「編者按」

winshang

見時(shí)代之風(fēng)，論經(jīng)營(yíng)之禾。第20屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，年度相約，重磅登場(chǎng)。踏著新消費(fèi)時(shí)代浪潮，贏商網(wǎng)以【提問2025】之系列，向行業(yè)發(fā)問，尋解題思路，與商業(yè)地產(chǎn)人和鳴共振。

2025開局，中國(guó)人被線下實(shí)體商業(yè)“硬控”了！

“首個(gè)非遺春節(jié)”疊加8天超長(zhǎng)版假期，奔涌的人流，火熱的消費(fèi)。513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)春節(jié)假期客流約2億人次、銷售額近100億元；南京德基廣場(chǎng)假期銷售額4.4億元，同比增長(zhǎng)7.47%； 鄭州丹尼斯大衛(wèi)城2.9億元、蘭州中心超1.5億元、北京西單大悅城1.1億元……

圖片來(lái)源：南京德基廣場(chǎng)官方小紅書

熱鬧的不只有商場(chǎng)，還有影院。史上最強(qiáng)春節(jié)檔，一場(chǎng)理性主義的勝利。電影票房95.1億元，觀影人次1.87億。兩個(gè)數(shù)據(jù)，均創(chuàng)歷史新高。

截至3月2日上午，《哪吒之魔童鬧海》（簡(jiǎn)稱《哪吒2》）累計(jì)票房（含預(yù)售）142億元，位列全球影史票房榜第7位，登頂全球動(dòng)畫電影票房榜第一。

“給我破！”吒兒登頂世界之巔，東方神話不再是“神話”。但Deepseek這股“神秘的東方力量”，則為世界創(chuàng)造了一個(gè)AI新神話，也讓全體中國(guó)人第一次感受到AI大模型帶來(lái)的震撼。

春暖花開間，商業(yè)地產(chǎn)圈重新燃起了商業(yè)數(shù)智化的火花。從數(shù)據(jù)智能中樞到認(rèn)知決策引擎，AI重塑了實(shí)體商業(yè)的“人-貨-場(chǎng)”邏輯。從消費(fèi)場(chǎng)景到實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營(yíng)，AI也重構(gòu)了線下實(shí)體商業(yè)的空間價(jià)值。

在AI重構(gòu)世界的當(dāng)下，唯一不變的真理就是，商業(yè)創(chuàng)新的王冠，永遠(yuǎn)屬于那些率先打破固有認(rèn)知邊界的人。屹立新消費(fèi)時(shí)代潮頭者，必是那些以開放胸襟擁抱不確定性的探路者。

當(dāng)風(fēng)禾盡起，商業(yè)麥浪翻滾成海。他們以風(fēng)骨為契，以禾穗為印，共執(zhí)鐮：2025，中國(guó)實(shí)體商業(yè)必將越來(lái)越好！

實(shí)體商業(yè)，

國(guó)家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的核心抓手

2024 年，商務(wù)部認(rèn)定的“消費(fèi)促進(jìn)年”。這一年的消費(fèi)市場(chǎng)，既有著新趨勢(shì)帶來(lái)的蓬勃喧鬧，也夾雜了理性與克制下的冷靜思考。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額約為48.79萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.5%。按消費(fèi)類型分，商品零售額約43.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.2%，餐飲收入則約為5.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.3%。

但從社零總額增速來(lái)看，2024年3.5%的同比增速相較2023年7.2%有所放緩。

居民收入增速下行是拉低社零總額增速的根本原因，2024年，全國(guó)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)5.3%，較2023年6.3%的增速下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。此外，樓市持續(xù)調(diào)整，資本市場(chǎng)的震蕩回調(diào)，也削弱了居民的財(cái)富效應(yīng)，影響了消費(fèi)預(yù)期。

可喜的是，隨著多項(xiàng)促消費(fèi)政策持續(xù)釋放效果，去年四季度，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，季內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.8%，比三季度加快1.1個(gè)百分點(diǎn)。以舊換新等一系列促消費(fèi)政策落地，成了消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)的催化劑。

