記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

閩系國企地產(chǎn)“三劍客”之一的象嶼，在上海灘再次陪跑。

3月3日，上海第二批次土拍，象嶼看中的嘉定新城地塊，起始價(jià)20.46億元，吸引4家房企參與競(jìng)奪，經(jīng)過49輪競(jìng)價(jià)，最終被招商蛇口收入囊中，成交樓面價(jià)31850元/平方米。

這宗地，象嶼本志在必得，提前半個(gè)月就發(fā)布了招標(biāo)信息。無奈，競(jìng)爭激烈，奪地難度加大。

開年至今，象嶼地產(chǎn)上海土地市場(chǎng)，仍顆粒無收。

這家出自廈門的國企，是供應(yīng)鏈龍頭象嶼集團(tuán)的子公司。

在董事長胡新立的帶領(lǐng)下，這兩年跑馬圈地，躋身上海前5、全國前50位，成為規(guī)模排名上升最快的房企之一。

2024年開始，其在上海拿地接連失利，連帶全年銷售同比下降，規(guī)模跌至305億元。要留在牌桌進(jìn)階升級(jí)，胡新立團(tuán)隊(duì)挑戰(zhàn)不小。

重倉上海

押注上海，是胡新立團(tuán)隊(duì)的核心打法。

一開年，象嶼旗下“上海象盈房地產(chǎn)”連發(fā)三條招標(biāo)預(yù)告，瞄準(zhǔn)奉賢區(qū)、浦東新區(qū)、嘉定新城三個(gè)地塊，計(jì)劃總投資超138億元。

其中，對(duì)于嘉定新城遠(yuǎn)香湖中央住宅地塊F03A-4，象嶼擬投資44.4億元，建安費(fèi)約9.97億元。

2月20日，上海第一批次土拍，在爭奪奉賢新城地塊時(shí)，象嶼地產(chǎn)不敵龍湖、建華，抱撼而歸。位于浦東新區(qū)的地塊，象嶼后來并未參拍。

這次嘉定新城的地塊，象嶼本有機(jī)會(huì)拿下。在與三大頭部房企競(jìng)爭時(shí)，毫不手軟，積極出價(jià)。

地塊在競(jìng)價(jià)49次后，觸及中止價(jià)，進(jìn)入第二輪“競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)”后，兩家房企退出，象嶼聯(lián)合體與招商進(jìn)行最后角逐。

在最后競(jìng)報(bào)“配建高端人才住房0.2%比例”時(shí)，象嶼未再出價(jià)，最終該地被招商以26.6億斬獲，溢價(jià)率30%。

忍痛放手，象嶼可能是考慮投資回報(bào)。有業(yè)內(nèi)人士告訴《21CBR》記者，配建人才房，對(duì)于開發(fā)商來說，會(huì)增加一定成本和開發(fā)難度。

陪跑，是象嶼等房企在滬的常態(tài)。

上海地產(chǎn)市場(chǎng)的確定性強(qiáng)，頭部房企聚焦。2024年恢復(fù) “價(jià)高者得” 規(guī)則，大量土地溢價(jià)成交，投資更具考驗(yàn)。

象嶼的挑戰(zhàn)在于，上海是其第一重鎮(zhèn)。去年，胡新立團(tuán)隊(duì)只斬獲3塊地，合計(jì)金額約80億元，三年來拿地創(chuàng)下新低。

胡新立曾長期任職于象嶼地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理，熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，上任當(dāng)年，就在上海大筆出手，參與33宗地塊的爭奪，最終拿下4宗，投資超百億元。

胡還啟動(dòng)了廈門、上海雙總部模式，試圖大展拳腳。

上海市場(chǎng)的支撐，讓象嶼的體量快速膨脹。2023年，其銷售額超過400億元，上海地區(qū)占了近七成。

象嶼在全國的排名上升至42位，相比2020年，規(guī)模增加了300億元。

2024年，胡新立團(tuán)隊(duì)有意繼續(xù)發(fā)力，找來金地商置的華東區(qū)域副總裁鮑軼群，出任滬浙區(qū)域總經(jīng)理。

此前，他在綠地、上海城開等本地房企任職多年，經(jīng)驗(yàn)豐富。

2024年上海第一批次土拍中，象嶼地產(chǎn)連拿兩地，風(fēng)頭盡顯。可惜，后勁不足，此后接連出手，卻多以陪跑收尾。

債務(wù)攀升

投資收縮，市場(chǎng)地位難免動(dòng)搖。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年，象嶼在上海賣樓，只收獲119億元，同比減少四成以上，在當(dāng)?shù)氐呐琶麖牡?位滑到第14位。

