續三年處于增長態勢。這個屢屢在全國商業世界創下新高的城市綜合體已經成為南京乃至全國商業綜合體的風向標。

德基“一騎絕塵”向前沖，百年新街口煥發新生機。上個周末，新街口各大商場內，目之所及，人流如織。中午時分，南京新百某快消品牌店內排起結賬長龍，不少買單結束的年輕人“鉆入”負一樓繼續尋覓美食。

德基已成為高奢品牌進軍南京的首選之地

“新街口商圈不少商場節假日單日客流量突破10萬人次已是常態。”南京商業地產商會執行會長馮憲法說，新街口也是目前全國唯一一個擁有4個年銷售額超40億元百貨購物中心的商圈。

距新街口十公里遠的元通商圈，人氣也在迅速拉升。2月26日，華采天地五樓，南京金融城白領何楠楠中午12點半到達Ameigo梅果·云貴川bistro時，前面有12桌，需要等位30分鐘以上，和朋友“轉戰”4樓濱壽司，服務員正喊到176號，而她們取到的號是192號。2024年，華采天地餐飲營業額同比增幅約30%。

華采天地沒有重奢店鋪，卻經常可以看到拎著奢侈品袋子逛吃的消費者，客流來自一街之隔的南京IFC。這一去年1月7日試營業的重奢商場是南京第二座重奢商場，也是繼香港、上海之后，新鴻基地產旗下的第3個IFC項目，首年銷售額突破30億元。

“南京IFC的開業提升了整個元通商圈的曝光量。”華采天地副總經理葛媛園坦言，南京IFC試營業當天，華采天地客流量突破7萬人次，是當月商場單日客流量最大的一天。兩家商場定位和業態互補互促，河西的客群實現了從日常到奢侈品消費的全覆蓋。

南京的商業新勢力也表現不俗。百家湖商圈坐擁景楓中心、百家湖1912、江寧金鷹國際購物中心、21世紀太陽城等綜合體，被業內認為是南京的“第一新興商圈”，去年，該商圈內景楓中心全年銷售額突破42.8億元，成為南京又一“40億+”商業地標。

Savvy Market潮流市集在江寧景楓中心首發

雨花萬象天地去年底開業以來，日均客流量超35000人次，周末、節假日還要翻番，部分餐飲店鋪翻臺率每晚可達9次。2023年底開業的城北萬象匯年客流量預估超2000萬人次，常年位居高德地圖區域購物中心排行榜NO.1，是當之無愧的邁燕商圈的核心。

從新街口的標桿引領到元通、百家湖等新興商圈崛起，再到城北、雨花等區域的商業配套完善，南京的商業版圖正在經歷深刻變革。

世邦魏理仕南京戰略顧問部主管王飛觀察到，南京商業綜合體的空置率在同類城市中最低，不僅主流商圈積極導入資源，一些主理人也選擇在特色街巷落地生根，供給側的活躍度一定程度反映了南京商業市場的繁榮度。

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超越商業，擁抱變化

咨詢公司貝恩發布的報告顯示，2024年中國內地個人高端消費品市場銷售額預計下降18%—20%。該報告還指出，2024年境外高端消費外流加劇，境外消費占比升至40%。

在奢侈品市場遇冷的大背景下，南京德基廣場的業態布局更加多元化。其負一層與地鐵相連，既有快消時尚品牌，也有國潮、先鋒時尚、都市戶外、買手店等，以高奢作為“基本盤”，向更下沉式的消費習慣貼近，滿足不同階層消費者的需求。

“2024年，我們推動廣場內113家品牌店鋪更新，占整個廣場全部品牌近三成。”南京德基廣場相關負責人介紹，重視年輕客群的消費需求，廣場內近七成為面向年輕客群的消費品牌，在店鋪設計和貨品配置上也著重契合年輕客群的消費偏好。

在網絡平臺上，許多人用“生活美學空間”來形容南京德基廣場。花費數千萬元打造的七個衛生間被稱為“廁所界的愛馬仕”，成為眾多游客在南京的必去打卡點之一。全球首個開在高奢商場的博物館持續上演“為一座館，去一座城”。南京德基廣場已不只是一座商場，而是具備了文化、娛樂、休閑等多種功能的復合公共空間。