進(jìn)入2025年，在“大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”頭號(hào)任務(wù)之下，國(guó)家、地方出臺(tái)了一系列政策加碼促消費(fèi)。

//國(guó)家政策引導(dǎo)

五部門聯(lián)合發(fā)布《優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境三年行動(dòng)方案（2025—2027年）》，提出，到2027年，消費(fèi)供給提質(zhì)、消費(fèi)秩序優(yōu)化、消費(fèi)維權(quán)提效、消費(fèi)環(huán)境共治、消費(fèi)環(huán)境引領(lǐng)等五大行動(dòng)深入開展，供給質(zhì)量不高、市場(chǎng)秩序失范、維權(quán)效能不足等問題得到系統(tǒng)治理，商品、服務(wù)質(zhì)量顯著提高，消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)明顯降低，消費(fèi)糾紛源頭治理效果顯著，經(jīng)營(yíng)者誠(chéng)信意識(shí)普遍增強(qiáng)，消費(fèi)便利度、舒適度、滿意度大幅提升，全國(guó)消費(fèi)環(huán)境明顯優(yōu)化。

?支持消費(fèi)升級(jí)?，推動(dòng)汽車、電子產(chǎn)品、家居等領(lǐng)域的質(zhì)量提升和國(guó)潮化發(fā)展；推廣?無(wú)理由退換貨，鼓勵(lì)實(shí)體店承諾無(wú)理由退換貨，目標(biāo)到2027年覆蓋超150萬(wàn)家線下門店。

//地方政府創(chuàng)新

北京、上海等地推出服務(wù)消費(fèi)券，覆蓋餐飲、零售、旅游等領(lǐng)域，直接拉動(dòng)線下消費(fèi)復(fù)蘇。上海市政府近日宣布將發(fā)放2025"樂·上海"服務(wù)消費(fèi)券，聚焦餐飲、旅游、電影、體育等四大領(lǐng)域。

2025年政策組合拳表明，實(shí)體商業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“穩(wěn)定器”、科技應(yīng)用的“試驗(yàn)場(chǎng)”、文化傳承的“新載體”、民生保障的“壓艙石”。

多向政策加碼不僅證明實(shí)體商業(yè)的重要性提升，更標(biāo)志著其從“市場(chǎng)自發(fā)業(yè)態(tài)”升級(jí)為“國(guó)家戰(zhàn)略基礎(chǔ)設(shè)施”，在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展階段承擔(dān)不可替代的多元使命。

商業(yè)地產(chǎn)，

房企對(duì)抗市場(chǎng)波動(dòng)的“壓艙石”

從宏觀大勢(shì)轉(zhuǎn)向行業(yè)、企業(yè)端，商業(yè)地產(chǎn)板塊之于頭部地產(chǎn)玩家的重要性亦在步步提升，成為對(duì)抗住宅市場(chǎng)周期波動(dòng)“壓艙石”。

那些提前布局商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，不僅獲得了穿越周期的生存能力，更在資本市場(chǎng)贏得"第二增長(zhǎng)曲線"的估值溢價(jià)。

??萬(wàn)象商業(yè)20載，覆蓋全國(guó)58城，銷售額超過2000億元、年租金收入超250億元。

在華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市的四年時(shí)間里，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)與消費(fèi)者需求快速變化，其憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)能力，商管業(yè)務(wù)逆勢(shì)擴(kuò)張，商業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2024年上半年購(gòu)物中心商管業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)到18.9億元，2022年同期僅為11.73億元，年均增幅超過20%。

業(yè)績(jī)突出背后，是商管業(yè)務(wù)打造的全產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)壁壘，逐漸在市場(chǎng)形成“領(lǐng)先”優(yōu)勢(shì)。放眼國(guó)內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活是唯一在重奢、中高端、非標(biāo)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)規(guī)模化布局的企業(yè)，且深耕每一產(chǎn)品線領(lǐng)域。