象嶼項(xiàng)目的資質(zhì)、操盤能力，也拖累了表現(xiàn)。

胡新立團(tuán)隊(duì)操盤的上海項(xiàng)目，主要分布在嘉定、奉賢等地，中環(huán)、外環(huán)居多，銷售壓力較大。

去年國慶期間，團(tuán)隊(duì)本想抓住政策風(fēng)口，上市江灣悅府、中環(huán)云悅府兩個(gè)項(xiàng)目，但認(rèn)籌率表現(xiàn)平平，先后取消搖號(hào)。

過去幾年，象嶼在滬項(xiàng)目因各種原因，遭到業(yè)主非議，影響了口碑。

比如，虹橋嘉悅府，在尾貨銷售時(shí)，以打折、送車位、送物業(yè)費(fèi)等手段促銷，損害了首批業(yè)主的利益，惹上爭議。

遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目不好賣，中心區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭大，開發(fā)難度也較高。

今年3月，象嶼的豪宅項(xiàng)目“蘇河琹廬”將開啟認(rèn)購。這是胡新立團(tuán)隊(duì)首次進(jìn)入上海內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目，首推132套建面約100平米的高層住宅。

然而，有看房者吐槽，其73%得房率低、保障房混住、交標(biāo)誠意低等。

象嶼能否保持地位，實(shí)在考驗(yàn)操盤能力和資金實(shí)力。

“上海的土地總價(jià)高，且對(duì)拍地資金來源實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)房企的資金實(shí)力形成巨大考驗(yàn)。” 中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜告訴《21CBR》記者。

當(dāng)下，公司正在承受擴(kuò)張帶來的資金壓力。

截至2024年6月末，象嶼地產(chǎn)總資產(chǎn)超1002億元，負(fù)債總計(jì)766.97億元，負(fù)債率為76.5%。有息債務(wù)為261.62億元，半年增加了近40億元。

胡新立團(tuán)隊(duì)采取降本措施，2024年底，有消息稱，象嶼地產(chǎn)在上海、廈門進(jìn)行了一輪人員優(yōu)化。

他也有意收斂投資，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2024年，公司在上海參與競(jìng)拍12宗地，不到2023年的一半。

利潤壓力

豪賭上海灘，象嶼地產(chǎn)嘗過擴(kuò)張的甜頭。

2024年1-6月，房地產(chǎn)板塊營收135.24億元，同比增長20倍，并扭虧為盈，掙到 6.47億元。

在母公司象嶼集團(tuán)中，象嶼地產(chǎn)的收入貢獻(xiàn)不到2%，作用在于掙利潤。

“（公司）在廈門象嶼集團(tuán)內(nèi)的定位為利潤中心，對(duì)于規(guī)模的考量較少，主要考量盈利情況。”象嶼地產(chǎn)曾在債券報(bào)告中表示。

象嶼集團(tuán)的主業(yè)是大宗商品，采銷金屬礦產(chǎn)、能源化工、農(nóng)產(chǎn)品等，掙的是價(jià)差，2023年凈利率只有0.3%。

反觀地產(chǎn)，利潤要厚得多。

尤其是近年，集團(tuán)主業(yè)下滑，主營供應(yīng)鏈的廈門象嶼，去年前三季度收入2977億元，只獲得8.9億元利潤，均同比下滑兩成左右。

象嶼地產(chǎn)這輪擴(kuò)張，也有集團(tuán)的資金支持。

以2023年為例，象嶼地產(chǎn)向集團(tuán)拆借了625.47億元，占其總借款的65%，代價(jià)是一年付出4.34億元利息。

只是，胡新立團(tuán)隊(duì)所拿項(xiàng)目，多與其他開發(fā)商合作開發(fā)。

2024年，項(xiàng)目權(quán)益比為73%，在6.47億元凈利潤中，歸母凈利僅為0.01億元。

截至2024年6月末，房地產(chǎn)銷售板塊的毛利率為14.45%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。

在債券報(bào)告中，象嶼認(rèn)為，重點(diǎn)布局一、 二線城市，使其較好規(guī)避了庫存去化風(fēng)險(xiǎn)問題。

“（公司）拿地政策較為理性，在遇到合適的拿地時(shí)機(jī)，會(huì)采取相應(yīng)拿地策略，讓業(yè)務(wù)平穩(wěn)有序發(fā)展。”象嶼表示。

象嶼地產(chǎn)能否持續(xù)擔(dān)起“利潤奶牛”的角色，有賴于市場(chǎng)的回暖，也要看胡新立團(tuán)隊(duì)如何破局。

圖片來源：象嶼地產(chǎn)，除標(biāo)注外