從“空間社交”的獨特屬性來重構消費場景，南京越來越多的商業綜合體以“超越商業”的視角探索生活的無限可能。

春節期間，雨花萬象天地戶外街區紅紅火火的“發”字鋪滿百米長街，“來雨花走發路”刷屏社交媒體。以5000平方米的戶外草坪為核心，商場正在打造一連串法式鄉村打卡場景，未來將不間斷上新露營、市集活動。營造“新鮮”的生活場景，華采天地去年“五一”期間的漢堡潮玩節吸引客流58萬人次。今年5月，中國精釀啤酒節也將在元通商圈營造暢飲狂歡。

華采天地舉辦的漢堡潮玩節吸引客流近60萬人

當德基主動“俯下身段”，當越來越多的消費者愿意為情緒、氛圍、場景買單，敢于擁抱變化或許成了商業的流量密碼。

2019年，江蘇觀海商業管理有限公司董事長王恒剛接手樂基廣場時，商場租金收繳率僅為10%，瀕臨倒閉。而經營方向的及時調整，讓樂基在競爭激烈的商業環境中，起死回生。

緊鄰河西金鷹這個“巨無霸”，樂基邁出的第一步是調整定位，尋求差異化。“河西金鷹10點鐘打烊，我們則引進了主打休閑化、娛樂化的夜經濟品牌，吸引客流逛完金鷹后到樂基喝點小酒、吃點燒烤。當時我們有60%的商戶營業到凌晨2點。”王恒剛說。

近年來，敏銳捕捉新的市場變化，樂基壓縮了夜經濟的業態占比，持續增加品質消費項目，引進了香港中環老牌米其林餐廳蓮香居的大陸地區首店、日企員工經常光顧的滿吉拉面等。本月，南京面積最大的寵物項目暴寵也將在樂基開業，提供寵物酒店、寵物社交等多元服務。

王恒剛常言，“招商開出來只是成功了一半，后期緊貼市場的運營同樣重要。”去年，觀海商業順應年輕客群的消費需求，與荒野餐吧共同孵化了“強壯的土土”，上榜大眾點評河西西餐好評榜首位，平均月營業額超百萬元。而根據大數據“畫像”，建筑面積僅3萬多平方米的樂基除吸引周邊居民，來自外區甚至外省的客流也占了相當大的比例。

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由城而市，因市而興

在南京德基廣場的地下停車場，常年可以看到皖A、蘇K等外地車牌。記者隨機采訪，商場多位品牌導購表示，相當一部分客流來自南京都市圈和長三角其他地市。

商業的繁榮并非單純源于商業自身，而與城市發展和城市能級緊密相連。

100多年前，紐約曼哈頓中城北區時代廣場還是馬商、鐵匠、馬廄的集散地，隨著紐約成為世界金融中心和國際性大都市，周邊區域逐漸匯聚大量商場、劇院，形成了繁華的娛樂與購物中心，歷經歲月沉淀，成就了百年之后的“世界十字路口”。

在馮憲法看來，南京德基廣場登頂“銷冠”既有自身運營的因素，也與南京深厚的商業基礎和強大的輻射能力密不可分。南京都市圈地跨蘇皖兩省，是我國第一個規劃建設的跨省都市圈，人口規模龐大，經濟聯系緊密。作為東部地區重要中心城市和長三角特大城市，南京本身服務的人口就有千萬，而都市圈人口則有3500多萬，如此龐大的消費群體，構成了南京商業廣闊的輻射范圍。

“市”因“城”而設，元通商圈的發展印證了這一規律。2002年，華新（南京）置業開發有限公司資深副總經理徐華第一次來到元通地區，舉目望去，四周皆荒地。20余年“造城”，河西CBD集聚了全市一半以上200米以上的摩天大樓，國際博覽中心、奧體中心等公共配套相繼落成，居民入住、企業集中、總部落子、文旅體展活動豐富，催生了龐大的消費需求，華采天地和南京IFC相繼開業，元通商圈實現了從“無”到“有”，從“有”到“優”的生長蛻變。

