文/樂居財經(jīng) 林振興

在國資房企當(dāng)區(qū)首，本是一份令人羨慕且安穩(wěn)的工作。但越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長郭偉智，卻在去年底悄悄離職了。

執(zhí)掌越秀北方區(qū)域近兩年時間，郭偉智的成績有目共睹。北方區(qū)域的合同銷售額從2022年的58.1億元上漲至2023年的129.9億元。

他的最后一張成績單顯示，去年上半年越秀北方區(qū)域?qū)崿F(xiàn)合同銷售金額74.7億元，占集團(tuán)銷售比從2022年的4.6%躍升至2024上半年的13.5%。

外界不解的是，明明業(yè)績向上，并在帝都站穩(wěn)腳跟，為何郭偉智還是毅然決然要離開越秀？

郭偉智最后一次出現(xiàn)在公眾面前，是在去年10月26日。他以“越秀福利官”的身份，站臺北京香山樾項目，搞了一場總經(jīng)理簽售會。

那時候，他的title已經(jīng)偷偷發(fā)生了變化。原本身兼越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長和總經(jīng)理的郭偉智，只剩下“董事長”的頭銜。

而郭偉智的好搭檔、越秀北方區(qū)域二把手董毅，則被扶正了，他從越秀地產(chǎn)北方區(qū)域副總經(jīng)理上位成總經(jīng)理。

工作內(nèi)容亦重合，難免有人靠邊站。

近段時間，郭偉智先是交出了越秀地產(chǎn)多家青島子公司的掌舵權(quán)，緊接著卸任越秀多家北京子公司的職位。

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一年多前的一幕，似乎重演了。

彼時，郭偉智接替了原總經(jīng)理盧沃明，擔(dān)任越秀地產(chǎn)北方區(qū)域一把手。盧沃明的title變成了“北方區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理”，他仍是越秀地產(chǎn)沈陽、青島、煙臺等公司的法人。

這一次，輪到了郭偉智被董毅接替。但他的個性不同于盧沃明，郭偉智徹底揮一揮衣袖，告別越秀地產(chǎn)。

現(xiàn)在地產(chǎn)人找工作那么難，郭偉智為何毅然決然跟老東家分手，這背后有何隱情？

郭偉智和董毅是上下級關(guān)系，他們前后腳跳槽到越秀地產(chǎn)。

2023年2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地產(chǎn)，擔(dān)任北方區(qū)域副總經(jīng)理，北京公司總經(jīng)理。跳槽到越秀地產(chǎn)前，他曾是旭輝華北區(qū)域集團(tuán)的總裁。

而后，郭偉智帶著廣電地產(chǎn)、金地商置的戰(zhàn)功轉(zhuǎn)投越秀，擔(dān)任北方區(qū)域董事長兼總經(jīng)理。

在外界看來，二人關(guān)系其實蠻微妙的。

兩人在原來任職的房地產(chǎn)企業(yè)都是華北區(qū)域總經(jīng)理。但在越秀地產(chǎn)，郭、董變成了上下級，董毅真的會服郭偉智嗎？

郭偉智1975年生、南方人。他是一個念舊的人，2001年加入廣電地產(chǎn)，一呆就是20年。

廣電是廣州老牌本土開發(fā)商，2016年金地商置分別以兩次總額18.74億全面收購廣電，成為金地商置旗下公司。2020年，郭偉智被免去廣電地產(chǎn)高級副總職務(wù)，任命為金地商置華北區(qū)域總經(jīng)理；次年他被調(diào)任華中、成立華中區(qū)域。

在金地商置期間，郭偉智跟越秀也有著多次的項目合作，彼此并不陌生。有獵頭說，越秀以前就挖過他。

眼下，郭偉智除了是越秀北京、濟(jì)南等多家公司的負(fù)責(zé)人，他還是湖北勤電壹號科技投資中心（有限合伙）（簡稱“勤電壹號”）的股東。

在郭偉智被調(diào)任華中的前一年，勤電壹號成立了，注冊資本1580.8432萬元，它旗下僅有一家子公司——勤電通信服務(wù)。目前，勤電通信服務(wù)不僅被限高，還被列為被執(zhí)行人。

02

董毅不似郭偉智那么長情。

他畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)，工科碩士，曾任永同昌集團(tuán)副總裁，分管投資、融資和投后管理。2017年，董毅加入“黑馬”旭輝，在總部投資中心任戰(zhàn)略合作部負(fù)責(zé)人。

次年，董毅前往一線區(qū)域，接任孔鵬成為旭輝北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理。到2020年1月，旭輝整合原北京事業(yè)部、天津事業(yè)部成立華北區(qū)域，董毅出任華北區(qū)域集團(tuán)總裁。