圖片來(lái)源：深圳萬(wàn)象城官方小紅書

??龍湖商業(yè)歷經(jīng)二十余載磨礪，已成為中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的佼佼者，并為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)了堅(jiān)實(shí)的業(yè)績(jī)支撐。

據(jù)2023年財(cái)報(bào)顯示，龍湖旗下商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額達(dá)到632億元，同比增長(zhǎng)近50%；全年總客流量日均263萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)31.5%；商業(yè)板塊租金收入102.8億元，同比增長(zhǎng)9%，首次突破100億大關(guān)，位列全國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)收入規(guī)模前三位。運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上。

如今，龍湖商業(yè)正邁向嶄新的發(fā)展階段，朝著第四個(gè)超百mall企業(yè)快速進(jìn)發(fā)。

?? 萬(wàn)科架構(gòu)調(diào)整觸及一系列人事變動(dòng)，為萬(wàn)科商業(yè)板塊開啟“全國(guó)統(tǒng)籌一盤棋”。

2024年初宣布萬(wàn)科成立商業(yè)事業(yè)部合并原七大區(qū)域商業(yè)業(yè)務(wù)和印力集團(tuán)，而后繼續(xù)深化商業(yè)事業(yè)部組織建設(shè)：設(shè)置職能部門和成立專項(xiàng)工作組，明確孫嘉為商業(yè)事業(yè)部首席合伙人，姚海波升任商業(yè)事業(yè)部執(zhí)行總裁、上海公司首席合伙人。

緊接著在三季報(bào)之際，掌舵商業(yè)板塊的孫嘉升任萬(wàn)科集團(tuán)總部總經(jīng)理，同時(shí)調(diào)整了組織架構(gòu)，原五大中心組成的萬(wàn)科集團(tuán)總部，調(diào)整為董事會(huì)辦公室、集團(tuán)辦公室及六大部門。

此外，消費(fèi)基礎(chǔ)REITs在資本市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，則是線下實(shí)體商業(yè)交出的另一份滿意答卷。

2024年，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速，全年共發(fā)行29只，接近過去三年發(fā)行數(shù)量總和，發(fā)行規(guī)模合計(jì)645.69億元，占過去三年發(fā)行規(guī)模總和的2/3。

其中2024年成立的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，快速成長(zhǎng)為規(guī)模第三大的資產(chǎn)類型，是平均出租率最高的資產(chǎn)類型。目前7只已發(fā)行的消費(fèi)類REITs最新季度的出租率都在95%以上，并且上市以來(lái)出租率沒有明顯變化，甚至超過了保障房REITs，保持了很強(qiáng)的穩(wěn)定性。這樣的整體表現(xiàn)，大大增強(qiáng)投資者的信心。

圖片來(lái)源：項(xiàng)目官方小紅書

不難看出，當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)已從房企的“配套業(yè)務(wù)”進(jìn)化為決定生死存亡的核心戰(zhàn)場(chǎng)。當(dāng)住宅開發(fā)利潤(rùn)率跌破20%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的持續(xù)現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值能力，正在重構(gòu)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值評(píng)估體系。

展望2025，

線下實(shí)體商業(yè)如何越來(lái)越好？

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期。

2024年，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為44.5%。春節(jié)消費(fèi)熱潮印證了消費(fèi)迭代：消費(fèi)者從單純商品購(gòu)買轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式、文化型消費(fèi)（如非遺活動(dòng)、觀影），從價(jià)格敏感轉(zhuǎn)向價(jià)值敏感（如對(duì)商場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)的關(guān)注），這一轉(zhuǎn)變將推動(dòng)中國(guó)向"服務(wù)型經(jīng)濟(jì)"和"體驗(yàn)型社會(huì)"加速轉(zhuǎn)型。