“兩橋”地區是雨花臺區在城市更新改造的背景下，歷時10年重塑的“雨花新中心”。近年來，數字大道、城市公園、中華中學雨花校區、省婦幼保健院雨花院區等配套逐步兌現，轄區8個新小區陸續交付，導入了大批量年輕的、有消費力的常住人群。華潤集團正是捕捉到了城市發展的新方向，堅定落子雨花打造萬象天地。

“城”也因“市”而興。南京德基廣場給城市帶來了什么？顯而易見的是，這座商業巨擘如磁石般吸引著人流物流貿易流。去年，南京德基廣場引進各類首店54家，不少品牌以德基為“起點”進而打開南京、江蘇乃至長三角的市場。長遠來看，德基的“商業魅力”或將提升南京在都市圈和長三角一體化格局中的影響力。

元通商圈多家餐飲品牌做市場調研時發現，華采天地的客單價比其他商場略高，側面顯示出元通商圈旺盛的消費力。而這也與公眾對河西·建鄴現代化新城、南京“城市客廳”的印象基本一致。

一個有意思的現象是，去年底亞馬遜南京峰會在國際博覽中心舉行，華采天地南京大牌檔排起長龍，距商場幾百米的安達仕酒店盡管房費高達每晚3000元也全部售空；去年周杰倫奧體中心演唱會期間，華采天地“周同學的官方快閃店”，不到一個月文創產品銷售超百萬元。

去年，建鄴區舉辦各類展會、會議357場，連續6次獲CMIC中國會議產業大會頒發的“會獎之星”獎項。無法精確論證，到底是因城市展會帶來了消費還是因為商業活躍度高而成全了城市展會，“城”與“市”的交相輝映，還在不斷復制和裂變。

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看好南京，美美與共

過去，南京的商業版圖上，德基、景楓、虹悅城等本土品牌占據主導。近年來，外資和連鎖品牌不斷增加，為本土商業注入了新鮮血液。

在新街口西南象限，金陵中環項目已基本建設完成。這座來自老牌商業地產巨頭香港置地的項目，是繼北京王府中環項目后，內地第二家中環系精奢作品，定位為新街口高定綜合體。目前，金陵中環已引進I.T全新形象店、方所南京首店、lululemon概念店等眾多潮流品牌與人氣首店。

JLC金陵中環計劃2025年開業

從區位上看，金陵中環與新街口金鷹“面對面”，目標客群和定位也有相似之處。馮憲法認為，競爭不充分一定不會有商業的繁榮，南京商業的整體飽和度和競爭激烈程度遠不如上海和成都。杭州武林廣場商圈容納了杭州大廈、恒隆廣場和杭州中心等重奢商場，南京新街口顯然也能容納兩個以上重奢項目。

同樣令人關注的還有南京華貿中心。作為華貿集團繼北京華貿中心、蘇州華貿中心之后布局的第三座華貿中心項目，計劃打造為“北京華貿中心升級版”，該項目將于今年三季度營業，鼓樓區希望以此激活整個中央門商圈。

王飛認為，2025年、2026年將是近10年南京商業升級的大年。隨著金陵中環、華貿等商業體集體入市，這些有域外操盤經驗的運營商將為南京商業帶來全新的理念。這對本土商業體為主的南京消費市場來說，其意義遠遠超越新增幾個購物中心。

“我們期待這些運營方能通過多場景的供給，給南京帶來更多正向貢獻。‘本土’與‘域外’美美與共，加快推動南京商業格局由‘一核多中心’向‘多中心多支點’轉變，綜合體由‘功能性滿足’向‘生活方式重塑’升級。”王飛說。

在2025年南京市政府工作報告中，今年“上新”多個商業綜合體被列入“積極挖掘消費新潛能”的具體工作。據不完全統計，今年南京新開商業項目總體量將超130萬平方米，除頭部商企的籌開項目，還有金陵長樂坊、南京玄武花園城等帶有南京文化印記的商場，也有曼度·樂福里、紫金·鐘愛里等社區商業。大量項目入市，正是市場資本以實際行動表達對南京未來的積極看好和堅定信心。

來源｜新華日報（記者 鹿琳 盛文虎 周敏 王麗華）

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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