隨著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的蔓延，民營房企旭輝也未能幸免。沒過幾個月，董毅便離職，并火速加盟國企越秀。

恰似武俠小說里，兩大高手對決，必有一傷。

在越秀北方區(qū)域，郭偉智的“存在感”越來越弱。

董毅功高蓋主，帶領(lǐng)這家房企在帝都攻城略地，從本地央國企嘴里“搶肉”，并通過操盤能力，讓越秀在北京站穩(wěn)腳跟。

這兩年，越秀在北京拿下了五塊地，總拿地金額超227億元，大部分項目是以高溢價率成交。

董毅上任后的首戰(zhàn)便是，2023年2月，以59億元一舉拿下兩宗熱門地塊，打造石景山天玥和昌平朱辛莊星樾。

緊接著2023年中，越秀又跑去海淀砸79.35億元拿地，并牽手城建發(fā)展一起打造香山樾。

2024年，越秀在京城土拍場上依舊兇猛。

先是去年10月22日，越秀地產(chǎn)與未來科學(xué)城組成的聯(lián)合體，在昌平以底價25.33億元拿地，打造星耀未來。

緊接著11月5日，“福將”董毅親自下場舉牌搶地。他很幸運，用玄學(xué)擊敗了多家實力強(qiáng)勁的對手，以63.825億元拿下功德寺東側(cè)地塊。隔壁西側(cè)地塊則被綠城以51.75億元摘得。

再后來的故事，地產(chǎn)圈都很熟悉了，綠城與越秀聯(lián)姻，共同開發(fā)西側(cè)和樾玉鳴。但董毅卻不是很厚道，東側(cè)和樾望云卻不帶綠城玩，而是牽手了華潤置地。

不僅自己下場拿地，越秀還與首開開展項目合作，打造梧桐星宸。

去年中期業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)透露，“2024年北京單城銷售目標(biāo)為120億”。董毅完成kpi了嗎？

根據(jù)2024年北京房企銷售排行榜，就算全口徑銷售金額，去年越秀地產(chǎn)完成了104.25億元，排名第11，離集團(tuán)定下的銷售目標(biāo)還是有不小差距。

在北京，董毅肩上的擔(dān)子并不輕。三個即將入市的王炸項目：海淀功德寺的"雙子星"，被前狼后虎圍剿；昌平星耀未來陷入“是否封閉陽臺”的輿論漩渦；四年僅賣出50套的懷山府，如何打破“滯銷”的魔咒。

03

除了北京，越秀北方區(qū)域還包括了沈陽、青島、濟(jì)南、煙臺。這四城的銷售業(yè)績卻并不樂觀，紛紛下滑。

2024上半年，北京落地多項房地產(chǎn)優(yōu)化新政，市場短暫回升，但市場表現(xiàn)仍較為低迷，新房和二手房成交量同比均有所下滑，價格出現(xiàn)回落。越秀在北京實現(xiàn)銷售額55.53億元，銷售面積87100平方米，均價6.38萬/平米。

同期，青島房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，供求規(guī)模持續(xù)下降，越秀在該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額從2023年上半年的16.27億元下降至2024上半年的14.85億元，銷售面積91100平方米，均價1.63萬/平米；

濟(jì)南住宅市場走勢整體較弱，供銷量同比下降，越秀在該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額從2023年上半年的10.43億元猛降至2024上半年的3.38億元，銷售面積31400平方米，均價1.08萬/平米。

此外，越秀地產(chǎn)煙臺和沈陽區(qū)域在去年上半年的業(yè)績均未破億，分別實現(xiàn)銷售額5700萬元和4000萬元，拖了北方區(qū)域的“后腿”。

2024年上半年，越秀地產(chǎn)在北方地區(qū)的合同銷售金額共計約74.7億元，占集團(tuán)合同銷售金額的13.5%。值得注意的是，北方地區(qū)的增幅也由2023上半年的182.4%猛降至9.6%。

目前，越秀北方地區(qū)的成績在集團(tuán)各區(qū)中仍是墊底。

按地區(qū)分，2024年上半年的合同銷售金額中，大灣區(qū)實現(xiàn)261.1億元，約占47.1%；華東地區(qū)實現(xiàn)128.8億元，約占23.2%；中西部地區(qū)實現(xiàn)89.4億元，約占16.2%。

截止2024年6月底，越秀北方地區(qū)的土儲建筑面積為268.18萬平方米，約占集團(tuán)的10.7%。

如今，作為越秀地產(chǎn)北方新區(qū)首，董毅是否還有精力，帶領(lǐng)沈陽、青島、濟(jì)南、煙臺四城翻身？