另一方面，2024年國(guó)內(nèi)集中式商業(yè)項(xiàng)目新開業(yè)量創(chuàng)近十年新低，且“消費(fèi)分層”這一消費(fèi)趨勢(shì)或許在短期內(nèi)無(wú)法扭轉(zhuǎn)。

展望2025，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的存量競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，細(xì)顆粒度、高精細(xì)化運(yùn)營(yíng)變成首要之舉。

??購(gòu)物中心：客流增長(zhǎng)放緩，流量紅利退潮，粗放式爆發(fā)性增長(zhǎng)的窗口已然不再。借助二次元、戶外運(yùn)動(dòng)、潮流零售、主理人品牌等新鮮內(nèi)容，讓追求生活方式而非純消費(fèi)的商業(yè)理念更加具象化，從單一商品場(chǎng)向多元情緒場(chǎng)進(jìn)階。

同時(shí)，以豐富換客流，以運(yùn)營(yíng)換客質(zhì)，高客流維護(hù)收入基本盤，優(yōu)客質(zhì)發(fā)力頭部品牌銷售，最后基本盤穩(wěn)定的情況下，有了足夠的談判空間，再以頭部銷售提升新的生態(tài)格局。

??奧特萊斯：從業(yè)態(tài)品類拓展、品牌能級(jí)提升方面尋求突破發(fā)展，短期內(nèi)有望延續(xù)相對(duì)韌性，但國(guó)內(nèi)電商發(fā)達(dá)，或?qū)υ讵?dú)立百貨層面，聚焦潮奢、策展、買手制等新興經(jīng)營(yíng)模式，不斷對(duì)標(biāo)全球標(biāo)桿項(xiàng)目，探索差異化經(jīng)營(yíng)與創(chuàng)新；

??非標(biāo)商業(yè)：不僅著眼于剛需和實(shí)際功能本身，而是不斷去挖掘?qū)θ说年P(guān)懷、治愈、情緒，打造稀缺的場(chǎng)景、內(nèi)容、服務(wù)，從傳統(tǒng)渠道產(chǎn)品邏輯走向“生活方式銷售邏輯”。消費(fèi)被激活的背后，是線下零售商業(yè)之于生活的支持被重新定義。

看看日本這個(gè)近在咫尺的案例，經(jīng)歷了“失去的三十年”，日本人均收入長(zhǎng)期停滯、嚴(yán)重少子化，但仍然誕生了無(wú)印良品、優(yōu)衣庫(kù)等一批知名消費(fèi)品牌，背后的啟示值得借鑒：

• 一是，尊重市場(chǎng)形勢(shì) ，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略與預(yù)期。

• 二是，前置關(guān)注上升品類，下行品類替換成上升品類 ，優(yōu)先保障出租率和經(jīng)營(yíng)的基本面。

• 三是，尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì) ，如消費(fèi)理性氛圍下的國(guó)貨新品牌和供應(yīng)鏈新機(jī)會(huì)。

習(xí)慣了市場(chǎng)持續(xù)的增量狀態(tài)，當(dāng)前新的消費(fèi)轉(zhuǎn)變需要行業(yè)適應(yīng)消費(fèi)者的迭代。

一個(gè)新的消費(fèi)時(shí)代到來(lái)，商業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)者，永遠(yuǎn)不能是保守派。越是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，越是比拼誰(shuí)更敢抓住機(jī)遇。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)始終與行業(yè)同頻共振，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏。

2025年5月，由贏商網(wǎng)舉辦的第20屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)將在廣州開幕，以「風(fēng)禾盡起」為號(hào)，廣邀中國(guó)零售商業(yè)人共赴年度盛典，于風(fēng)禾盡起之時(shí)，與行業(yè)頂尖大咖共探全球商業(yè)新知，把握時(shí)代機(jī)遇，引領(lǐng)行業(yè)前進(jìn)方向。

時(shí)間地點(diǎn)：2025年5月丨廣州

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · fufu、蘇珊

封面&頭圖來(lái)源 · 廣州天環(huán)ParcCentral官方小紅書